通州向下、丰台向上 北京楼市还看调控“脸色”

据亚豪机构统计数据显示，10月上半月，通州区商品住宅（不含保障房与自住房）仅实现成交238套，占到全市总成交量的15%，这一比重也基本与9月持平。而在今年6月份，通州区以1967套的成交量占全部成交的比重高达25%，接下来的两个月该区域成交更是屡创新高，占全部成交比重维持在22%左右。但是进入9月之后该区域成交大幅下滑，10月亦维持这一趋势，由此，通州区楼市成交下行趋势已成定局。

双重限购落下，通州楼市启动下行

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从通州区历年的成交情况来看，该区域成交高峰除去受到整体市场形势的影响之外，也与区域发展规划的“炒作”周期基本吻合。2009年，受到通州新城规划的刺激，该区域成交出现大幅跨越式增长，占全市成交的比重也首次突破10%；2012年，北京（楼盘）市委、市政府明确提出“聚焦通州战略，打造功能完备的城市副中心”，更加明确了通州作为城市副中心的定位，同年区域住宅成交再次出现跨越式增长，年度成交占比也开始站稳10%以上，并且在2013年达到18%的高峰。而进入到2015年，先是“积分落户”政策的颁布，然后是“行政副中心”政策的定位，使得通州楼市再度火热，连续数月成为全市市场的主力支撑，并且年度成交占比也站上近19%的高位。但是这一趋势却被8月颁布的单区限购政策所阻断，在北京市整体限购政策之下，通州区新增区域限购政策，虽然这一政策的颁布更是坐实“市政府东迁”的传言，但是“双重限购”的严厉性也使得区域热潮无法再度掀起。

另外，除去政策的影响之外，区域潜在供应的不足也难以支撑成交的持续长时间上涨。任启鑫分析，通州区在北京各郊区县当中发展早，经过多年发展，该区域住宅开发已呈现一定规模，可供开发的住宅用地不断减少，并且在“市政府东迁”的规划影响之后，区域内预留大量配套建设用地，并将推地方向转为商业及办公用地，住宅用地成交自2013年开始即出现大幅下滑，截止2015年10月三年间仅成交宅地8宗，尚不及2012年一年的成交量，而其中位于通州新城板块地块的住宅部分全部为自住房和保障房。宅地供应的减少、特别是纯商住宅的极度衰减必然将导致未来通州纯商住宅的成交难以为继。

丰台上行，五环内后“热土”

相对于通州区的下行，今年丰台区的表现可谓“风生水起”。根据亚豪机构统计数据显示，继龙湖西宸原著、方庄公馆入市之后，近期丰台区将有包括钓云台、天恒金融街公园懿府等在内的有5个项目预计入市。受到历史因素的影响，丰台区存在大量军产用地，开发进度较为缓慢，另外加上地铁线路贯通较晚，因此其开发程度甚至落后于大兴、房山这类南部郊区。供应的不足使得丰台区成交持续难以突破，从丰台区历年住宅成交情况来看，该区域成交占比多年维持在10%以内，2014年与2015年占比更是低至3%。而近期区域项目的集中供应，使得的该区域未来成交呈现上行趋势。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，丰台区发展的落后使得该区域住宅供需长期处于城六区的末尾，甚至不敌部分近郊区域。但是随着北京城区住宅用地的不断减少，住宅市场的不断外扩，丰台区五环内的大量可供开发地域成为土地市场当中租后一批“热土”。从宅地成交情况来看，自去年开始丰台区土地市场成交开始出现明显增多，2014-2015两年间共实现宅地成交11宗，其中西局、榴乡桥等地块成交楼面价更是屡创新高。由此，丰台区在进入供应热点区域的同时，其区域价格也将呈现快速上涨趋势。

另外，从丰台区目前住宅配套情况来看，地铁9号线、10号线等线路的贯通，使得区域交通环境大为改观；医疗教育方面，天坛医院等内城医院的外迁，优质教育集团的打造使得区域内医疗教育配套逐渐完善；此外丽泽商务区以及丰台科技园两个产业聚集地已出现雏形，区域产业支撑开始发力。居住环境的不断提升以及区域“后城区住宅”的稀缺性，使得该区域住宅在未来一段时间内将呈现量价齐升的态势。

对比两个市场走向泾渭分明的区域，可以看出，决定市场的走向的关键在于土地供给和产业支撑，而判定一个区域楼市发展命运的则是调控政策。在调控之手的拨动下，通州出现了市场下行，但前期推动通州楼市向好的种种因素并未褪却，待调控放松后，区域楼市仍将继续向好。