[摘要] 美国经验与中国房地产市场的出路,为了避免房地产泡沫过度膨胀以及房价过高引发的社会问题，从2010年起我国政府密集出台了一系列房地产调控政策。从目前来看，调控所取得的初步成效尚不足以让市场满意。
为了重构政府与住房市场的关系，针对美国住房金融体系特别是“两房”的缺陷，美国财政部与住房和城市开发部2011年2月向国会提交了《改革美国住房金融市场》的报告，就住房金融体系中政府与市场之间分工等问题提出一系列改革建议。但由于美国住房金融改革涉及面较广，周期性经济复苏与结构性改革的矛盾叠加，加上民主党与共和党复杂的政治博弈，美国住房金融改革的具体措施至今仍未完全确定。
总的来看，在美国房地产市场已经缩水30％，又面临止赎、就业不振和债务去杠杆化等诸多不利因素情况下，美国政府应对房地产市场的政策措施如有不慎，可能对仍旧疲软的房地产市场乃至整个金融市场形成较大冲击，并对实体经济复苏形成显著的负面影响。
我们认为，美国住房金融改革要想取得明显成效，除了充分考虑房地产自身运行规律以及政治影响因素之外，也应充分重视经济周期、信贷周期与房地产周期的相互影响，制定一整套政策措施以推动房地产市场复苏，实现经济稳定、可持续发展。
美国房地产市场的三大启示
启示一：宏观经济的平稳运行是遏制房地产泡沫过度膨胀的基础。
美国房地产周期运行的历史经验表明，宏观经济过热往往会引发房地产市场短期内需求激增，而由于土地资源的有限性以及房地产开发的滞后性，房地产供给难以迅速跟进，导致土地价格与房屋价格均出现快速上扬。
在这一过程中，经济飞速增长、就业率大幅提升，改善居住条件成为住房需求扩大的一项重要动因；与此同时，在过热的经济景气之下，投资者风险偏好往往远超正常水平，市场资金出于逐利目的对房地产的追捧，则将房地产市场需求进一步放大，往往会导致房地产泡沫极度膨胀。而宏观经济的急速下挫则将给房地产市场造成严重的冲击，甚至可能直接导致房地产泡沫破裂，进而出现房价与经济增速螺旋下降的恶性循环。
因此，我国政府应理性看待改革开放以来国内经济的高速增长，合理把握经济发展的热度，积极运用市场监控指标体系，科学甄别经济运行中的反常现象，采取适当的宏观调控政策措施，一方面要保证经济可持续发展，把市场热度与泡沫维持在可控水平，另一方面又要避免调控力度过大，导致经济转向、泡沫破裂。
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