太原楼评｜业内视角

537篇／文5760字／阅读25分

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

2024年，太原城中村改造38个项目表……引发楼评君对城改这件事的思考！

城中村，是很多外乡人进入城市的第一站“家园”，求学，创业，生活...

随着城市化的进程，许多城中村逐渐消失殆尽。曾经城市的一部分，被遗忘和遗弃，一些城中村的历史和印记也被带走了，留下的则是不同城市都相同的小区名称。

狭义上，城中村是指“都市里的村庄”。广义上是指滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区，譬如九龙城寨，太原的辰憬天地...

作为城市“夹缝地”，人口混杂，治安严峻，违章违法建筑多如牛毛，“一线天”“握手楼”“贴面楼”到处都是，住宅密度高、采光通风差，卫生消防差...

当然也有个别的城中村繁华鼎沸，如许西，和山大财大紧邻的地利之便，让这里有通宵的夜市、丰富的商业，散发独特的魅力，较高租金和建筑密度也让这里难以动迁。

2023年12月PSL重出江湖！

为支持国家开发银行对“棚户区改造”重点项目的信贷支持力度，2014年央行创设抵押补充贷款（PSL）为开发性金融支持棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源。

PSL被视为保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”等“三大工程”的重要资金来源。央行先后新增3500亿元，1500亿元提供资金支持，新一轮城改今年陆续开启！

全国已有多个城市宣布首笔城中村改造专项借款在当地实施投放，涉及银行包括国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行。

近期“三大工程”建设进入加速阶段。2024年1月份，广州、郑州、济南、石家庄等诸多城市落地首批城中村改造专项贷款，接下来全国各城市也将陆续到位分配额度。

城改和保障房的城市扩围，由城区常住人口超过300万的扩围至省会或城区超过200万，以及省会或城区超过100万。据推算，纳入城市由35个扩大至52个、106个！

城改提速｜利弊简析？？？？

太原城市的发展，离不开城改的贡献！？

省府南迁，综改续延。晋阳湖现，商务区展。

地铁贯通，高架蜿蜒。青山绿水，锦绣太原。

城改之利：核心目的是提升城市的承载，提高城市竞争力！？？

城改之弊：中低收入者失去“家园”，居住和生活成本攀升！

从业主的视角，大部分是欢迎城改的，毕竟拆旧房征配地都能换现金和新房，实现跃迁“创富”。对于租客，押一付一低价的灵活租房资源失去了，就近工作难度增高。

近十年，太原楼市在城改推进中，百余个城中村成为历史。尤其是汾河两岸，高楼大厦替代了旧有的面貌，太原房价也水涨船高。

当然，城改进程也并非都是一帆风顺的节奏，也存在一些拆迁未能安置的项目，以及项目商品房开发如火如荼，安置回迁慢如疯狂动物城里的“闪电”！

NO.1｜174城中村更名！

一：太原部分城中村来历

古城村：春秋时期晋国大夫窦犫的食邑，筑有城池。

东、西太堡村：原名太堡庄，为汉清河太后的堡子，故名。唐太堡庄建千福寺，以寺分为东西两村，记曰东太堡庄、西太堡庄。

狄村：以姓氏而名。唐宰相狄仁杰梁公故里。《阳曲县志》载，原唐梁国公祠旁有一古槐，传为狄母手植，后人题曰“唐槐”。

摄乐村：相传五代时，后唐与后梁曾混战于此地，村被夷为平地。后人在废墟上建村，明称铄落村，后谐音改为摄乐村。

呼延村：建于北宋，元称呼延社。相传此地为宋将呼延赞的养马场。

瓦窑：宋神宗时修惠明寺塔，取其地之土作瓦以烧制，渐定居称北瓦窑、南瓦窑。

寇庄：“莱公别墅在城南八里寇庄”。宋寇准封莱国公后在此建有莱公别墅，以花园东、西、北立三村，名东寇庄、西寇庄、北寇庄。

坞城：《后汉书马援传》中有“缮城郭，起坞城”。据此，坞城最初当为一个有军事意义堡垒之设施，后住房增多，遂冠城名。

五府营：相传太原、大同、平阳、潞安、汾州五府因战事曾在此扎营，故名。

马练营：宋朝屯军教场，操练军马，故名。明代屯军“九营十八寨”之一。

新营：宋朝军营，因军营在北营、马练营设置之后，故称新营。

贾家寨：以姓氏而名，明太原屯军“九营十八寨”之一。

武宿：原名永兴村。宋为兵马教扬，地处要道，因有驻军巡守，更名为武宿。

马庄：此地古时牧草丰茂，曾为牧养军马之地。

大马、小马：明代养军马之地，小马村和大马村都是京西官道路经之村。

前、后北屯：明初实行驻军屯田，称南北两屯，北屯按方位分前、后北屯。

大、小王村：明颖国公傅友德墓，俗称王墓，故名王村。

亲贤乡、村名。古称凤凰村，“亲贤”取意于《四书》。

二：太原城中村更迭和“消失”

根据《阳曲县志》等资料对比，太原已陆续消失的一部分“城中村”。

清末消失的“城中村”：大南街村（五龙口街以北）、蒋家营村（清末修建太原机器局）、西马坊村（享堂西街，修建太原机器局）、拐角村（新建路与北大街交叉口西北角，因汾河决堤被淹没）、下北关村（胜利街西口）、巷口村（老军营附近）、三结村（菜园街附近）...

民国到80年代因城市建设、工厂兴建、撤村改居消失的“城中村”：固古沟村（敦化坊村附近）、尹家沟村（光社村附近）、古城村（大同路附近）、十里铺村（解放北路附近）、程家村、沙河北村、安家寨村、永兴堡村、大北关村、土门街村、旱西关村、东岗村、新岗村（建设太原五一机器厂）、菜园村、大南关村、小南关村、水西关村、老军营村、黑土港村、五龙口村、红沟子村...

随着太原市建城区内撤村设居的步伐，一些城中村改制成为了社区居委会，下辖的自然村也就不可避免地被撤销。

譬如狄村下辖的张家巷村、柳罐沟村、新寇庄村、殷家沟村。东太堡下辖的西太堡村、黄家坟村、小南沟村。马庄下辖的桥上村、鱼儿沟村、东南沟村。王家峰下辖的阎家峰村、郭家坟村。中涧河下辖的西涧河村等。

还有一种特殊的“村”，以新建的工厂职工宿舍为主。和平北路北段的和平村、新建村、东风村、友谊村等，晋西机器厂附近的太冀村（取太行兵工厂和晋察冀中兵工厂的“太”“冀”二字）、西十六村、北十六村（十六座排房），职工新村，康乐村等。

三：太原大规模城中村拆迁溯源

2008年城中村改造新权威性指导性文件《太原市城中村改造管理试行办法》，其中第八章第34条规定：列入改造的城中村，村民建设标准按人均133平方米控制，在本村有合法宅基地的非本村人员建设标准按人均50平方米控制，称为“133工程”。

太原“133工程”改造名录（146个）

尖草坪区（23个）

西流、大东流、小东流、新村、赵庄、西留庄、西村、下兰、南固碾、北固碾、东张、赵道峪、新城、新店、光社、圪垛、南寨、上兰、土堂、呼延、大留、三给、摄乐

杏花岭区（16个）

中涧河、柏杨树、七府坟、东涧河、南、丈子头、享堂、伞儿树、耙儿沟、剪子湾、道场沟、小枣沟、敦化坊、杨家峪、淖马、长江

万柏林区（22个）

前北屯、移村、瓦窑、大王、后王、小井峪、大井峪、下元、沙沟、闫家沟、神堂沟、流、南社、彭村、后北屯、南寒、北寒、东社、小王、新庄、南上庄、南屯

迎泽区（10个）

郝庄、郝家沟、双塔、王家峰、东太堡、枣园、店坡、马庄、新沟、水峪

晋源区（28个）

南城角、北瓦窑、梁家寨、庞家寨、五府营、南瓦窑、鹅归店、周家庄新村、南大寺、北大寺、长巷、小站、晋祠、金胜、北阜、董茹、武家庄、南阜、城北、西寨、木厂头、贾家庄、古寨、义井、南堰、北堰、吴家堡、棘针

小店区：（38个）

亲贤、杨家堡、大马、坞城、北张、王村、狄村、寇庄、许西、许东、西峰、龙堡、南坪头、黑驼、老峰、岗头、道把、大吴、西吴、北营、郑村、庄儿上、小吴、北畔、窑子上、黄陵、东峰、红寺、嘉节、范家堡、李家庄、巩家堡、大村、小店、横河、西贾、西攒、薛店

高新区：（2个）

殷家堡、小马

经济区：（7个）

南畔、南黑窑、城西、下庄、圪塔营、化章堡、杨庄

太原确立城改村名录（173个）

2013年太原市城中村量大面广，据统计面积达191平方公里，常住人口95万人！

2013年《太原市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干意见》并政发〔2013〕12号确立了几项原则：如先行缴纳土地出让金。85％市财政返还用于拆迁安置！

2015年《太原市人民政府关于印发太原市城中村改造实施计划的通知》，力争用五年时间在2020年全部完成174个城中村改造任务，史称城改元年。并全面叫停了35万平方米的城中村在建项目。

截止2020年，太原六城区城中村拆完的城中村数量为94个，大部分城中村摇身一变成为了住宅小区。

太原173个城中村名单

小店区（51个）：

平阳街办：亲贤（太原广场等）、杨家堡（一期平阳景苑，二期待定）、大马（原为富力签约，目前待定）、殷家堡（融创中心等）；

坞城街办：坞城（华润首开紫云府等）、北张（保利东郡等）；

营盘街办：王村（保利大都荟等）、狄村（碧桂园玖玺薹等）、寇庄（远大等）；

北营街办：许西（待定）、许东（许东佳园，锦东如意城等）、西峰（洞润禧悦城）、龙堡（富力金禧城等）、南坪头、黑驼、老峰、岗头、道把（均待定）；

黄陵街办：北营（万科城等）、郑村（待定）、窑子上、东峰（保利喝光尘樾等）、马练营（待定）；

小店街办：李家庄（预估建投系）、巩家堡（部分拿地）、大村（临宝能城）、小店、东桥、西桥、贾家寨（临招商时代主场）、温家堡（临保利时代）、宋环；

西温庄乡：横河、西贾、西攒、薛店、武宿、西温庄、田庄、高中；

龙城街办：大吴（臻观苑等）、西吴（上林轩等）、庄儿上、小吴、新营、北畔、黄陵（当代著等）、红寺、嘉节（绿地新里城等）、范家堡（君泰中央公园富力等）？

迎泽区（12个）：

郝庄镇：郝庄（东辰祥瑞等）、郝家沟（万科锦庐等）、双塔（建投双塔名邸等）、王家峰（碧桂园云顶，红星天铂等）、东太堡（万科城市之光等）、枣园、店坡（雅居乐江山赋）、马庄（预计山西建投）、新沟（碧桂园桃源里）、水峪（保利金地迎泽上品）、赵北峰（建投·尚康壹号等）、松庄（中铁诺德城）

杏花岭区（15个）：

中涧河乡：中涧河、柏杨树、七府坟、东涧河、南窊（融信时光之城等）；

杨家峪街办：享堂、伞儿树（待定）、耙儿沟、剪子湾、道场沟、小枣沟、敦化坊（富力城等）、杨家峪（碧桂园城市花园等）、淖马、长江（千渡东山晴等）

尖草坪区（26个）：

汇丰街办：西流（融创外滩壹号／外滩公馆等）、大东流、小东流（富力天禧城／天天禧公馆等）；

古城街办：新村、赵庄（恒大御景湾／森林海，林语天境等）；

向阳镇：西留庄、西村；

迎新街街办：下兰、南固碾（保利滨河上院等）、北固碾（辰兴暂缓）；

新城街办：东张、赵道峪、新城（待定）；

光社街办：新店、光社（中梁拾光风华）；

南寨街办：圪垛、南寨；

上兰街办：上兰、土堂；

柴村街办：呼延、大留（待定）、三给、摄乐、柴村、芮城、营村（旭辉江山、碧桂园凤凰城等）

万柏林区（27个）：

千峰街办：前北屯（文兴苑等）、移村、瓦窑（中海学仕里等）；

下元街办：大王、后王（待定）；

小井峪街办：小井峪（恒大城、华峪、远洋等）、大井峪（龙湖天钜、新城长风悦府等）、下元（智诚御河骏景等）、沙沟（天和福地等）、闫家沟；

神堂沟街办：神堂沟、聂家山、黄坡（恒大御湖庄园等）、寨沟；

和平街办：窊流（红星天润、阳光城并州府）、南社（小米国际城）；

万柏林街办：彭村（原定恒大书院，目前待定）；

兴华街办：后北屯（新城吾悦首府等）；

南寒街办：南寒（路桥金泽华府等）、北寒（中海国际社区等）、红沟（恒大檀溪郡万科待定）；

东社街办：东社（国投赞城、雅居乐／金地）、枣尖梁（筑润·森林湖公馆）；

长风街办：小王（金茂悦等）、新庄（融创长风壹号等）、南上庄（远大凤玺湾等）、南屯（融创太原府等）

晋源区（35个）：

晋源街办：南城角、北瓦窑、梁家寨、庞家寨、五府营、南瓦窑、鹅归店、周家庄（原五村框架华侨城，待定）；

晋祠镇：南大寺、北大寺、长巷、小站、晋祠、赤桥、小站营、西镇、索村（大部分未拆迁待定）；

金胜镇：金胜、北阜（晋阳湖壹号）、董茹（国投万科翡翠晋阳湖等）、武家庄（汕山投沿湖城等）、南阜（丰沃悦湖城等）、城北（保利西湖林语等）、西寨（富力湾保利西江月等）、木厂头（恒大青运城等）、贾家庄（西湖68号、海尚府等）、古寨（大量别墅群待定）、新村（临石头村待定）、冶峪（临绿城官山园著待定）；

义井街办：义井（国投逍邦、万科金域国际、太化新项目等）、南堰（当代城、保利长风璞悦等）、北堰（兰亭御湖城等）、吴家堡（万科金域蓝湾等）；

罗城街办：棘针、罗城

经济区（7个）：南畔、南黑窑、城西、下庄、圪塔营、化章堡（临保利珑樾）、杨庄。

万柏林区率先全市实现城中村拆迁完毕。迎泽区，杏花岭区推进相对较快，尖草坪区，晋源区，小店区均属于跨度大，地域最广的城区，推进速度相对较慢！

NO.2｜厂区搬迁更名！

作为老工业基地的太原，其实厂区曾经特别多，只是如今腾笼换鸟，无数厂区或远离市区，或消失，或迁往更偏远的郊区。

太原煤炭气化：华侨城天鹅堡、华润九里、中铁诺德逸宸云著，万达西岸？

玻璃平板厂／玻璃瓶厂：富力悦禧城／富力现代广场

中国北车集团太原车辆大修厂：中车国际？

山西纺织印染厂：十二院城？

晋安化工厂：太原富力城？

太原橡胶厂：昌盛双喜城？？？

太原化工厂；绿地城？？

太原肥皂厂：丽泽佳园？？？？

天龙啤酒厂：嘉怡国际？

太原五一机器厂：中正锦城？

太原锅炉厂：万科蓝山？

太原电解铜厂：合生御龙城？

太原造纸厂：怡和天润园；

内燃机器厂：光信帝景华府；

山西汽车制造厂：茂业天地；

山西毛纺织厂：保利茉莉公馆；

污水处理厂：保利天悦／中海天钻？

山西化学厂：恒大名都？

太原锅炉厂：万科蓝山？

太原矿山机器厂：富力华庭？

...

NO.3｜学校搬迁更名！

山西大学前身是山西大学堂，创立于1902年，是中国最早的三所国立大学堂之一，和北洋大学堂（现天津大学），京师大学堂（现北京大学）一道开启了中国高等教育的新纪元。

在山西大学基础上延伸出了山西诸多本科院校，如今太原大学本科类学校大多搬迁至晋中榆次，职专类学校搬迁至清徐，由此便有了很多搬迁余地。？？？？？？？？

山西警官高等专科学校：中国铁建花语堂

山西体育职院：保利天珺

山西中医学院：万科紫郡？？？？

太原师范学院（海校）：华润昆仑御

太原理工大旧校区：融创学府壹号院

太原学院滨河校区：待开发

山西职业技术学院：待开发？？

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