![]()
以微见著洞察趋势 客观行文理性参考
太原楼评? | 业内视角
350篇/文2999字/阅读15分
民企溢价普遍减退，不能躺平！
最大赢家会是国企，莫要讳疾。
![]()
察势者明趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
国企土储上，明显在弯道超车！
今年先不管房子卖得如何，国企拿地确实很强势，无论是从金额上，还是土地面积，前十强九个是国企属性，不是国企的万科，也是个国资控股的混合体，唯一纯纯的民企龙湖，已经排在了前十名开外。
![]()
从质量上看，50家典型房企的拿地集中于一二线城市，占比超过八成。实际去看一下，国企在高能级城市的拿地，面包的市场，一定是源于面粉的掌控。
所以说，未来房地产市场的大概率会形成以央企和地方城投属性的国企为主导的趋势。但会有一个范围，那就是城市级别，偏高能级的一二线城市！
在广大的四五线城市，犹如古代“皇权不下县”，主导仍会民企。这种架构源于国企本身数量偏少，不可能短期内实现大规模覆盖，当然好处也就避免了低能级城市搞开发的行业风险，毕竟很多房企的特色小镇批量倒下，从繁华到落寞犹在眼前。
另外房地产行业的调控，影响多是在经济发达的高能级城市，而一千多个县级市，往往会存在无视行业的调控周期，局限于房产流动性差，常常是我行我素的模样！
那么行业未来会发展如何？
广义的房地产，不仅仅是我们看到的住宅类地产，他还包含了商办地产，文旅地产，产业地产，特殊类地产等，只不过住宅过去占据整个行业八九成的份额。
商办地产既有商场，底商，也有办公写字楼（经营），酒店，公寓等。文旅地产又可以延伸出景区地产，康养地产，文创地产，体农地产等。产业地产又可以分为工业、农业、林业、牧业和仓储等，特殊地产如政务中心、文化馆、学校、医院等。
![]()
如果在些分类里去看行业，住宅地产的规模大概率会回落三四成的，比如看1-9月份房企销售额（住宅为主）的数值，第一第二阵营的减少勒基本一半，影响最大。
![]()
商业地产情况如何呢？
先看商场型地产，与城市人口消费能力息息相关，一个城市如果高端商场尚未布局，竞争反而偏小，尤其是在三四五线城市，常常会出现以民企的规模优势。
如山西田森，由于商业难度大，容错率低，国企反而较慎重介入。
至于文旅康业和产业类地产，往往是因肉难啃，盈利难，民企仍会是主导，国企介入相对少，这类房地产基数本来就低，反而比住宅市场更顿感，规模影响较小。
国如何精进？民是否止退？
当理解行业的构成后，再结合发展趋势，我们会发觉，国企的精进多是在规模缩减的住宅地产领域，相对经营难度不大，是存在继续发展的空间的。
民企能否止退，则是要看民企的战略了，如果重资产杠杆，肯定是干不过国企的，但如果搞轻资产，如商业运营的万达，搞代建的绿城，则完全可以实现止退的可能性。
![]()
楼评君具体来简单分析一下！
（一）地产央企类趋势！
典型代表，保利，华润，中海，招商四大家，其中保利入局早，布局广，可谓是央企中中流砥柱。华润则是商业地产的领军者，在看中海，精于成本管控，属于央企的钱袋子，很会赚钱。至于招商，基本和金茂的路线类似，高端品质，注重产品力，能搞高溢价产品，但是规模进度上可能会影响一些。
综合来看，央企在住宅刚需，改善，豪宅，以及商办类均有行业的头部优势，对于行业的发展底子是雄厚的，相对稳健。
（二）城投地产类趋势！
城投类公司的风险点是存在的，其一是体制优势不灵活，竞争会受局限，其次主要布局多在低能级城市，导致民企可能出现困境的手捧雷，会被地方城投公司接在手中。
![]()
比如八月份兰州城投技术性违约，虽然是个乌龙球，但是对于各地城投来说，未来仍存在违约的可能。其本质是城投公司业务偏公益性，虽然资产很丰厚，但盈利能力有限。
对于直接介入较吃现金流的房地产行业，存在流动性紧张的问题。当然存在这类问题除了城投公司外，还包括主营业务非地产的国企，比如山西交控置地，上半年经营性数据的答卷成绩就很不好看。
（三）建工国企类趋势！
楼评君对这类国企，其实是心存期待的，首先这类企业的基底，本身就是几十年的建筑企业，对各类工程都是谙熟于心，就具备做房企的开发的底色和实力。
其次，在工程质量和工期进度上，完全可以内部优化调控，可以履行更多的社会责任担当，对于稳定楼市发展是存在积极意义的。
比如山西建投集团，自身实力具备，工艺上可以挑战国家级高难度的工程，在太原潇河产业园场馆建设就是其实力的见证。其次在工期速度上，一年封顶，二年交付的工期进度，在太原即便是央企也难以与之抗衡。
![]()
当然，建工类国企也需要夯实内功，让住宅产品更具有市场竞争力，在非住宅领域也要潜心深造，吸收借鉴行业的高水准理念，提升开发精准度。
只有这样，让先进理念和强大精工建设基底充分结合，建工类国企可以逐步走向全国性头部房企！
（四）品牌民企类趋势！
万科，龙湖属于品牌房企的优秀代表，万科作为000002代码拥有者，不仅是地产业的元老，也是中国资本市场的优秀民营企业。
老王的万科除了有理想主义者情怀，也是行业内公认的六边形战士，业务线全面开花，住宅、商业、康养、长租、产业、物流、装修等，甚至还有围绕客户需求，而默默选择的养猪产业。
同样，在龙湖身上，也能看到这些理念的影子，围绕客户需求，不断巩固自己的壁垒的，把服务的理念不断在向上向下延伸，这类优秀的品质值得央企和国企借鉴学习。
当然，有些品牌民企继续选择躺平的，注定在时代的浪潮中，若不乘风破浪，行以致远，注定被后浪“淹没”在历史的长河中。
（五）地方民企类趋势！
楼评君从2019年开始，除服务品牌房企外，就经常与地方民企服务接触。不管是能源型企业转型的公司，还是起于四五线城市的“刘皇叔”们，这些老板都有其独特的人格魅力，往往是起于微末，胜于识人，广交豪杰，善于驭才，所以很多时候他们思路很狂野，剑走偏锋的成功率也很高。
楼评君遇到多个地方房企的掌门，起初只是企业的员工，最后走向了企业的领袖位置，正因为这种经历，反而这类地方房企的老板更懂得人性，也具有很强的前瞻性，在某些决策判断上，明显比品牌房企的职业经理人会高出一些段位。
![]()
楼评君认为他们是中国房地产行业发展的真正底色，就像当年改革开放初期的竞争环境一样，当国营经济老大不球行了，民营总能弯道超车。
民企的生长路线或许存在畸形，但他们就是行业的野草野花，跨越过大山大河，骄傲着渴望着平凡着，在最广袤的大地上，永远占据主角位置。
国进民退，不如共同崛起！
对于房地产行业来说，谁能解放生产力，让行业发展更健康，让百姓居住更舒适，让房价回归更合理，无论是央企，地方国企，还是民企，都是地产界的好同志。
首先，房地产行业是国民经济的支柱产业，关系到群众的民生，不能放任去躺平，尤其是土地作为国家的重要资源和资产，促进房地产市场平稳健康发展是共识。
其次，宇宙的尽头是编制，房地产行业的尽头大概率也会是混改，比如6月份招商局、华润、中国宝武、国投和中国建材五家央企正式转为国有资本投资公司。
另外，如7月份国资河南铁建投入股建业地产，也属于逆向混改的开端。无论是战略投资产生下的协同效应，还是运营效率的倒逼机制，都会提升行业经营效益。
![]()
这种央企向下放权授权，民企向上借力，不躺平，不摆烂，不摸鱼，积极探索化解企业经营的风险，实现优势互补，国资掌舵参与改革，达成行业良性的发展。
楼评君近期对各种身份的房企有一些“谏言”之论，归根到底，还是希望行业能好，在开发项目时候对规避一些技术上“错误”，谋深虑远，避免在项目开发管理进程中，因过多偏差而忘掉初心，成为纵然心知不妥，也无力改变的局面。
关键一：拿地先评估，适配不冒进！
关键二：前策重规律，纳谏兼听明。
关键三：战略不宜改，战术可灵活！
地产行业当下如何破局？
答曰：目标仰望星空，做事脚踏实地！
楼评君箴言：身居决策位，当善权善决，谋势谋智。君子生非异也，善假于物也。劝君兼听纳谏，尊重楼市研判，重视前期定位！
![]()
主业：城市进入/土地推荐/可行性分析
产品定位/开发咨询/企业培训
-- END --
? Copyright
作者：张明 图片：来源网络 侵删
原创作品未经同意或授权不得商用
![]()
太原楼评参考2022-10-10 09:59:58来自北京市
