八张图看清六大热点城市“万人抢房”的根源！

来源：苏宁财富资讯（SuningWealthInsights）

作者：黄志龙

进入火热的夏季，杭州、成都、西安等城市纷纷出现摇号抢房的火热行情。为了防止房地产市场失控，12个城市被住建部约谈。

为何在“五限”（限购、限贷、限价、限售、限商）调控政策之下，房地产还如此火热？其背后的根源是什么？且看本文分析。 

摇号购房的城市“房荒”到什么程度？  

摇号购房的首要原因是住房库存短缺，部分城市新房有效供给不足的问题。从情况看，过去两年内，一、二、三、四线城市阶梯式去库存，使得今年4月末住宅库存降至2.85亿平米，库存同比已连续20个月负增长（参见下图）。        

从新闻披露的采取摇号购房的6个二线热点城市（杭州、南京、西安、长沙、成都、武汉）来看，住宅库存量都处于或接近历史新低。

其中，南京商品住宅可售面积有280万平米，杭州为220万平米。更进一步来看，截至今年4月末，长沙以外的其他5个城市，住宅存销比均在10个月以下，6个城市存销比全部低于低库存城市门槛线。

（2017年4月，住建部文件《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中规定“对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”），杭州和武汉存销比更是低至4.38个月和4.23个月（见下图）。 

那么，这些长期低库存的城市是否按照住建部的要求，增加了土地供应呢？

来看数据——2017年六大城市累计住宅类用地成交面积为3247万平米，较2016年2687万平米增幅达21%，为2014年以来水平。其中，杭州、武汉、南京、西安住宅供应面积均大幅增长，长沙、成都由于前期住房库存量较大，适当控制了供地（参见下图），但整体仍保持较高的土地供应水平。

在住宅销售端，购房摇号看似市场火爆，但实际上今年1-4月的六大城市中，杭州、南京、西安、成都等城市的住宅销售面积同比都出现大幅负增长（参见下图），长沙和武汉的住宅销售面积同比基本持平。由此可见，六大城市库存大幅下滑不是由需求增加造成的。

土地供给的增加，并不必然形成新增住房的有效供给，开发商要根据资金筹集状况、房地产调控政策进行开发。而住房的新增有效供给，需要重点关注住房竣工面积的数据。

今年1-4月，六个城市中，成都、西安、武汉三个城市房屋竣工面积同时大幅负增长，增幅分别为-32.2%、-69.1%和-24.4%，杭州竣工面积增速也创下近年来新低（-3.8%），南京实现微幅增长1%，长沙增幅较高为31.6%，这也是今年以来长沙存销比明显上升的主要原因。

更进一步分析，2017年土地供应面积大量增加，却没有在房屋竣工面积和有效供给方面得到反映，其背后的原因可能有以下两方面：

，房地产企业的融资环境持续收紧。相对于房地产开发投资总额（主要由土地购置费和建筑工程投资组成），建筑工程投资更能反映土地成交之后能否转化为住房有效供给的先行指标。

建筑工程投资则与房地产开发的资金环境密不可分，历史数据也表明，房地产开发资金来源和建筑工程投资始终保持着大致同步的走势（参见下图）。

然而，2017年以来，房地产开发资金来源持续回落，今年1-4月，资金来源累计增幅仅为2.1%，创下近三年来新低。房地产开发资金来源中，银行贷款出现了6.1%的负增长，而2017年全年房地产企业债券融资仅为1265亿元，锐减6222亿元。

因此，在信托、资管计划等融资渠道均受阻情况下，房地产开发资金来源前景并不乐观。在支付高额土地购置费之后，用于实际建筑工程投资的资金却无着落，资金来源受阻是土地交易之后无法形成住房有效供给的重要原因。 

第二，“高地价、限房价”挫伤房企加快开发的积极性。大家可能还没有忘记，2016-2017年二线城市地王频出的新闻，在此以杭州、南京、成都三个城市为例，过去两年内，这三个城市住宅用地溢价率大幅高于2015年之前的溢价率（参见下图），开发商再度面临“面粉贵过面包”的尴尬。

高价卖地之后，为了抑制房价过快上涨，大多数一、二线城市都采取了限房价政策，导致新房、二手房价格的严重倒挂现象。

以此次抢房现象较严重的杭州为例，虽然杭州二手房价格涨幅有所回落，但亚运会和人口持续流入使杭州房价仍有上涨的压力。然而，在限价政策之下，杭州市新房价格却出现了罕见的负增长，新房、二手房价格涨幅出现有史以来的反方向变化。

这种新房、二手房价格的严重倒挂，改变了购房者心态，“买到即赚到”和“买房中彩票”的市场情绪使得观望者也加入了抢房行列。

综上所述，杭州、成都等城市出现万人抢房的怪象，直接原因是新房、二手房价格严重倒挂，形成“买到即赚到”的市场氛围，更深层原因是“高地价、限房价” 挫伤了房企加快开发的积极性。

结果只能是开发商囤地推迟开发，加上房地产企业融资环境的持续收紧，新房有效供给进一步短缺，库存进一步下降，导致新的房价上涨恐慌。