[摘要] 美国经验与中国房地产市场的出路,为了避免房地产泡沫过度膨胀以及房价过高引发的社会问题，从2010年起我国政府密集出台了一系列房地产调控政策。从目前来看，调控所取得的初步成效尚不足以让市场满意。
为了避免房地产泡沫过度膨胀以及房价过高引发的社会问题，从2010年起我国政府密集出台了一系列房地产调控政策。
从目前来看，调控所取得的初步成效尚不足以让市场满意。对于房地产市场未来出路的讨论，成为人们热议的焦点。
作为宏观经济的重要组成部分，房地产市场总体走势与经济周期、信贷周期运行密不可分，本轮金融危机前后美国房地产市场的具体表现就充分体现了这种复杂的互动关系。对当前美国房地产市场走势的分析，有助于我们换一种视角重新审视中国房地产问题，思考影响房地产市场走向的决定性因素，探索促进房地产市场持续稳定发展的可行之路。
■罗宁
美国房地产市场走势的基本判断
美国房地产周期短期内难以进入复苏阶段。
金融危机爆发前，美国房地产市场的大幅扩张并非刚性需求上涨所引起的。银行信贷扩张以及由此引发的消费者消费模式的变化和金融创新过度以及由此导致的投资乃至投机需求的扩张，才是本轮房地产泡沫膨胀的主因。
历史经验表明，受金融信贷杠杆刺激形成的泡沫一旦被刺破，复苏将会经过更长久的调整才会来临。美国房地产市场、信贷市场以及宏观经济自危机爆发以来总体持续低迷的表现也证明了这一点。
而从刚性需求来看，美国房地产市场未来前景更令人忧虑。一方面，近年来美国的人口净迁移率一直维持下降趋势，房屋刚性需求与过去相比大幅降低；另一方面，美国人口生育率自二十世纪九十年代初开始就进入持续下降通道，加之美国“婴儿潮”一代目前也开始陆续退休，美国人口数量与结构的变化对房地产市场刚性需求的负面影响将逐步显现。
美国政府在危机爆发以来推出的超大规模经济刺激政策取得了一定的成效，控制了经济下滑趋势，但受房地产市场持续低迷影响，失业率维持高位，经济复苏的不确定性加大。
尽管从银行资本结构调整到资产购买计划、量化宽松，美国采取了多项非常规措施，但房地产泡沫破裂对私人部门资产负债表造成的严重破坏尚未恢复，信贷紧缩局面未能有效改善。近期美国房屋销售仍呈下跌态势，待售房屋和存货数量庞大，抵押贷款拖欠率和止赎比例没有明显改善，止赎房屋将不断进入市场，严重压制房地产市场的复苏。
综合考虑美国经济复苏疲软、失业率居高不下、信贷紧缩的总体格局难以迅速改善等现实情况，预计美国房地产未来复苏形势不容乐观，短期内进入复苏阶段难度较大，房地产市场的调整至少将持续至2013年。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
