购房，对于许多市民来说是头等大事。在房产交易过程中，许多购房者选择支付一定比例的首付款，后以购买房产作为抵押，向银行机构申请贷款。具体而言，就是购房者以所购楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，随后按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，并向银行支付一定利息。那么，购房者如何办理按揭贷款？办理过程中有哪些需要注意的细节？日前，市房管局有关负责人进行了介绍。
目前，按揭购房方式已成为房产交易的“主旋律”。那购房者具备哪些条件可按揭购房？据介绍，首先，选择房产时应向销售人员或房地产商确认该房产是否获得银行的支持，这是保证按揭贷款顺利进行的先决条件。其次，购房者（借款人）应具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力。已婚购房者需提供工资卡流水(一年或者半年，银行不同，需求不同)、收入证明，如夫妻两人共同借款，配偶还需要出示收入证明和工资流水；单身购房者则需要提供收入证明和银行流水单。按照银行部门相关规定，贷款期限一般在30年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男）65岁、（女）55岁的年龄。
购房者在确认自己选择的房产得到相应银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与开发商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。签订购房合同并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与开发商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。
以上流程完毕后，购房者、开发商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理一般抵押登记。通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。后在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，购房者在银行指定金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。
整个按揭购房过程中，购房者、开发商、银行需共同前往房地产管理部门办理相关手续。就此，市房管局工作人员表示，“根据相关规定，房地产抵押合同自办理抵押登记之日起生效。只有办理了抵押登记，抵押合同才具有法律效力，抵押权人的合法权益才能得到有效保障。”对于办理抵押登记手续流程，该工作人员表示，“办理抵押登记手续流程非常简便，购房者仅需提供登记申请书、抵押人的身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、主债权合同、抵押合同、抵押权人的身份证明、可以证明抵押房地产价值的说明或文件（评估报告等）、银行授权委托书（法人签字加盖法人名章、公章）、银行企业法人营业执照（复印件加盖公章）、银行组织机构代码证（复印件加盖公章）、银行金融许可证（复印件加盖公章）便可在几日内办结。”
需注意的是，房屋贷款还清后，购房者、银行需前往房管部门办理抵押权注销登记，单方不可以办理抵押权注销登记的。除了有银行出具的还款证明外，提交的材料还有：房屋所有权证；他项权证；抵押权注销登记申请书；产权人身份证；银行营业执照；银行授权委托书；银行授权人身份证与被授权人身份证明。
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