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 太原楼评? | 业内视角

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文2987字/阅读15分

叔本华说：生命就是一团欲望。

实如钟摆，在痛苦与倦怠间横跳！

察势者明趋势者智，驭势者独步天下！

见字如面，大家好，我是太原楼评君！

每个“地王”背后，往往都有一段耐人回味的历史。

如今“地王”褪去了光环，成为“性价比”楼盘。

缘起：2018年国企获“地王”！

时间回到2018年秋季，创办于光绪三十二(1906)年的百年老校新校区——新五中宣布将于明年秋季开始首招！同年十月份，新五中对面土地竞拍！

经过激烈的竞价，由山西交控旗下子公司控股，山西路桥房地产以高出起拍价2.2亿力压金茂和华发，成功竞得。

SP-1862成交价111120万元，楼面价5385元/㎡；

SP-1863成交价74090万元，楼面价5851元/㎡。

初创成功：山西路桥地产“金刚钻”

俗语，没有金刚钻不揽瓷器活。路桥咋有做“地王”勇气。

楼评君看股权结构，山西交控置地和路桥建设集团控股山西路桥房地产开发公司！

时间往前推，2008年恒大和富力刚进入太原，一个在大坡上，一个在工厂旁，路桥职工宿舍——星河广场占据了学府街核心地段。

改制前，路桥房地产以山西京门实业做开发，掌舵人非交通系，板块相对较独立。

路桥集团对于房地产大概是不重视的，直到星河广场大获成功。以目前眼光看，小区开发并不舒适，但对于从无到有的路桥首盘，还是值得肯定。

2009上半年太原商品房均价4463元/㎡，星河广场已是7000多元！

毕竟4.0容积率，小区外观，商业配置，户型产品，在当时算做得不错，尤其是内部价才四五千，这红利是很受路桥职工欢迎。

起初是内部消化的职工房，相当部分进入到市场流通。内外价差较大和时代等原因，五证齐全却迟迟未能下证，最后进入到处遗名单。

路桥地产另一项目是2016年在南内环西街以南、九院沙河以北煤气化52亩的路桥金泽华府。

联合山西建投实现了开发能力进阶，在建筑外观，园林塑造，以及户型均有突破，项目荣获鲁班奖。

大跃进：交控置地迎来新掌门！

路桥地产的成绩引起了集团关注，伴随改制进展，山西交控置地成立，新掌舵者开启新时代，交替之下，较为“冒进”的战略开始布局。

作为普通购房者，会看到项目两个名称，路桥龙锦花园和交控置地龙锦院。

他们大约是一样的，可实际又不同，路桥地产已不同往日，交控置地才是新掌门！

浅析地王决策“欲”与“痛”

欲戴王冠，必承其重。敢拿“地王”，一定是想打个大胜仗的。

形势预判不明，好大喜功，定位偏差，拿地后的操作，都导向智小而谋大，项目稍有不慎就有盈亏风险。

（一）投决冒进高位拿地！

2018年三季度是太原楼市均价的最高位，新五中地块成交正在此时。当时市场确实存在一定的支撑。毕竟竞拍对手就有豪宅专家金茂。

抢下地王面子是有了，可冒进往往是里子没了。楼评君对龙城大街地价进行梳理！

2009年星河湾太原拿地，亩均130万。

2009年首开太原拿地，亩均172万。

2010年恒大太原拿地，亩均310万。

2013年保利太原拿地，亩均395万。

2014年山钢太原拿地，亩均450万。

2020年金茂太原拿地，亩均760万。

2020年当代太原拿地，亩均718万。

龙锦院拍下的亩价是925万，龙城大街最高“地王”头衔实至名归！若不是心态冒进，那一定是现场拍卖的气氛醉人！

（二）定位不明设计之弊！

在求学的学海中，首当清北。而在房地产设计院选择上，高端项目一般优选中建、华东、同济等，如果豪宅通常是选全球设计院操刀。

老牌房企在特殊领域，也会选择启迪、筑博这一类全能型选手，其实选择清华设计院，此举倒也无妨。具体来看，项目超过十种户型，在行业内绝对属于“特例”！

面积段从不足一百到三百多，可谓跨度覆盖广阔，包罗万象，充分说明没有做明确的产品定位，对项目、产品、客群的甄选研究上并无章法。

低容地块中，140㎡以下户型居然都是两面宽，毫无竞争力产品进入市场一定是“滞销货”。楼评君只能说暴殄天物，都不忍放130㎡户型图！

推测产品和户配，很可能按需设计，把领导想要的设计齐齐整整的，余下边角料无法做到户型均好！

（三）营销团购“大撤退”？

2019年，龙城大街进入高光时刻，风光无量。市场成交占比超过10%，板块均价14760元/㎡，星河湾2.0万，首开毛坯1.4万...

19年初夏，山西交控迅速组织团购，内部特价1.45万精装。曾经享受过内外明显差价的老员工相信买了不亏能稳赚。然而，这波团购最后以“全面撤退”收场。

其一，四十万的团购门槛太高。

其二 ，内外差价拉平红利不在。????

楼市承压，大家会问这房转市场能值多钱？得到的答案会心凉半截，2020年最终三个多亿的团购灰飞烟灭。

（四）某央企合作“迟疑”？

恨不相逢未嫁时！

2021年绿地新里城、当代著停工，万景嘉苑降价等一系列竞品项目的影响下，楼市今非昔比。

具有地王之财气，却无开发豪宅之实力！山西交控置大概也想项目赋能提升价值，推测新方案，那就谋求合作。

大概想：这么好的地段，都抢来的，还请了清华设计院，合作中小赚点应当不难。

战略合作华润推测其外交辞令：合作欢迎，事不着急！?

（五）准现房成国企标配？

无人扶我凌云志，我便踏血至现房！

楼评君鼓励和倡导现房销售，但太原楼市目前大部分仍以期房为主。

国企准现房何尝不是无奈之举！大型现房盘，很多是“被逼无奈”之举，属于前期定位决策不智+营销准备不足的综合导致。

其次，精装变成毛坯，价格调整其实对决策者都很脸疼，这种调整背后的逻辑是项目盈利为空间变薄！

1，楼面价成本5851元/㎡。

2，施工设计成本约3200-3500元/㎡。

3，财务成本预估约1500-2000元/㎡。

4，各类相关税费约1500-2000元/㎡。

根据开发周期测算成本，结合项目售价，盈利偏难，基本属于微利开发。

当然，不同的视角下，龙锦苑对消费者会更“友好”！毕竟是极具性价比的现房。???????????

（六）项目定位“错位”复盘！

国企是我国经济发展的顶梁柱，应审慎决策。太原楼市供过于求，需尊重市场规律，先慢后快，防止屡屡掉入先快后滞的开发境地。

通过总结开发中应该规避的问题，化解潜在“危机”，龙锦院本应该是国企崛起中冉冉新星，如今成为微利开发，从投资角度上偏弱！

关键一：拿地先评估，适配不冒进！

关键二：前策重规律，纳谏兼听明。

关键三：战略不宜改，战术可灵活！

通过看龙锦院“错位”案例，复盘引以借鉴！

1，高位拿地，自身溢价能力不足。

2，产品混搭，未能尊重地块属性。

3，品牌偏弱，利它联合目标不一。

4，营销不足，慎重定价谋势待举。

5，团购瞎搞，谋略败局浪费资源。

6，节奏太紧，火力全开不留余地。

有读者问楼评君，国企当如何破局？

答曰：目标仰望星空，做事脚踏实地！

国企之“痛”何解？

2018年，相距路桥前后楼。

立有间，楼评君曰：“君微疾，不治将恐深。”

对曰：“寡人无需监测。”

遂出，曰：“地王乎，何患乎！”

2019年复见，曰：“君病产品，不治将益深。”

不应。遂出，又不悦。

2020年复见，曰：“君之病在营销，不治将益深。”又不应。遂出，又不悦。

2022年望而还走。使人问之。

曰：“疾在拿地，立势或联合可解；在产品，户配删减优化可解也；在营销，竞合得当可缓解也；在思路，命所属，无奈何也。”

2023年体痛，准现销慢，使人索方，趋势难逆，错失疏解良机。

楼评君箴言：家长制集权善决，经营中谋势纳智。君子生非异也，善假于物也。

劝君兼听纳谏！

主业：城市进入/土地推荐/可行性分析

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作者：张明 图片：来源网络 侵删

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