来源丨米宅北京
最近，时有唐山粉丝留言，称米宅不看好的唐山新盘还在涨价，该不该尽快入手?
上周，米宅北京启动了唐山考察之旅，一线实地调研唐山的楼市现状，盘点未来发展。
1
唐山市区楼市现状
近一两年来，唐山楼市的宣传势头很猛。
很多人都觉得唐山是块洼地，房价在16年10月的时候只有6千多。随着炒房团杀进唐山，这个传统重工业城市十年楼市库存，用了3个月就基本消化了。到17年3月的时候，房价已然涨到9千多。
3.17限购后，环京楼市整体下行，唐山的房价仍然一路上扬，名企开发商纷纷拿地布局，炒房客带动本地刚需也纷纷入场。17年5月，唐山限购令出台，房价堪堪趋稳。
唐山楼市经历了炒房团冲击，经历了烂尾楼坐困愁城，品牌房企遍地开花，目前，市区主要居住区聚集着30多个新上市或预计上市的品牌开发商。
多个新盘都在预售排卡阶段，价格1.2-1.8万。
二手盘房价路北区10000元/㎡，路南区9245元/㎡。
作为GDP河北排名的唐山，借着京唐城铁规划的利好概念，加上品牌房企的宣传和炒房客的推波助澜，成为填平唐山洼地的合力。
唐山，这个环境污染严重，经济转型困难，楼市曾阴跌数年的城市，在经历了17年上半年的大涨之后平稳了几个月，近来又有跃跃抬头的趋势，成为品牌房企争相角逐的战场。
究竟是有内在价值支撑还是纯粹炒作？
我们从目前唐山市区楼市的现状，结合过去房价的走势，来研判一下唐山楼市的未来走向。
2
路南路北的差异
唐山市区以新华道为界，分为路南路北两个区域。
➤路南
路南区分为老城区、南湖板块、城南经济开发区三个板块。
路南南湖板块以2016年世界园艺博览会为契机，坐拥4A级景观南湖公园，打造南湖CBD，发展南湖生态城。吸引了仁恒、华润、万科等多家知名房企进驻。
城南经济开发区是继过去10年持续发展路北凤凰新城之后，2018年政府工作报告提出将重点建设城南经开区为产城融合的产业新城，大批利好政策呼之欲出。未来三年将会是路南新盘开发的主战场。
新盘在售和预售价格来看，单价基本高于1.2万。
路北区总人口超过100万，属唐山市行政区域，目前按房地产市场分为四大板块：中心城区、老城区、凤凰新城和新形成的火车站板块。
老城区购买力相对较弱，房价居中。中心城区资源配套齐全，但楼盘较少。
随着万科、新城品牌企业入驻，火车站板块价值被迅速拉升，虽占据交通优势，但区域环境和配套较差。
➤路南路北的差异
路北区的人口明显多于路南区， 路北区 69.5万人，路南区只有26.4万人。路北的购买力也高于路南，同时路北区库存量相对较高，从新盘数量来看，路北开发的地块更多。
唐山过去发展的主要区域在路北，如今路北已经形成完善的配套，打造了不少高端板块。而路南虽然环境比路北好，但配套已落后于时代，尤其东侧很多片区的城建非常破旧。
由于唐山市区并不大，如今的发展已经向路南扩展。正在成型的南湖商务区，城南经济开发区的打造，老旧小区的拆迁、棚改等。按照规划中的发展预期，从房价来看，路南似乎更具有性价比。
但除了表面的价格，还要看内在的品质。
唐山本地人尤其是路北的居民，一般不会买路南的房子。
本地有一种公认的说法，认为是路南是地震塌陷区，地底是采矿区且留下多处井眼，而且据唐山本地人的说法，南湖就是塌陷出来的区域形成。
路北的凤凰新城为什么价格？那里是唐山的机场路，地质高下立见。
用路南楼盘销售的说法，当初地震早已把中空的地底夯实，而且建筑楼盘也需要检测报告，政府不会拿居民的安全开玩笑。
但对于经历过大地震、对地质极为看重的唐山人来说，宁可信其有，不可信其无，这成了影响房价的一个重要心理因素。
虽然路南路北的位置、环境以及配套存在差异，但各路开发商并没有偏安一隅，拿地颇有全局观，成集散式分布，大有把整个唐山市场分割的姿态。
由此我们会去想，开发商抢占市场拼的是什么？如此大的市场供应量，未来的唐山楼市是一片繁荣还是供大于求？
3
开发商拼的是什么？
唐山市区新盘，品牌开发商占据着的市场。
追溯到几年前，一线城市限购，不少大型开发商看好唐山这种GDP和人口总量都不错的三线城市，蜂拥而至希望分得一杯羹，加上彼时政府增大了土地出让规模，使得唐山开始了持续多年的大规模开发，最终导致当地住宅和商业项目远远超过了市场上的需求，从而出现了价格滞涨，上百万平方米大盘搁置的情况。
由于面临的压力巨大，唐山烂尾楼、严重延期交房的现象频出。
2017年唐山新政后，唐山进入土拍时代，品牌开发商纷纷拿地，或者收购烂尾楼，土地价值被大幅度拉升，本地企业由于地价高，多数已退出房地产市场，或部分本地企业与品牌房企合作联合开发。
品牌房企大规模入驻唐山，拿地价格也从2千涨到4、5千，拼的是未来的价值，是品牌影响力，是产品品质、位置。这对唐山楼市的影响和冲击能有多大？
，我们先从价值来分析
除了去年炒房团的大肆炒作，唐山楼市的价值是京唐城际铁路。到北京的时间约50，票价预计近100元。
显然这么高的通勤成本并不具备环京的地缘优势。
第二，未来唐山的发展
我们都知道唐山多年来是以煤炭和钢铁作为支柱产业的工业城市，没有高新产业支撑唐山发展。
城市未来的价值要看优质资产注入和不良资产剥离，也就是唐山的产业调整，生态环境的改善，还有基础设施完善。
而今来看，唐山面临转型升级的困局，环境的改善以及基础设施的完善，并不是短期能够改变的。
第三，从产品品质来看
名企开发商相较于本地小开发商，确实更有资金实力和品质保障。但不同位置的楼盘价值也不尽相同。
路南区的万科翡翠观唐和南湖春晓，周边生态环境较好，配套也趋于完善，而且精装修。但在乎地质条件的人即使价格再低也不愿意选择。
路北区可选的楼盘比较多。
唐城壹零壹是路北端价格的楼盘，但实地考察后并不认为这个楼盘甩出其他高端盘一个身位，声名在外主要得益于早年价格就已破万，坐实了唐山高端盘的交椅。
万科金域缇香胜在品质；恒大学庭邻大学；富力盛悦府周边环境不错，但配套不够完善，购买的是未来预期。
第四，市场容量的潜能和透支。
17年5月份炒房团逐渐退出唐山市场，唐山房地产市场从而转为内生型市场，随着房企的不断进入，市场已经饱和达到供求平衡。
唐山目前土地供应相对充足，楼盘的建设有增无减。作为一个典型的三线城市，唐山外来人口不多，本地购买力有限，需求并没有大幅增长的可能性。
当前的价格已经不低，未来能有多少人接盘？
4
唐山楼市的走向
从投资者眼光看，值得投资的资产首先是可抗风险的。
唐山楼市面临的风险有哪些呢？
1、相对于北三县等环京区域，唐山距离北京太远，没有地缘优势。
2、交通方面，京唐高铁并不具备通勤优势。
3、楼市饱和、空置房较多，市场的需求量并没有那么大。
4、人才外流、外来人口较少，本地人口购买力有限，楼盘建设过多很容易造成过剩。
5、唐山虽是河北省GDP城市，但GDP主要来源于重工业而非高新产业，高薪岗位缺乏，对人才吸引能力十分有限。
6、重工业城市，环境污染严重，不宜居。
7、经济处于低迷期，产能过剩、人均收入较低，面临转型的困局。
17年房价大涨有其必然，水往低处流，整个京津冀唐山属价格洼地，这是涨价的根本。
房子除了炒的就是住的，最终接盘的还是住的。上一波投资客手里的房子终究是要卖给本地刚需，而唐山本地居民有经济实力的会选择新盘，没有经济实力的人会选择价格低的二手盘或者郊区楼盘。
目前排号待售的新盘预期价格并不低，路南区新盘单价约1.2万，北路区单价1.3-1.8万不等。据实地调研，与前几个月相比，部分新盘确实有上涨的趋势，但这更多是开发商的销售策略，为的是造成购房者的恐慌心理而仓促出手。
实际上，目前投资客已完全退出唐山楼市，不仅退出，还有相当一部分低价入手的投资客因为不看好唐山后市，正在高位打折出货，这给本身就供应量极大的唐山楼市更带来利空。
未来数年，唐山楼市很可能由于供应量过大而持续横盘或阴跌。
风未动，旗也未动，是人的心在动。
明天请看唐山调研第二篇：困兽曹妃甸，进一步天堂，退一步地狱！
太原特价房2018-07-02 09:16:36
