太原楼评？｜业内视角

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察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

3月19日，一则晋商博物院、督军府旧址将要收费的消息引起热议！窥一斑而知豹，落一叶而知秋！

一座督军府，半部民国史。督军府旧址，历经千年，历代山西巡抚的衙门均设在此。因民国阎锡山任督军，因此称督军府。解放后，为山西省人民政府所在地！

2017年9月，山西省人民政府搬迁，现改为晋商博物院。主要由门楼、前院楼房、渊谊堂、小自省堂、梅山和玉堂春组成，是中国保存下来较完整的督军府旧址之一。

通知：从2024年4月1日起将按半价收费，成人票每张19元；从7月1日起恢复原价，成人票每张38元。

闲来无事｜浅析起因

晋商博物院的免费开馆，已经持续了一段时间了，庞大的运营开销完全靠补贴的确实有点重，尤其是当口袋里的钱比较紧张的时候——开源比节流更重要！

2023年，太原的经济增速在全国尚可，毕竟增长有3.8％！

放在山西省内来看：2023年，太原的GDP总量依旧是第一，但是增速上确实并不怎么领先，全省的强省会领先优势表现不突出！

具体看经济具体数据中：太原二产增速2.2％，三产增速4.8％！整体看服务业增长良好，但是房地产增长值是增幅最低的一项——仅增长0.7％！

财政方面呢，一般公共预算收入增长2.7％，一般公共预算支出增长8.6％！

从固定资产结构看：房地产开发投资降幅明显收窄，降幅较2022年收窄了13个百分点，也就是名看出房地产的投资减弱拉低了太原市的固投下降的主要因素！

NO.1｜太原土地卖的少了

2023年太原土地市场很沉寂，年初召开推介会——万亩“外围”供地，房企围观而不出手，年末调整策略后城央供地见成效，保住了2023年的成交量止跌。

但这个数据甚至比十年前的土地成交量都要低，土地成交少了，自然财政就紧了！

对于卖地而言，房企是春江水暖鸭先，市场不好，自然拿地不积极，即便是供应再高，房地产相关的投资就减少，相应的开工面积、施工面积也自然降低！

NO.2｜太原商品房卖的少了

太原商品房市场2023年成交为338万㎡，成交量也是回到了十年前！2024年太原万元以下的项目占比可能会降到40％以内，1.3万-1.6万成为内卷主流！

房地产相关的税费约为房价的10-12％之间，也就是2023年太原楼市可以贡献的税收约为40-50亿元之间，能在太原可支配的预计不足一半！

其实对比全国楼市，太原楼市的降幅也属于正常现象，毕竟全国楼市都在降低，只不过太原前几年的房地产和土地相关依赖度蛮高的，一下子降低了实属难受！

太原督军府“售票”回顾：

从城市角度而言，就是城市难以负担非盈利的项目——“缺钱了”！

具体到太原的经济看：产业结构中二产转型尚未功成，三产的依赖度较高，尤其是对土地类财政依赖度偏高，比如2020年的相关统计中太原依赖度达到126％！

无论是土地成交降低，亦或者商品房的成交降低，对于太原的影响都是较大的，故而在未来太原房地产行业发展预期不乐观的情况下，增收门票也是极为合理的现象！

楼评君给予对此现象的一些思考和预判！

（一）体制内裁员预期，如娄烦精简机构人员！

（二）城市运营增费，如公交等票价调整预期！

（三）稳商品房预期，降配售型保障房开工量！

（四）加快产业转型，综改区的布局投入加大！

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