太原楼评｜业内视角

522篇／文2727字／阅读16分

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

几千年来，教育和养老一直是国人两个永恒话题，也是每个家庭的刚需！万柏林区在六城区分区后，不仅是城改先锋区，也楼宇经济模范生！

在各类城市高规格配套上，也是高瞻远瞩，地王频出，康养引进泰康，教育引进五中，短板逐步补齐，可谓是抓住了百姓美好生活的心声，值得点赞！

莫等闲｜丽华教育园

2024年3月18日，太原市公示了五中丽华校区选址的公告，至此，河西的丽华片区不仅集中了楼市七雄【苑、城、三天、堂、院】，也是太原地王频出的高产地！

文件明确了五中丽华校区两大问题：

1，WBL-05-07街区中004-1地块，占地52261.12㎡【约78.4亩】

2，用地为A33中小学用地【中学】，容积率≤1.0，建筑高度≤25米！

具体看一下用地位置和相关指标如下图所示：

至此，传闻北师大等国内名校合作，筹备配建涵盖小学、初中、高中的公办学校“全托管”式丽华教育园区，以引入五中为阶段性成果，弥补了万柏林教育资源的匮乏。

NO.1｜丽华教育园区—2020年

2020年1月，万柏林区大力度引入山大附中等名校落户，筹建丽华教育园区，配建涵盖小学、初中、高中的公办学校，与北师大等国内名校对接合作打造优质教育品牌。

2020年5月，丽华教育园区再次出现在万柏林区2020年政府工作报告！

2020年9月，太原市行政审批服务管理局网站发布了《关于万柏林区丽华实验中学、丽华实验小学选址意见的公示（2020年23号）》。

根据当时的公示资料看，丽华教育园是紧邻两大“地王”项目的，一个保利天悦，一个中海天钻，看不到的西南侧还有碧桂园丽华天境和融创学府壹号院！

项目拟址为街区编号WBL-05-07中004-1【中学】总用地面积6.3公顷、004-2地块【小学】总用地面积2.74公顷。建筑高度上限25米，并不影响地王观景汾河！

对于卖地而言，规划顶级教育资源对周边的地价出“溢价”是有帮助的，但来都来了，变个魔术也不稀奇了，毕竟煤气化华侨城“地王”就有校名三改的故事！

再看一下规划，2023年9月4日，关于新庄北街、丽华西路、丽华西路东侧规划路建设工程方案及选址的公示2023，分别为规划红线20米和30米的城市支路和次干路！

这两条道路的开设，对于学校的影响利好实属一般，但对于东西两侧的地块的商业和通达性价值会更高，而东侧正是即楼评君将要聊到的康养类地块。

NO.2｜丽华泰康康养——2022年

泰康在集团战略布局中高度重视养老事业发展，于2013年启动养老社区建设计划。

2016年10月，山西省政府与泰康保险集团签署战略合作框架协议，时任副省长王一新签约，泰康保险集团董事长陈东升等出席。

2021年12月，太原市政府与泰康保险集团签订战略合作协议，双方将充分发挥各自优势，深化战略合作，共同促进太原经济转型发展和民生事业发展，推动泰康大健康产业在太原落地。

2022年1月26日，太原市万柏林区人民政府与泰康健康产业投资控股有限公司签署大健康产业意向合作协议，将打造泰康之家太原长寿社区、泰康望龙生态园项目。此项目是太忻一体化经济区第一个康养产业签约项目，是山西省民政厅着眼全省康养产业整体规划和远景布局，深入调研论证，反复协调落实落地的重点项目。

其中，泰康之家太原长寿社区项目拟选址万柏林区长风西街街道，将引入国际领先的CCRC养老模式（持续照料退休社区），提供包括独立生活、协助生活、专业护理、记忆照护、老年康复及老年医疗在内的，覆盖老年人全生命周期的连续健康服务。

根据相关资料查询，泰康之家长寿社区（晋园）投资约20亿，预计2025年-2026年开园，购买泰康养老年金保险预计200万左右才能锁定入住权【非普通消费】！

泰康望龙生态园项目拟选址万柏林区王化街道，将打造集社会教育、家族文化传承、人文纪念、乡村旅游、郊野休闲、生态保育于一体的绿色文旅生态综合示范项目。

为了确定相关推进能否如期进行，楼评君查阅了泰康官网【截止2024年3月】，泰康的养类布局尚未添加山西省，泰康集团大事记中，尚未把太原立项编入其中！

2023年6月中共山西省委常委、太原市委书记韦韬与泰康保险集团创始人、董事长兼首席执行官陈东升举行工作会谈，就进一步加强合作深入交流，并举行签约仪式。

随后，泰康保险集团、泰康健投与太原市政府、太原市万柏林区政府签署泰康太原旗舰康养社区项目投资合作协议，这标志着项目投资进入实质性推进阶段。

太原市委常委、秘书长裴耀军，副市长李永强、高德胜，万柏林区委书记孙泉，区委副书记、区长张喆等领导陪同；泰康保险集团相关负责人等参加会谈。

三天后，万柏林区便召开泰康太原旗舰康养社区项目工作推进会，区委书记孙泉指出全区各级各部门会坚决贯彻市委、市政府决策部署，抢抓机遇、主动作为，扎实做好项目开工前期各项准备工作，全力以赴服务保障项目建设。

2023年9月4日，万柏林区召开泰康太原旗舰康养社区项目工作推进会。区委书记孙泉主持并讲话。副区长韩宇、赵燕，相关部门及街道主要负责同志参加。孙泉听取项目最新进展情况汇报，研究解决现阶段存在的困难和问题，并安排部署下一步工作。

2023年9月25日，太原规资局对WBL-05片区07街区007地块控制性详细规划修改方案（草案）公示，其用地指向为丽华片区康养用地！

结合控规调整，原康养用地变更为A5医疗卫生用地和B9其他服务设施用地（养老设施用地），容积率和限高指标不变！

太原丽华片区利好回顾：

从城市运营角度，万柏林区“税务区”为汾河沿线的土地，城改率先完成后，万柏林区的工作重心从土地出让“溢价”转为单位产值的经营思维。

故而，无论楼宇经济的扶持，还是丽华教育园区还是泰康养老用地的发展中，弱化了卖地思维，通过聚拢省会城市高规格的丰富配套，实现区域“掐尖抢人”的目标上！

无论是北师大，还是山大附小，以及泰康养老上看，万柏林区有积极引入的愿望和争取的目标，只是发展推进中或有一定的问题和难度，并非一蹴而就可达成！

通过签署北师大转为五中新校的前车之鉴，泰康的康养进度也需要要思考适度调整，如引入竞争机制，推进扶持相关国企的康养发展，同时关注省内地市对康养的热忱！

楼评君给予太丽华片区的一些思考和发展预判！

（一）教育园区本土化，生源诉求缩减降低预期！

（二）康养园区外拓化，腾笼换鸟溢价补贴建设！

（三）夯实合作方，释放节奏放缓，减少变动性！

（四）省属企业强培育，促进建投文旅介入合作！

主业：城市进入／土地推荐／可行性分析

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