买房装修办证疑问多 权威专家认真听详细答

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邀请嘉宾名单

于世玮 山西省房地产业协会会长
牛焕德 太原市房管局房地产交易服务中心主任
张 旭 太原市住房公积金管理中心稽查队队长
孙 建 太原市质监局质检院家装建材科科长
张秋峰 北京中伦文德太原律师事务所主任兼房地产业务部主任

○热线摘录

1 今年，太原房价会大涨吗？

田玉华：
2月底，国家密集出台了一系列刺激楼市交易的新政。购房税费、首付比例都降了许多，各地都传出业主连夜抢房、房价跳涨的新闻。今年，太原的房价会大涨吗？现在是不是买房的好时机？
山西省房地产业协会会长于世玮：
与一线及沿海城市相比，太原乃至我省的房地产市场较为健康、平稳，房价既没有出现疯狂上涨，也没有出现跳水式下跌，价格的小幅波动能被房企和置业者接受。太原楼市多年保持平稳的原因主要是我省房地产业起步晚，至今仍有巨大的发展空间；另外，刚性需求、改善性需求量稳定，而且占据楼市主要成交份额的投资、投机性炒房现象在省城非常少见。
今年，首付比例降低、成交税费减少的新政，降低了业主的购房成本，各地的楼市成交速度都会加快，太原楼市也会受到利好政策的拉动和影响。但要从价格趋势看，因为省城今年亮相的纯新盘数量多、单盘规模大，楼市销售竞争激烈，不会过快地拉高楼市成交价。从房企及置业者的角度看，已经卖出去的房子肯定不会降价。
今年，省城有众多定位不同的纯新楼盘面市，产品供应更加丰富，购房者选择空间加大，可以货比三家多看看。

2 无证房无限延期交房该怎么办？

牛女士：
我在2011年，购买了太原东山上的房子，项目没有预售许可证。直至今年项目还没有竣工交房，想退房，开发商连哄带骗一推再推，现在连售楼处都关门了。我和其他业主联合找过迎泽区政府、太原市房管局等职能部门，仍然无法解决问题。这种情况该怎么办？
太原市房管局房地产交易服务中心主任牛焕德：
太原市房管局一直宣传买房子要看是否五证齐全，您可以到太原市房地产监察大队（府西街88号房地大厦8楼） 或者拨打0351-4942666进行投诉，房屋没有五证时进行销售是一种违法行为，这种不正规项目很难保证业主的权益不受损害。
北京中伦文德太原律师事务所主任兼房地产业务部主任张秋峰：
业主购买未办理预售证的项目，以任何形式与开发商签订的买卖合同都属于无效合同，业主发现问题之后，应立即通知开发商终止无效房屋买卖合同，要求开发商返还全部已付的房款。如果开发商不同意退房，业主可以通过法律途径要求法院或仲裁机构确认合同无效，判令开发商退还买房人全部已付房款。
有些违规预售、未按期交房的项目，经过业主协商催促，开发商会延迟交房。但有些项目屡经业主协商、催促，开发商仍然无法完善预售证件、项目无法竣工验收合格交房，买房人有权解除合同退还房款。如开发商名下还有五证齐全、竣工验收合格的其它商品房，业主可与开发商协商要求等价置换。
但是，若开发商无力返还房款，买房人可申请法院执行生效的裁判文书，对开发商现有的房产等资产进行清算强制执行。开发商如资不抵债进入破产程序，法院执行过程中，申请执行的买房人可能只能要回部分购房款。

3 草签购房协议是否有效，关键看是否五证齐全

石女士：
2014年，我在孝义看上一套房并交了1万元的定金，并签订了一份草签协议。后来不想要这套房了，想退款。开发商刚开始一直拖延，直到过了退款期限，开发商不予退款。不想1万元就这么打了水漂儿，我该怎么维权呢？
北京中伦文德太原律师事务所主任兼房地产业务部主任张秋峰：
这个问题的关键在于购买的这个项目是否五证齐全，购房者需要到售楼现场看是否悬挂五证。
如果开发商出示不了五证，则上述认购协议被认定是无效合同，购房者可以协商终止合同，若开发商不同意则可以起诉解决；如果开发商五证齐全的话，购房者可以协商解决，正常情况下,需要承担一定的违约责任以及违约赔偿，赔偿后合同可以解除。但若开发商不同意解除合同，则合同仍需履行，购房者交的1万元定金也无法退还。

4 住房没有预售证，不能办房产证

刘女士：
我于2011年购买了一套住房，当时已办好了四证，但没有预售许可证。房子已经入住2年，预售证仍未办妥。后来，我听说到这个项目为经济适用房，未缴清相关的税费，所以没有办好预售证，这意味着我们的房子无法办房产证。这该怎么办？
北京中伦文德太原律师事务所主任兼房地产业务部主任张秋峰：
业主购买正规的商品房项目，应该认真查验售楼处公示的预售五证：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售 (预售)许可证》。没有这五证，将会影响到项目办理房产证。
根据你说的情况，你买的房子并非正规的商品房。如果是经济适用房，项目立项、规划、建设、分配有特殊的政策，业主也应该符合经济适用房的分配购买条件。项目为经济适用房，开发商只要完善相关的建设开发手续，同时你也符合经适房的购买条件，房子可以办好房产证。建议你和其他业主，与开发商多沟通、协商，了解清楚项目的性质。要求开发商完善手续，尽快办理房产证。
另外，你所买的房子，销售方存在欺诈、隐瞒项目实情的情况，房产证实在办不成，你可以要求退房、开发商返还房款，也可以走法律途径，要求法院强制执行。
张女士：
2013年我在省城中心城区购买了一套商铺，当时了解到项目预售五证齐全，开发商承诺售后返租。在购买之后，我才从职能部门的官方网站上了解到，这个项目已被开发商抵押到金融机构。这意味着，我们的房子办不了房产证，而且现在返租也不返了，退房也不给退。整个事件，涉及到3000多户住宅和商铺业主。现在这种情况，我们该如何维权？
太原市房管局房地产交易服务中心主任牛焕德：
这个项目已经交房且入住，属于旧城改造，目前有些情况影响了其办证。但这里要强调的一点是：“售后”是我们反对的一种行为，属于违规行为。五证齐全的房子，购房者是可以购买的，交付后可以自己经营，但交给开发商经营并返租，本身已经侵害了业主的利益，因此不提倡“售后返租”。我们会督促开发商加速办证。
北京中伦文德太原律师事务所主任兼房地产业务部主任张秋峰：
通常而言，项目如已抵押给金融机构，商品房预售证上会有明显的标示。此类房子，业主要谨慎购买。根据你说的情况，可能是房企先办好了商品房预售许可证，在楼盘未销售的情况下，又抵押给了金融机构。开发商有意隐瞒了项目的抵押事实，根据高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的若干问题的意见》，买房人有权通知开发商解除商品房买卖合同，要求开发商退还全部已付房款。
如果协商不成,开发商不解除合同、不退还业主房款，买房人可以向法院起诉开发商解除合同，开发商需双倍返还买卖合同约定的房款。买房人如胜诉，开发商仍不履行义务，买房人可以申请法院强制执行。

5 公积金贷款受关注，离职后公积金可提取

王女士：
太原市的公积金提交多长时间可以贷款？我的手续已于1月中旬提交资料给担保公司，现在已经过了一个多月，还没有完成贷款，建行总是告诉我说资金不够，怎么办呢？
太原市住房公积金管理中心稽查队队长张旭：
按照规定，自然人做抵押需要10个工作日，房产证和银行做抵押需要20个工作日。此外，据我们了解，建设银行的程序走起来比较慢，因为只有一个工作人员在办理，公积金中心也提过多次，建议增加人手。如果是正常情况，一个月就可以完成贷款。
赵先生：
2013年在太原的富士康精密电子有限公司上班，没有办理相关的离职手续，属于无房户，现在想把当时缴存的住房公积金取出，请问如何办理？
太原市住房公积金管理中心稽查队队长张旭：
请您带上身份证到太原市房产局，办理无房证明后，即可到太原市任一公积金分理处提取公积金。
刘女士：
朋友在国外公派学习，正常缴纳公积金半年有余，请问“商转公”的手续怎么办？需要本人去排队吗？
太原市住房公积金管理中心稽查队队长张旭：
这种情况下，建议先去一趟分理处大厅，一次性详细了解清楚所需手续，避免白跑。咨询问题是不需要排号的。咨询时可以由其他人代办，但办理“商转公”手续时必须由本人办理。就目前你朋友的情况来看，需要带上网签合同、近三个月的还款明细、户口本、身份证、结婚证及买房时的发票等等。你也可以拨打12329服务热线进行咨询。

6 正规家装公司保修期为两年

吴先生：
我家1987年分的房子，已经很老旧了。去年夏天，朋友介绍了一个装修队，把家里重新装修一翻，铸铁式上下水管全部换成了PVC管。前段时间，楼下的邻居告诉我卫生间墙顶在渗水，我认为是新老管道接口出了问题，需要将地砖敲开维修,邻居也提出了赔偿方案。我觉得装修工程质量有问题，找到装修队的工头儿，但对方说可以帮我修，但工料、邻居家的费用他不负责。理由是当时的隐蔽工程经过了验收，而且正常使用了七八个月。这种情况该怎么办？
太原市质监局质检院家装建材科科长孙建：
从工程上讲，漏水不一定是新老管道接口问题，有可能是距离漏点几十厘米、甚至一米的地方出现管道裂痕、沙眼。但管道裂痕、沙眼是因为管材质量不合格，还是施工铺装地砖时人为的撞击，都不好判断。需要施工方和你一起在现场查验。
从赔偿角度讲，资质全、经营规范的家装公司的保修期为两年，但你请的家装工队，应该是马路装修游击队，而且没有签订合同，售后的问题只能与对方多沟通协商。
岳先生：
我前年在太原南内环西街的一家家居卖场买了一套特价实木家具，送货上门之后，就觉得味儿特别大，一直到现在味儿都很大。去年年底我去找卖家，发现商家已经撤柜了。这种情况还能找到维权办法吗？
太原市质监局质检院家装建材科科长孙建：
品牌家具、建材进驻大型知名家具建材卖场前，会向卖场交纳一定数额的质保金，就是解决品牌撤柜后，业主相关的投诉赔偿。品牌撤柜后，消费者可以拿上正规发票、相关证据找卖场赔偿解决。如果消费者买的家具属于低档、三无产品，这个问题就不好解决了。不过，为了家人的健康，还是建议您把有味儿的家具更换掉，品质可靠的品牌家具质量还是有保障的。

7 车位设计不合理,业主车辆无法停入怎么办？

许先生：
我在太原市某楼盘买了地下车位，2015年9月30日交房入住后，我就发现车位设计不合理，弯道的弯度不够，我的车根本停不到车位里去。从2015年10月份，我开始找物业、销售部门，还找了当时认购车位的置业顾问、部门经理，都无结果, 请问我该怎么办？
山西省房地产业协会会长于世玮：
首先，业主要看购买的车位和当时认购车位时的图纸是否相符。如果不相符，则涉及到诈骗销售，业主可以通过正常渠道维权；如果实物与图纸相符，但使用过程中有缺陷，我们会和开发商联系后协调，因为此次交易认定为买卖双方是自愿的，没有强制买卖。使用过程中出现问题，双方好协商解决。

○本场花絮

众多读者赶到话，便马上开始现场解答读者的疑问，一上午连洗手间都没顾上去；太原市住房公积金管理中心稽查队队长张旭现场和专家们就读者问题进行“会诊”，有效解决难题；北京中伦文德太原律师事务所知名律师张秋峰给读者们讲解法律知识，挑选适合他们的维权方法，说得口干舌燥、累得满头大汗；太原市质监局质检院建材科科长孙建在微博后台解答了很多粉丝的装修棘手问题……专家们给现场的读者留了名片、联系方式，方便他们更快捷地解决难题。

○网友提问

第三场微博访谈会上线

大家对房地产行业关注度高

3月15日是国际消费者权益日，从进入3月开始，山西晚报全媒体就“3·15”相关话题陆续做了两场线上访谈会。3月8日，第三场微博访谈会上线，短短两个时间，粉丝提问不胜枚举，大家对房地产行业的关注度高。截至第三场访谈会前，收费，商场购物，公共场所停车费，小区物业费等。

3月11日，工商消协专家做客话，现场受理消费者遇到消费中的不平事，帮助消费者维权以及提供法律方面咨询。

○特别提醒

我们的4部维权热线电话：0351—4281076、4281077、4281078、4281079将竭诚为你服务，你也可以通过给山西晚报官方微博和微信留言的方式，反映、投诉自己遇到的消费不公平待遇。

8、9版采写 本报记者 戎紫冰 张磊 梁涛 见习记者 杨阳 柴旭辉 张琪 陈一彬

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