“营改增”后房屋交易为何火爆?

日前，市民刘先生致电记者咨询：“虽然天天听到‘营改增’这个词，但是究竟和老百姓有什么关系呢？更切实一点来说，‘营改增’后对房屋交易有什么影响呢？”
针对这一问题，记者日前参加了两场由山西省房地产商会主办的房地产业营改增相关政策解读，就市民关注的热点进行了关注。到底“营改增”是个啥？“营改增”后对个人房屋买卖有啥影响？二手房买卖是否会增加税费？

房屋交易税负事实上只减不增

中央财经大学教授蔡昌博士表示，所谓营改增，简单地说，就是把营业税改为增值税。注意，不是增加新税种，而是改变税种，是税种的平移。从5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
举个例子：过去征营业税5%时，如果房价是100万元的话，100万×5%，交5万元的营业税；现在如果房价还是100万元的话，是100万÷（1+5%）×5%=47600元，即营改增以后的税收负担是4.76%，少交税2400元。这是因为过去的100万是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样。
那么，营改增之后，二手房交易税负到底有没有上涨？
山西省国税局营改增领导组成员牛小亮给出肯定的答复：二手房交易税负只减不增。对于市民来讲，税改主要涉及房屋交易。营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳。两年以内的房产交易税负实际略有下降。个人购买两年以上（含2年）的住房对外销售的，过去是免征营业税，现在改为免征增值税，从减税力度看，没有变化。原来怎么申报的还是怎么申报、原来填什么表现在还填什么表、原来在哪些地方办现在还在哪些地方办，都维持不变。需要指出的是，二手房交易税费除了营业税还涉及契税、个税、土地增值税、印花税等税费。营改增只涉及到营业税改征增值税，因此契税、个税等照常征收。

二手房交易双方均受益

采访中市民李先生提出自己的疑问：“营改增”后对个人有啥影响？
蔡昌博士解释，“营改增”后对个人的影响主要分为三种情况：个人销售购买了不足两年的住房，税率是总价的5%；个人销售购买了两年以上的普通住房，免征；个人销售购买了两年以上非普通住房，差价的5%。整体来说，“营改增”前后，三种情况的税率和优惠政策都将保持不变。但是，契税、房产税、土地增值税、个人所得税在纳税时都可以先扣除增值税部分再来纳税，而在二手房交易过程中，影响比较明显的就是营业税和契税。
以营业税为例：一市民购买两年内房屋,如果销售额总价100万元,本来需缴纳营业税5万元。现在按增值税算,把100万视作含税销售额,那么不含税销售额就是:100/(1+0.05)=95.24万元,即4.76万元是应缴纳增值税额,相比营业税少了0.24万元。如果满足了两年的要求，过去是免征营业税，现在改为免征增值税。以契税为例：100万元的房屋，面积基本上在90-144平方米的范围内，按照1.5%的契税进行计算，则契税为1.5万元。但如果按照目前的新政策，则为100/（1+5%）×1.5%即为1.4万元。
牛小亮表示：总体来看，税费相当于打了9.5折。当前二手房买卖中，房东往往会说“到手价”，税费往往转嫁到下家身上。现在来看，改成增值税后，二手房交易的双方均受益。

并不存在所谓的退税一说

明明营改增后二手房交易只降不增，为何却有市民着急办理交易呢？面对市民的疑问，记者在房地产交易大厅内采访了多位前来办理二手房过户的市民，出乎意料的是，很多交易的市民对“营改增”并不知情，只是知道交易的税费降低了，所以着急过户。记者采访发现，很多前来办理二手房交易的消费者，都是受到交易的税费降低的影响。
据现场知情人士介绍，“房地产交易大厅之所以火爆，主要分为几个因素，首先是房产中介公司，他们借着营改增的名字，通过不正确的计算方法或者政策解读，让市民前来办税，从而增加自己的交易量。另外，主要原因是市民的实际需求，这部分主要包括前几年购房市民，等待了几年后现在房产证下来了，前来集中办理。还有一部中介组织工作人员到交易大厅排号，有的不只是自己排号，还把业主叫来排号，制造出一种“现在不办，指不定啥时候能办上”的假象，刺激房产交易者扎堆前来办理。同时，还有营改增后建筑行业发票从地税发票向国税发票过渡，因此很多房产商都在扎堆办理房产证，以免营改增后因遗留问题以及税率问题，造成费用的上涨。”
在采访中，记者还接到这样的咨询：营改增后，此前多交的税费是否要给退还？对此，牛小亮表示，增值税属于价外税，而营业税属于价内税。而营改增仅涉及交易税问题，与契税根本无关。契税目前的优惠政策是住房90平方米及以下按1%征收契税，90平方米以上的减按1.5%征收契税。而如果是家庭第二套住房，面积90平方米及以下的减按1%的征收率，90平方米以上的减按2%的征收率，所以并不存在所谓的退税一说。

本报记者 秦昕