太原楼评？｜业内视角

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察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！

见字如面，大家好，我是太原楼评君！

房地产，好像又行了！——保障房貌似要来托底“商品房”！

近期召开的保交房工作会议提出，商品房库存较多城市可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

救市讯至｜股市透支

2024年，地产股闻动而涨起！

任何一项政策的出台，往往是春江水暖鸭先知！这中间的往往是房企和金融机构是先知先觉的，故而房地产股全面上涨！

呼之欲出的便是我们今天看到的——央行救市“三连发”！

NO.1｜央行政策三连发！？？？

降首付低利率，门槛全面放开。

2024年5月17日的同一天，央行等部门发布通知，首套房贷降至15％，二套房贷降到25％，同时下调公积金贷款利率，且取消全国贷款利率政策下限！

（一）《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》

（二）《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》

（三）《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》

一天三连发，可谓是力度空前，又似迫不及待。

过去房企偷摸降首付的“不良招式”，似乎也可以拿来一用，毕竟效果还是有效的。

NO.2｜央行出台的背景？？？？

2024年4月统计发布2024年1—3月份全国房地产市场基本情况！依旧不乐观！

全国房地产开发投资22082亿元，同比下降9.5％。房屋新开工面积17283万平方米，下降27.8％。房屋竣工面积15259万平方米，下降20.7％。

新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4％。新建商品房销售额21355亿元，下降27.6％。3月末商品房待售面积74833万平方米，同比增长15.6％。

房地产开发企业到位资金25689亿元，同比下降26.0％。其中，国内贷款4554亿元，下降9.1％；利用外资7亿元，下降11.9％；自筹资金8681亿元，下降14.6％；

其中房企到位资金下跌最严重的：

定金及预收款7435亿元，下降37.5％；

个人按揭贷款3643亿元，下降41.0％。

房地产销售面积回撤到十年前！

全国商品房在2024年开局不利的情况下，可谓是半条大腿已没了，如何才能把商品房“断腿”接上？要么是商品房销量恢复，要么拿保障房的钱先给续上！？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？

当然，商品房的购置和转化是保障房来源的途径，但绝非主要途径，商品房这条腿还是需要市场医治——推动居民加杠杆！？？？？？？？？

NO.3｜政策“药引”在收入预期

中国大部分城市家庭——房产承载60％的家庭财富！

所以并不是大部分的人都希望房价降，但房价涨和房产的消费驱动，在当下存在了一定的“屏障”——普通人收入预期信心不足！

政策效果好，实现上下同欲，那就有三点做思考：

1，需求总量是不是增长。

2，产品是不是更迭到更好。

3，大家的收入是否跟得上消费！

其实有个左右互搏的现状：大部分城市都扩展10-30％比例的保障房，刚需基本释放殆尽，购房者会在保障房和商品房间徘徊，毕竟都是一样！

另一个商品房和保障房双轨制，商品房继续往高端路线发展，势必出现别墅等土地消耗量大的新问题。

楼评君对救市效果趋势预判！

（一）金融救市极具诚意，空间基本见底！

（二）保障房接力救市，短期利好难持续！

（三）消费潜在依旧在，发力就业和涨薪！

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