[摘要] “金九银十”是一个时间的概念。因为9月、10月是秋冬两季交替时节，也是农业收获的季节，人们在传统的消费、投资等费用支出方面较平时明显“大方”。对于房地产业，很多的楼盘选在这两个月份开盘，就是迎合人们的消费心理，以构成一个相对于其他月份比较高的销售量。
“金九银十”是一个时间的概念。因为9月、10月是秋冬两季交替时节，也是农业收获的季节，人们在传统的消费、投资等费用支出方面较平时明显“大方”。对于房地产业，很多的楼盘选在这两个月份开盘，就是迎合人们的消费心理，以构成一个相对于其他月份比较高的销售量。那么，在2015年的“金九银十”里，太原楼市是否盆满钵溢？“金九银十”后，太原楼市又会呈现怎样的一种状态？
二0一五年传统旺季的“金九银十”，积蓄已久的太原楼市呈井喷态势，新盘入市，且销量出乎意料。但同时，太原楼市可谓“分水岭”显现，几家欢乐几家愁——有的楼盘门庭若市，欣喜若狂；有的楼盘却冷清寂静，门可罗雀。何以两极分化？且看记者市场调查。
看信誉，不能看价格
“你看这条微信说，楼市库存‘亚历山大’，够卖8年了。”11月19日上午10时许，在太原市胜利街一楼盘售楼部里，经理李女士对记者说，“其他城市咱不了解，对太原市来说，就有些夸大其词，言过其实了。”
李经理接着说：“就拿我们楼盘来说吧，本来打算9月开盘，可是经过我们对市场的调查，决定在6月开盘。果然不出我们预料，开盘仅三天，就订出70%多的房子，‘金九银十’中，又售出20%的房子，目前我们的房子存量，仅有百分之零点几。”
李经理告诉记者，虽然“金九银十”已过，但太原市诸多楼盘销售“余温”未降，不少新盘更是趁机抓住2015年的尾巴，加快开盘和推货的节奏。比如本月初恒大雅苑开盘，仅2，所有房源就被抢购一空，再次延续日光盘的纪录，销售额达7亿元。而在同一天，公园伍号开盘，也有近千人去看房、选房，其销售业绩可观，令同行羡慕。
李经理介绍说，“金九”前夕，他们有同仁针对网友在“金九银十”的置业意向做了一个调查，调查显示有48.1%的网友表示在“金九”期间有购房意愿。而实际上，在“金九银十”传统楼市旺季的首月，积蓄已久的太原楼市已呈井喷态势，6个城区中，5个城区都有新盘入市，且销量出乎意料。她随手拿起一份该部对太原楼市的检测周报递给记者，该报检测日期为9月21日至27日。报告显示，本周项目成交均价9431元/㎡；市场监控项目成交面积124819㎡，套数1128套，金额95482万。单在9月26日这天，富力城供应量1020套，客户到访量530组，成交量455套；富力华庭供应量608套，客户到访量420组，成交量294套；阳光揽胜供应量115套，客户到访量150组，成交量68套，而其洋房供应量56套，成交量23套；首开国风上观供应量45套，客户到访量20组，成交量12套；万科蓝山供应量46套，客户到访量120组，成交量29套……
“你看到的只是我们监控的一个片区，夸张一点说，就是太原市6个城区楼盘里的冰山一角。”她说，“当然这里面有卖得好的，也有不好的。卖得好的楼盘，其开发商都是在太原、在山西，甚至是在有实力、有信誉的，虽然价格高点，但客户对他们心里有数、踏实，知道不会违约。反过来说，卖得不好的楼盘，其开发商大都是本地人，实力相对差一些、信誉低一点，他们的房子卖价虽然低点，但对如今绝大多数消费心理成熟的客户来说，还是有些放心不下，毕竟一套房子买下来得花几十万元，甚至上百万元呀。”
看实力，不能看关系
李经理的话语，记者次日即在太原市长风街一家门可罗雀的售楼部里得到了印证。
这天上午，在该部走廊里记者遇到两位来此要求退房的客户。其中一位对记者说，2012年，他通过朋友介绍，在支付了一笔好处费后买了这里一套140多平方米的房子，“当时我是相信朋友，也图这里交通便利，而且房价也比其他地方要便宜些。哪知道后来两年里我陆续交了100多万元后，见这里迟迟不给交房，才来这里打听情况。谁知不打听不知道，一打听吓一跳。原来这里的楼盘手续不全，政府给叫停了，并且开发商在资金上也出了问题。今年我已经几次来这里要求退房退款了……”
此售楼部置业顾问对此情形显然已习以为常。一位女士笑着对记者说：“我跟他们说了少不下20遍这样的话：我一个普通的售楼小姐，只负责卖房，退房的事，别说我说了不算，就是我们销售主管说了也不算。”
她对记者说，该楼盘是由太原一家开发商开发的，2011年，在手续不完善、大楼地基还未开挖的情况下，开发商靠着政府的“硬关系”，霸道地要求他们立即向社会售卖，也就是说“卖楼花”（术语，期房之意）。因当时楼市较现在好许多，政策也远比现在宽松，加上他们采取当时已开始流行的团购办法，以低于周边楼盘价，甚至低于市场价向社会倾销，果然收到了意想中的效果——开盘当天所推出的近千套房被一抢而空，资金收入数亿元。受此影响，他们后来逐渐推出的房子，尽管价格节节提升，但仍是供不应求。然而好景不长，到了2013年，国家收紧了房地产政策，太原市政府也相应出台了严格的房地产管理办法，而此时开发商却将该楼盘的建设资金用在了其他开发项目上，导致该楼盘的资金链断裂，项目只好停工。“客户来退房、来索赔的事，早在去年就有了，到现在，我们几个留守人员，楼盘剩下的房子没卖出两套，但给这些退房客户做解释、说好话用了的唾沫，就快有一吨了。”
这位女士介绍，目前太原市与之相似的楼盘还有很多家，只是严重程度不同而已，这些楼盘的开发商，大都是前些年靠着所谓“硬关系”，圈下地后，不管开发手续完善与否，画个图纸，做个沙盘就开始向社会售卖。而买房者不知底细，不了解政策，只是图便宜、看关系，终受到了经济损失和精神伤害。“‘金九银十’中，太原市有许多楼盘开盘，我们见人家门庭若市，欣喜若狂，而我们这几家却冷清寂静，愁容满面，我真是百感交集，心灰意冷。要不是碍于介绍我来这里的‘关系’的面子，我肯定早就跳槽了。”
她让记者告诉广大客户，买房时一定要首先看开发商的实力和信誉，不要只看价格，更不要看所谓的“关系”，不然，买房的欢心就会变成闹心。
看环境，不能看远近
太原市和平北路有一片靠近尖草坪区的楼盘，由山西一家房地产上市公司开发，自2013年开盘以来，很快得到了市场和客户的认可，尤其是今夏以来，不断推出新楼源，而其销量也稳步提升。记者获得的其销售报告显示，仅在9、10两月里，房子销售一百多套，金额上亿元。在此购买了一套三室两厅房子的王先生对记者说，他看上这里的房子的原因，“一是开发商的实力，二是环境”。
王先生说，他与妻子都在太原市杏花岭区政府工作，按理说应该在离工作地点较近的地方买房，但考虑到如今太原市大兴修路，交通越来越顺畅，而且家里已买了车，“更主要是这里紧邻汾河，环境优美，又远离闹市，清静雅致，所以尽管离工作单位远一些，我还是选择了这里。”
记者在采访中了解到，与王先生持同样观点的购房者大有人在，他们是推动太原市区边缘实力雄厚的大型房地产项目开发建设的主力军。太原一家开发公司10月26日至11月1日一周市场重点监控项目报告显示，中正锦城10月29日供应量79套，客户到访量87组，成交量24套，成交均价8400元/㎡；十二院城10月31日供应量27套，客户到访量88组，成交量18套，成交均价14043元/㎡；阳光揽胜10月31日供应量92套，客户到访量80组，成交量63套，成交均价7132元/㎡；首开国风上观10月31日供应量48套，客户到访量50组，成交量10套，成交均价8542元/㎡；龙湾写意，10月31日供应量224套，客户到访量220组，成交量121套，成交均价8135元/㎡；保利百合10月26日供应量18套，客户到访量120组，成交量5套，成交均价7001元/㎡。
值得一提的是，该检测报告出笼时，9月30日央行、银监会下发通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例由不低于30%调整为不低于25%的政策在太原市还未执行。而从10月底至今，降息降准、二胎政策放开等新政策又给太原楼市带来了强烈的刺激。业内人士认为，太原楼市已呈现出全面向好的态势，因此提醒广大购房者：再等等，不如当机立断，因为此时买房实乃绝佳时机！
看实际，不能看政策
8月25日，央行再次宣布降息降准，这是今年以来第二次“双降”动作。消息一出，太原房地产业内一片哗然，短时间里，各种分析解读的文章充斥各类媒体，大家一致认为此次降息后，商业银行房贷利率会进行调整，对于目前购房者来说是一个很好的福利。
太原某房地产代理公司胡经理说，从太原房地产市场来看，该项政策使当前房贷成本降至历史低，购房者将从中获得实惠，进一步减轻购房压力，因此在一定程度上可刺激楼市的成交。
但实际的情况是，目前太原楼市库存压力还很大，优质住房短缺，仍存在买卖两难、难以成交的问题。
市民张先生对记者说，他在太原市和平南路有一套80多平方米的住房，但是小区户型老旧，客厅没有窗户，楼内没有电梯，车位也很紧张。因此他一直想买一套户型合适、物业正规、庭院漂亮的新房。从去年年初开始他就上网看房，“新房很多，尤其是中环线附近，但是合自己心意的房子却很少。不是环境不好，就是户型陈旧。”他比较喜欢恒大、万科和富力地产的房子，因其设计很美、很实用。“其实对于我们购房者，尤其是改善型购房者来说，更关注楼盘是否有老人、儿童便利设施、足够的停车位、小区庭院美不美，以及户型结构合不合理。如果购买的新房和我现住的房子差不了多少，或者新房楼盘建筑没有特色，千盘一面，那么对我来说就谈不上改善，就不会去买。”
在采访中记者了解到，太原市在过去十几年中，住房整体呈现供不应求的态势，住房市场的发展主线就是多方扩大住房供给，缓解住房供求矛盾。正因为如此，今年太原楼市的高速运行，虽然满足了市民对住房的需求，但同时也导致房屋同质化严重，出现了千盘一律的问题。此外，各类大大小小、行行色色的开发商蜂拥而上，也给房地产累积了许多的存量。有数据显示，截至今年上半年，太原市房屋待售面积达1600多万平方米。这个数量对数百万人口的太原市来说，自然不是很大，但对部分刚需和投资者来说，显然已经失衡。
虽然从量的角度看，太原市住房销售出现过剩现象。但从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍然较差，老旧小区、房屋狭小、不成套住宅占比依然很大。随着这些群体收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对优质住房的需求将会稳步增长。
前不久，一家靠近漪汾街的楼盘在开盘当日，账面销售额就超过10亿元。在目前不少楼盘处于滞销状态的背景下，如此业绩着实令人艳慕。记者注意到，该楼盘之所以取得如此骄人业绩，是因为其主打是刚需和刚改，即房屋全部精装，户型设计合理，采光率极高，尤其是庭院绿化非常引人，可以称得上园林式住宅，而且价格适中。
“目前市场上像那样的楼盘很少，所以销量非常好。”太原市一位楼盘销售主管对记者说，“我从事售楼工作七八年了，像那样的庭院绿化、教育配套、户型设计，在太原还真是次见到。现在购房者大多是改善型的，特别注重品质和舒适性，这个楼盘真是找准了热点和突破点。”
这位楼盘销售主管说：“根据一般的消费规律，当总量短缺问题解决后，对高品质的诉求将会提升。据此，今后城市居民的住房消费、投资重点，将由一般商品住房，向不断改善现有居住条件转变。不过需要注意的是，不能将居民改善住房条件的意愿，简单理解为将小房子换购成大房子。个性化、人性化、智能化、环境优良及内部空间的改造优化等，都是住房实质性改善的内容。”
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