[摘要] 2015年11月10日召开的中央财经领导小组第十一次会议上,中共中央总书记习近平提出要消化房地产库存,促进房地产持续健康发展,首次对房地产去库存表态。次日的国务院常务会议上,国务院总理李克强也强调要加快户籍制度改革以带动住房、家电等消费。2015年11月19日,山西…
大同市政府回购的某A类商品房小区
2015年11月10日召开的中央财经领导小组第十一次会议上，中共中央总书记习近平提出要消化房地产库存，促进房地产持续健康发展，首次对房地产去库存表态。次日的国务院常务会议上，国务院总理李克强也强调要加快户籍制度改革以带动住房、家电等消费。2015年11月19日，山西省政府公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》，宣布全面取消限购，由此我省成为中央提出去库存后宣布取消房地产限购的省份。
1 上万安置户可住进商品房
“政府去年12月9日发的通告，我们今年1月5日就把房子清空了。”2月1日，世代居住在大同古城内东街的张淑琴开始谋算即将搬迁到御东新区新居的装修计划。“因为安置的是商品房住宅小区，而且还是现房，再加上安置政策合理，所以我家对政府的这次拆迁安置非常满意。”
“张淑琴只是回购商品住房用于安置工作中的受惠群众之一。”2月1日，大同市房管局副局长韩岗接受记者采访时介绍，商品房与棚改安置房的性质、价格、税收等有很大差异，但大同市政府却采取团购的方式，用低于市场的价格回购商品住房用于棚改安置。截至2015年年底，大同市已签约购买存量商品住房1.1万套，涉及房地产开发项目30个，住房建筑面积107.53万平方米，“这意味着将有上万户群众和张淑琴一样，从旧居搬出来后，很快就能住进现成的商品房。”
2 打响“去库存战役”响亮一枪
2014年，大同市房地产投资明显放缓。2015年的销售面临高库存压力，楼市活跃度降低，开发企业资金短缺，经营越来越困难，甚至有的开发企业已走向资金链断裂边缘。另一方面，大同市老城区的居民长期居住在基础设施不配套的老旧住房，生活极为不便，人居环境极差，居民“出棚上楼”意愿强烈。
怎么办？决策者将目光瞄向了正在试行政府回购商品房用于棚改安置的成都、芜湖等城市。在市场下行的形势下，政府采取团购的方式，以低于市场的价格回购商品住房用于棚改安置，避免了大拆大建造成新的过剩和资源浪费，既可实现惠民，又能对库存过剩的房地产市场有一个很好的对冲。
2015年6月25日，根据大同市政府办公厅“关于印发《大同市购买存量商品住房用于城市棚户区改造安置指导意见》的通知”要求，大同市购买存量商品住房领导小组成立，购买存量商品住房工作随之启动。大同市打响了省内城市房地产市场“去库存战役”的响亮一枪。
政府购买商品房安置拆迁户！这一消息瞬间传遍了大同市，网友在百度爱我大同吧发表评论称：“这是对各方的重大利好。”“这是处理存量商品房、改善棚户区居民住房的绝佳途径。”
随后，以房管局为主体牵头单位的工作组迅疾展开工作，短短半年，他们对全市50多个房地产开发项目进行了认真摸底，筛选优质房源。
“我们对回购房源有着严格要求。首先必须是五证齐全的普通商品住房，户型规整、通透，满足采光要求。其次要求不涉及抵押和扣押等问题。”大同市房管局局长杨社告诉记者，“这些底线必须把住，确保了房源质量，群众才能真正满意。”
终，30个房地产项目的1.1万套商品房源确定。根据区位等因素，这些房源被分为A、B、C、D四类，根据群众的个人条件及意愿，可以自由选择。“我选择的是一套B类房，这个小区无论是环境还是物业都是有口碑的，而且还是。”张淑琴女士被拆迁面积近60平方米，她选择的安置房有90多平方米，享受相关安置政策后，她只需花10多万就能从棚户区的平房搬进条件优越的商品房住宅小区。
3 资金有保障 购房款专款专用
“政府回购存量商品房用于棚改安置可以实现多方共赢，同时也考验着地方政府的能力和智慧。”大同市房管局购买存量商品住房领导小组负责人坦言，这么大体量的回购，需要解决的首先是资金问题。
记者采访获悉，2015年6月5日省住建厅和国家开发银行山西省分行组织召开贷款需求对接会议后，大同市抓住机会，申请棚改贷款61亿元，已经过国家开发银行授信，市本级三个项目已授信35.65亿元（其中购买存量商品住房安置古城内棚户区居民项目32亿元）。截至2015年年底，通过省保障性安居工程投资有限公司（省安投公司）申请国开行贷款已到位资金22.68亿元。
为确保专款专用，大同市责成房产管理局在省开行开设“贷款资金存放账户”，用于管理省安投公司拨付的贷款资金；开设“资本金汇集账户”，用于管理棚户区改造项目的资本金以及还本付息资金等。“我们同时要求各开发企业收到购房款后，要先行缴纳各种行政事业性收费及政府性基金、配套费、热力入网费等，确保购房款专款专用。”房管局局长杨社说。
4 一举多得 各方享利好
通过政府回购存量商品住房，大同市实现一次性去库存一万多套，加之鼓励公积金贷款购房政策，以及户籍制度改革、建成区面积扩大等因素叠加，对房地产去库存产生了“及时雨”的作用，对当地地产企业的生存发展起到至关重要的作用。“政府这一行动，撬动了低迷的楼市，极大地缓解了我们这些开发企业的资金压力。”采访中，大同市泰泽房地产开发有限责任公司总经理解文亮坦言，这次回购让处于发展困难期的企业大大缓了一口气。
大同市副市长刘振国接受记者采访时表示，政府回购商品房用于安置，这一做法打通了库存商品房与棚改衔接和流通的供需通道，既有效消化库存、避免房地产“硬着陆”，又改善了棚户区居民居住条件，还缓解了政府稳定楼市和保障房安置的双重压力，实现了企业、政府、百姓多方共赢。“引导房地产开发企业开发养老、文化、科教、体育等类型的房地产项目，推动房地产行业转型发展。实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，推进异地贷款业务。通过扩大公租房服务对象、发展住房租赁市场等手段，促进房地产市场健康发展。”在刚刚闭幕的大同市经济工作会上，大同市委、市政府对消化地产库存再做部署，在稳定房地产市场健康发展的过程中，将有更多的居民享受到政策红利。
本报记者 郭斌
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