[摘要] 城市综合体的增加是一个城市经济发展、市民生活水平提高的重要表现，是一个城市成熟成长的重要标志。在太原，从近几年楼市走势可以看到，商业地产的开发量在快速上升，除了商业卖场和住宅项目内配比的商铺外，由于城市综合体规模庞大、可商可住，成为许多有实力开发商争相投资的新热点。
城市综合体的增加是一个城市经济发展、市民生活水平提高的重要表现，是一个城市成熟成长的重要标志。在太原，从近几年楼市走势可以看到，商业地产的开发量在快速上升，除了商业卖场和住宅项目内配比的商铺外，由于城市综合体规模庞大、可商可住，成为许多有实力开发商争相投资的新热点。
11月初，太原市小店区政府发布消息称，浙江绿城集团已与其成功签约，正式启动位于太原长风街地块的“太原亲贤村城中村改造”项目，未来，又一规模宏大、可商可住的城市综合体将在太原诞生。
无独有偶，早在今年3月初，苏宁集团也曾表示，将投资60亿元在太原打造一处城市综合体项目，其独特的一站式时尚家庭购物中心及智慧生活体验平台有望使其成为太原新地标和商业名片。
看看如今太原在建或将建的城市综合体：华润万象城、信达国际金融中心、绿地中央广场 、海尔地产·国际广场……一时间，太原商业综合体的发展可以用一个词语来形容，那就是“突飞猛进”。有人预计，短时间内太原或将增加20个“万象城”——如此庞大的体量，太原的消费能力能撑得起来吗？这么多的商业综合体是否存在过剩危机？
一个热门城市综合体的成长记
不久前，家住太原山汽小区的陆女士跳槽到了尖草坪区的一家公司，考虑到上班路途遥远等问题，她本打算卖掉现住的这套房子，但是现在她决定再观望一段时间。她告诉记者，促使自己做出这个决定的原因主要是她家附近的一个大型商业综合体准备建设了，受它的刺激，也许到时候周边房价会涨一点。“说实话，商业配套这块这边要成熟得多。”陆女士说。
10年前，陆女士刚刚买下这套二手房的时候，周边的商业配套还不是很完善,购物多是去亲贤街上的梅园百盛购物中心。如今，这附近不仅有了家乐福、华联等大型超市，还建成了茂业天地 等多个商业综合体。随着幢幢拔地而起的高楼，这里已经成为龙城楼市热度相当高的板块之一。
的确，自和信摩尔商座投入运营之后，围绕太原亲贤街、长风街陆续出现了阳光王府井、世贸大厦、千禧广场、北美新天地等多个商业综合体，共同成就了今天的亲贤、长风商圈。如今，长风街、亲贤街片区，诸多商业项目见缝插针……对城市综合体津津乐道的房企在紧随政府规划，将目光转向前景利好的其他区域，由此也将带来太原商圈的重置与升级。
陆女士回忆说，早先，板块内的茂业天地刚开业时，由于地下停车场还未使用，一度使得本就路面较窄的体育西路出现前所未有的堵车现象，而后，由于其巨大体量中容纳了诸多餐饮、休闲、娱乐、购物等功能，它很快便吸引了城南乃至城西的大量人流。
还不仅仅如此。此次，绿城集团进驻太原，将携手小店区政府及山西千禧投资集团，共同在该商圈建设超百万方的城市综合体项目。据悉，这也是绿城品牌近年来的一次重要布局。
“对消费者来说当然是好事，但有限的区域里如果出现好几个商业综合体，感觉就有些饱和了。”陆女士说。
综合体建设呈现“井喷”
知道了综合体对周边的辐射影响，那么，究竟何谓城市综合体？简单地说，即是在城市中建一个“城中城”，涵盖住宅、商业、写字楼等多类型物业，能满足业主及市民居住、休闲、购物、娱乐、商务等生活需求的综合性地产项目。城市综合体建造投入资金巨大，少则数十亿，多则上千亿元，对地产商的资金和招商运营能力是个巨大的考验。不过，因为其建造规模大、规划气势恢宏，城市综合体也是各地提升城市形象、改变城市旧貌的重要手段之一，备受地方政府推崇。
在太原，过去一想到逛街、购物，人们首先会想到柳巷、亲贤街、朝阳街服装城三大传统商圈。的确，这三个商业圈已经完全成熟，并形成各自的优势和稳定的客流。不过，近年来随着城市化脚步的加快，城市面积越来越大。“在交通拥堵等问题的作用下，时间越来越金贵的人们渴望在家门口就完成逛街、购物、消闲、聚会等一系列活动，这就构成了城市综合体优越于传统商业圈的基本条件。这样，人们无需再被长时间耽误在路上的交通成本所累，可以轻轻松松在家门口完成一系列消费。”曾参与过铜锣湾、和信摩尔等地标商业项目开发、销售、运营的山西国泰银丰房地产公司董事长李明铎告诉记者。
事实上，从2005年开始，城市综合体在太原市民心中就不再陌生。2005年，地处长风街的和信摩尔商座投入运营。2007年，房企大鳄万达落户太原龙潭片区，号称打造太原城市中心的中心。随后，不断有新的城市综合体出现在太原市民视野中。
2013年，太原开始大规模推进城建提质升级、旧城改造、道路快速化改造工程。一大批一线房企在去年下半年，纷纷进入太原竞买地块，布局开发体量不小的城市综合体。这当中，仅华润、绿地、中海、中铁建等不差钱房企开发的大型综合体项目，平均开发规模均超过了40万平方米，这些项目的大商业物业面积累计面积逾百万平方米。上述项目现在均已开工，有的明年就将开业运营。
滨河时代广场、迎泽世纪城、恒实广场、鼎盛国际青创城、格盟金融城 ……近有房产网站粗略估计，太原将建及在建的城市综合体数量多达22个，且数量多、规模大、动工快是新一批综合体的普遍特征。
过剩是真趋势还是伪命题？
不过，一直以来，面对突飞猛进的商业综合体，关于太原的消费水平能否支撑得起如此庞大商业体量的怀疑就没有停止过。
与此同时，在其他城市，商业综合体过剩的风险已然出现。
今年年初，郑州市商务委曾发布了一份2015年商贸经济运行情况，其中有这样的分析：在建或待建的综合体中，同质化竞争严重，部分尚未找到属于自己的核心竞争力，市场已经难以同时消化这么多的综合体。这种情况不是孤例，放眼也是普遍现象。
不过之于杭州，商业综合体是否过剩这个问题，至今依然有多种意见相持不下。
“太原近几年商业综合体的发展确实比较迅猛，这跟以前商业综合体比较少，无法满足人们追求综合性消费需求有关系。”山西省房地产协会副秘书长田峰表示，城市商业要适应城市生活，关键不在于体量或者数量，而在于如何布点。
另外一家地产公司的负责人余先生则坦言，现在说饱和或不饱和为时过早。他认为，一个新商区的培育需要数年甚至十余年时间，目前太原的商业配套与一线城市相比并不完善，升级换代的商业在未来会有急剧增长的需求。
省统计局投资处负责人告诉记者，太原的商业地产运营目前仍处于探索阶段，如果注重自身运营能力的提升和品牌资源的打造，未来还是有很多种可能性。
不过，看好的人多，持不同意见的也不少。“我觉得太原商业综合体的发展速度有点超前了。”一位不愿意透露姓名的业内人士说，如果不做好准备，未来的日子都不会太好过。
目前，尽管还没有得出明确结论，但危机似乎正在逼近。12月1日下午，在太原市长风·国贸第六馆内记者看到，顾客稀少，稍显无聊的店员有的在一起聊天，有的则拿出手机打发时间。采访中记者得知，太原不少购物中心的情况都与此相似，也受网购盛行的影响，除了节假日，其余时段顾客都不多，有的甚至能用门可罗雀来形容，日子并不好过。
“一到两年之内是营销上的竞争，三到五年内在招商上可能会有很残酷的竞争，而不少商业综合体还将面临消费人口不足的困局。”对此，一位在百货行业工作多年的管理人员这样告诉记者。
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