太原楼评? | 业内视角

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察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

2024年3月30日，楼评君刷到了条楼市讯息——中海学仕里开盘，惊爆价9500元/平，只能说楼市有点惨——毕竟当年西山北寒的中海国际社区都过万了！

曾经（2023年底），楼评君认为中海不会参与到楼市价格大乱斗中，保利出了九千起的排面，中海应该有些骨气的，现在看，这俩俩兄弟半斤八两！

从另一个层面可以看出，2024年太原的楼市依旧不怎么乐观，中海并没有实现产品力的维度大幅提升，仍然是在刚需类市场中挪了一个地，继续扎营安寨搞刚需刚改！

浅析中海｜太原历程

2013年，中海进入太原。

2014年中海和华润联合开发了幸福里（类住宅超容公寓项目），位置很好，但是地块属性为商业性质，高容积率下的类住宅项目。

如城市建筑森林，虽然楼面价控制了，也有一点汾河景观，但舒适性差，十年没怎涨价！对于当处购置的业主来说，并不是那么友好的！?????????????????

2015年，中海国际中心以230米高度成为第一高，没几年就被信达国际反超了！作为楼宇经济的典型，初期运营的还不错，一度入住率超过90%，可惜如今走弱了。????????

至于太原中海给脸上贴金的项目名称，跟火影的分身术一样。2019年中海国际社区的出现，让太原中海站稳了刚需市场的一席之地，然后综改区寰宇时代形成南北局！????

后来初获成功的中海进军地王，在长风西的污水处理厂地块两次考试，终于拿下来“怨种”的超高溢价地块，打造了中海天钻，只不过初涉高端盘，没怎么占到便宜。??????

2024年，中海的学仕里项目，本来觉得应该值得期待一下的。毕竟全国楼市都是以国央企的局面，中海自己也搞到了全国前三强！在太原也是可以匹敌保利的存在。

没想到，中海的新项目亮相，居然也是俗套的“低价盘”路线，在预售楼盘的成本管控思维下，这个价格下的期房品质的期待就降低了很多很多！

NO. 1｜浅析项目优劣

2023年12月，太原中海以底价4.19亿获取swp-2365地块，该地块容积率4.2，楼面价3040元/平，为三角形不规则地块！

具体位置在千峰北路以东，瓦窑街以北，玉门河南沿岸以南，紧邻太原理工大！算起来，属于老城区的腹地，不过周边商圈呢，并不算很有优势，有英雄迟暮感！

无论是迎泽街还是汾河，都不是直接优势，比较好的资源是太原理工大的高知群体，曾经挨着山西大学和山西财经大学的保利东郡当年可是朋满钵满，可惜郑教授来了。

中海有几个优势，央企身份，成本控制较好，交房时间兑现还不错，只不过做产品吧，没旭辉的创新性强，没保利的技巧性多，搞营销吧，中海倒是培养了渠道大军！??????????????

作为全国的第8个“里”系产品，中海在摘地后的节奏很快，没几个月示范区就开放准备圈钱售房了，至于工程进度吧，呵呵，看预售证的交付时间就晓得了！

看规划有9栋住宅，25-33F的高层，建筑密度还是蛮高的，毕竟容积率到了4.2，建面约107-149㎡的户型，首期毛坯房，能看得出高窗比，建筑外形很一般。

老城区的项目，关注度自然是不低的，所以到访自然很高。曾经最高的客户到访量项目，应该是长风街的太原广场，即便络绎不绝，最终还是得看价格的诚意！???????????????????

楼评君认为，中海学仕里的优势在与老城区的成熟，但是老城区也有其弊端，在太原大量的客研样本中，老城区太原人其实都有南迁的倾向，譬如当年的晋阳湖！???????

所以而主城核心区聚集了城市的大量人口、教育资料资源、城市功能，但是太原市南移趋势不可逆，老城区往往是刚需和轻改善的择居地，而不是高端品质的聚集区！

NO. 2｜浅析户型优劣

中海学仕里的户型算是还可以的，只不过局限于容积率下的产品，舒适度没有那么好，楼评君对比过中海在其他城市的同面积段户型，太原户型的竞争力实属一般！

具体看一下约107㎡、129㎡、149㎡户型中，其通性特点是双卫设计，楼盘整体定位是倾向于初级改善的家庭客群，只不过面积上还是倾向功能而非舒适！

【楼评】产品内卷|143㎡-200㎡创新户型！

具体户型的对比，可以参考太原楼评君之前的户型集锦，目前判断中，太原的南城户型内卷程度高于老城区，未来高级品质的户型大概率在南城会出现的更多！?

上图为125平的功能型户型，下图为149平的舒适型户型，当然局限于各种设计条件，只是想表达在户型的发展中，楼市的产品力内卷会越来越强！

最后，楼评君认为，中海学仕里的合理价格应该在毛坯10500-11000左右，如果项目整体价格拉到万元以内，其产品品质堪忧！

结合开发成本看，三千的楼面价，一千的相关税费，一千左右的财务和管理费用，剔除了这些建造成本控制在四五千左右，这和太原保障房一个档次了！???????????????

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