[摘要] 随着15、16年地王频出,房价也令不少购房者望而生畏,买房还是租房的话题应运而生,诸葛大数据研究院独家推出诸葛购房决策指数助你理性决策。
随着15、16年地王频出，房价也令不少购房者望而生畏，买房还是租房的话题应运而生，诸葛大数据研究院推出诸葛购房决策指数助你理性决策。
一、你不知道的房子售价与租金的关系
根据诸葛找房2016年5月全北京（楼盘）大数据统计，北京各区在售二手房售价及整租房源租金水平如下：
售价/租金比反映了房产的销售价值与其实际使用价值的比较关系，该值越大表明在该区域买房相较于租房付出的代价越高，因此，该值在一定程度上可以作为在该区域更适合租放还是更适合买房的参考，其他条件一致的情况下，该比值越低说明该区域相较于租房越适宜买房。
二，租还是买?这真的是个问题。
在北京什么时候买房合适?
答：从前
我现在应该先买房还是先租房?
答：你应该先有钱
案例：隔壁小王，现在租房住，手头有钱刚好够付北京一套房的首付，每月工资可以还房贷，问题来了，小王该买房还是该继续租房?
以北京平均售价及租金水平下70㎡两居室为例，10年为期，暂不考虑二手房交易税费，可计算租房及买房情况下小王的收支情况：
A买房
该房源总价=47408×70332万元
首付30%=332×30%100万元
按2016年新30年期贷款利率4.9%，每月应还贷款约12329元
每年应还贷款=12329×12147945元
10年后提前还贷还款额195万
10年后小王的财富值=房子10年后的价值
B租房
每年租金=5558×1266696元
到第10年该房源年租金=66696×(1+6%)^9112681元仍低于每年应还贷款额
假设把房子的首付、付完租金后剩余的房贷款的钱全部拿去做稳定的投资，以6%的年化率计算(余额宝5月30日新年化率2.44%，某知名金融平台1年期定期理财产品年化率均不低于6%);
10年后小王的财富值=332万首付到10年后的理财+每年房贷还款与租金差额截止到10年后的+10年后剩余房贷还款额195万455万
那么问题变成10年后小王要买的这套房值不值455万?我们计算一下就会发现，如果这套房可以以每年增幅3.2%的速度持续增值，10年后达到37.2%的增值，买房或租房小王10年后的财富值是一样的;如果该房源平均年增幅超过3.2%，则小王买房比较划算;如果房子增值速度达不到年均3.2%，则小王租房比较划算。
在这里，我们把3.2%定义为诸葛购房决策指数，就是这么任性。在本案例中，该指数表示在未来10年内，当预期房价增长率恰好为年均3.2%时，现在小王无论买房或继续租房，10年后，他所拥有的财富是一样的;当预期房价涨幅高于年均3.2%时，表示小王该买房了;当预期房价年均增长率低于3.2%时，小王则应继续租房。(注：不支持预期房价短期内大起大落下的投机行为决策)
PS：针对投资客户算法其实是一样的，
三、还没完，北京各区房价涨势究竟如何?
我们统计了截止到2016年4月30日北京二手房住宅的成交数据，对比北京各区新诸葛购房决策指数对比如下(部分区县由于二手房成交量较低等原因，成交价格年均增幅暂未统计)：
在过去的4年里，北京各区年均增幅均达到了10%以上，以通州区为首年均增幅达19.94%,各区均超越了当前高的诸葛购房指数，购房者从中获益良多已是众所周知。再来回顾第二部分开篇的问题：在北京什么时候买房合适?我现在应该先买房还是先租房?
决定买房前，先看看手里的首付，看看能买哪的房，如购买二手房找中介公司需多方对比，以免多花冤枉钱;另房价随着政策、供求等因素变化随时波动，需多方关注。
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