太原楼评｜业内视角

543篇／文3498字／阅读18分

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！

见字如面，大家好，我是太原楼评君！

楼市解限｜反弹势微？

2024年4月——深圳启动商品房“以旧换新”！

2024年5月——西安杭州相继宣布全面取消限购！

至此，全国范围内，仅北京、上海、广州、深圳，以及海南省、天津市共六地仍保留一定的限购政策。

全国取消限购是大趋势，楼市调控的重要手段之一“限购”正在逐步退出历史舞台，如今房地产行业已发生转折性变化，激活需求、稳定市场已成为当务之急。

西安、杭州，一个号称西北五省省会，一个号称“炒房之都”！因限购屡屡出现“万人摇号，地王自然也是频频出现！

5月9日，西安市宣布全面取消住房限购措施，购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。同日杭州也宣布，在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。

楼评君因近期配售型保障房的专题工作，先后去过福州、杭州和西安考察，相对而言，西安的楼市表现更稳一些，实属楼市下行波及的”幸存者“！

杭州今年头部的房企，建发、滨江和绿城表现依旧不错，但是个体楼盘热销的背后是整个市场量价出现明显下滑是存在的，住房需求有待于激活。

区别上西安的需求是基于本地需求的升级优化！

如往好地段的优化上取消二环内学区房等限购，延长贷款期和房龄之和上浮33％，往面积段优化上，二孩家庭公积金贷款额上浮20％。？？？？？？？？

杭州则是思考区级人口吸附的导向！

杭州在首套认定：在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套且正在挂牌出售的可按首套住房认定。

政策取消后就一定会反弹吗？目前实施已经有一周了，楼评君预估效果是存在，只是没有那么明显的“暴增”：原因两个：

（一）限购往往是限制了普通人，并不是不释放！

（二）新的改善需求需要“卖旧买新”，兑现偏慢！？

其实，限购属于非市场化的行政手段，类似最初的户籍制度，九十年代为了“农转非”而创造过极大的消费潜力！

现在还在限购的北京和上海边缘区域已经松动，中心城区的解除也只是时间问题！

NO.1｜取消限购的成因？

房地产行业限购下，使得换房需求有了bug！？？？

于是限购后，家庭离婚率数据出现了“暴增”，离婚不离家成为很多家庭现象！？？？？？？？？？？？？

这种驱动的原因是什么？离婚的代价偏低，限购的红利较高！？？？

但取消了限购——往往是这部分核心区域的红利消失，供不应求变成楼市库存增高！？

全城选择解除限购，基本的答案就是整个城市的楼市库存量到了高位！

当然楼市库存的去化周期是动态的，譬如常规的省会城市一般在建和批售的库存量要达到1000万平米级别，常规年去化约为400-500万平米，周期二年！？？？？？？？？？？？

但是进入到近两年，库存量仍是1000万，年均去化仅有200-300万平米，周期就成了四五年，而且以近6个月的去化速度看，周期压力仍在增加！？？？

如何能实现城市的库存量解压？？？

1，刺激刚需，新市民，房企自己就会打折促销！？？

2，激活改善，老市民，就需要“土著”们做贡献！

3，住有所居，适度转换部分库存为保障性住房！？？？？？？？？

其实解除限购，本质上就是解决城市房地产的库存问题！库存居高不下，往往对城市的房价进行了全面的“控压”，这比限价更有效！？？？

但另一个问题，所有城市的库存结构和库存压力并不一致，一刀切的解除了限购，在局部区域内，仍有出现“异常”的局部涨价现象！

NO.2｜取消限购的目标？

结合相关政策的出台，以旧换新和取消限购接踵而至，其目标指向就是有能力购房的且本身已经有住房的这类家庭，绝不是挖掘刚需！？？？？？？？？？？

他们身上往往那个带着一些标签：城市新中产和老中产！？？？？

他们具备消费实力＋消费意愿＋消费需求存在！？？？

我们把取消限购的目标大致分为三种：

一，八九十年代就拥有福利住房的老中产市民！

二，千禧年后就拥有初代商品房的老中产市民！

三，约十年前就拥有普通商品房的新中产市民！

第一种和第二种往往是相互关联的两代人，市城镇化红利高潮前的城市户籍家庭，他们往往最初的福利房处于出租，初代商品房居住！？？？？？？？？？？？？？

第三种为城市城镇化高潮下的新市民家庭，他们已经实现了初步的家庭财富积累，享受过房地产较早上车的时代红利，心存感恩！？？？？？？？？？？？？？？？？？

但身为中产的是有产家庭，伴随家庭结构变化，对名居住条件并不满意，要通过卖掉住才能换套大的，无法轻松全款买套大的！？？？

他们有一定的财富积累，但是人到中年，收入并没有迅猛增长，财富源于较早的置办不动产，他们的购买力的底气来自于：有套旧房！

无独有偶，2024年5月13日有个“问政四川”的向无房者征收1.5％的房产税的图片出现，楼评君查阅官网对应的时间暂时未找到该留言！

只是思考：如今限购取消，市为了过去拟定征收房产税的群体扩大一些？？？？？？？

NO.3｜取消限购的结果？？？

以旧换新＋取消限购组合拳导向——二手房挂牌激增！

旧房依旧是流通，那对于楼市供求并不能改善供需矛盾，只属于转移，二手房挂牌量以倍数激增。

这种转移，往往对于人口萎缩型城市是严重的打击，没有市场化的刚需群体承接替换下来的二手房，必然会导致城市的二手房房价急跌！？？？？？？？？？

这样的“比惨”的业主，总比你想象中更多，更迫切，尤其是对于最初只是三五万块的福利房的那部分业主，卖一百万和卖八十万都是“大赚”！

当然有部分城市选择二手房改造成为保障性租赁住房，这个量级是几万套可以短期消化，如果是进入到十万套的挂牌量——耶稣也挡不住！

如果你在卖房的道路上，过去是小区里仅有3-5％的出售，当猛增到20-30％的房子出售了，业主的内卷时代也就到来了！

那么新房市场会不会好一些呢？？？

覆巢之下无完卵，新房的房价长期看，业很难独善其身，而且当无数的房企从期房转到现房的时候，其巨大的财务成本会驱使营销——无所不用其极！？？？？？？？？？？？

譬如郑州楼市前几年为了疯狂的销售额，基本所有的项目都有一个服务——首付贷，购房者在郑州零首付上车买房，已经是司空见惯的故事！？？？

另一个可能性就是，新房营销会“贴身”服务，做到帮你出售旧房，为了帮助你顺利实现购置新房，旧房尚未出售也会帮你搞成估值抵押融资等手段！？？？？？？

当金融为你服务的时候，请评估一下自己是否是“强者”可以一直成功，金融只为强者锦上添花，往往是趁你病要你命的沉重打击！

购房中过度杠杆的中产家庭“破产”的故事也许会更多的发生！？？？

楼评君也分阶段经历过二手房市场的经营，从广州到济南，再到太原，二手房市场反应的是城市真实的购买力，它的两端的群体都是购房的驱动！？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？

鉴于二手房行业本身的诸多问题，加上二手房对城市税收贡献相对有限，过去城市的管理者极少关注二手房的动态！

真正关注二手房市场的是金融机构，但问题随之又出现，当配售型保障房大量入场，金融机构是如何做决策，一面是权属清晰的但会贬值的二手商品房！？？？？？？？？？？？？？？？？

另一个方面是权属相对不清晰的配售型保障房，他们都是刚需类群体，甚至配售型的保障房因总价更低，其还款能力可能更差！

旧房交是复杂且极为考验人性的，尤其是交易周期中价格变动，各种纠纷就会极易爆发，上涨期业主毁约，降价期购房者毁约！

解除限购救楼市的思考：

楼市房价核心是土地＋金融，地价其实就是城市竞争力。救市是当下的主旋律，但不能头痛医头，脚疼医脚！

当人口红利消失，城市内卷竞争必然开启，解除限购是源各个城市“去库存”诉求，去库存的治疗有两个方向：

一个是适度截源，在土地端就要根据人口结构和流动趋势，同步减少土地供应！？？？？？？？？？？？？？？？

这是个正确但很难的事，楼评君在服务房地产相关政策的咨询中，知晓让地方在某一届彻底放弃土地财政的依赖性的难度！？？？？？？？？

如何优化解题呢？可考虑消费做分级分类！

提升供应高品质住宅用地占比，与过去的普通商品房区别开，配套更优化的建筑要求——如适度放开限墅！？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？

另一方面就是楼市消费开流，过去有代表“带头购房”的示范，但是群众才是主力，如何让群众愿意购房消费？

其一，消费力支撑。其二，产品满足需求。其三，城市产业升级！

如何实现上面需求端的闭环？优化营商环境，尊重人才！尤其是能为城市发展和就业带来良好的前景的相关领军人物，如杭州的马云，苏州的张雪峰，合肥的三只羊！

2024年1季度，山西省GDP数据比较差，全国垫底，评论中大部分的留言都提到了营商环境，每个城市的经济核心是聚拢人的能力！

楼评君对解除限购的一些思考和预判！

（一）初期会有一定效果，但持续性弱！

（二）系统性问题，终究回归供需调控！

（三）人口红利消失，人才需求待升级！

（四）城市间慢慢进入到产业竞争时代！

主业：城市进入／土地推荐／可行性分析

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