[摘要] 楼盘量供应、房价走势、成交量、新开盘。。。。。这些常常被我们视为楼市风向标，我们也常常用这些数据来分析1个板块的发展和潜力。
楼盘量供应、房价走势、成交量、新开盘。。。。。这些常常被我们视为楼市风向标，我们也常常用这些数据来分析1个板块的发展和潜力。而如果追根溯源，其实土拍是能直接反映这个的，当区域内屡屡出现“面粉贵过面包”，板块的潜力定是毋庸置疑的。
一：楼板价与房价的计算方法
所谓楼板价通俗的讲就是，楼房所占用的土地，土地转让金，折合到楼房的面积上，产生的房价，不算楼房的工程量造价，比如土地价值40000万，上面有100000平米的楼房，楼板价就是土地价值除以楼房面积4000元/平米（举例）。
而其中楼房的工程量造价就大有文章了，直接会影响到终房价的高低。其中建筑成本、设计成本、管理和税费等自不用说，更有我们看不到的灰色地带。在这里我们继续小算一笔：
举例，有一楼盘，占地面积2万平米，总建筑面积17万平米，其中计入容积率为10万平米，容积率为5。土地购置成本为
楼板价=1000000000÷170000=5822元/平米，建安成本==400000000÷170000=2353元/平米；
如果动迁成本=800元/平米，设计费监理费咨询费=500元/平米，配套成本=500元/平米，资金成本=400元/平米，管理成本=300元/平米，税费成本=3000元/平米；
那么Σ成本=土地成本+建安成本+动迁成本+设计费监理费咨询费+配套成本+资金成本+管理成本+税费成本
=5882+2353+800+500+500+400+300+3000=13735元/平米。
这只是按照一般标准算出来的成本总价，开发商肯定是要盈利的，10%左右的利润率还是比较合理的，那么定价起码要15000元/平米~
结论：5882元/平的楼板价，卖出了15000元/平的单价，房价就是这样来的~
二：楼板价对房价的影响
楼板价除了直接影响房价外，更多的是带来的一种“鼓动”作用。面粉比面包贵的现象每年总有那么几例，所拍土地的价格都要高于在售的楼盘，再加上那些七七八八的成本，等楼盘建成后，要价肯定要远远高于现在的在售楼盘。另外，如果我正在卖着这个地块边上的房子，那么我不提价才怪！一连串的连锁效应甚至能够带动整个区域房价的上涨！
结论：楼板价绝大可能带动区域整体房价
三：一般工程开发周期
从拿地到开盘，理论上要在两年内完成。楼板价这么高的项目，两年后能否预示着区域内房价要涨？
近期，土拍进行的如火如荼，不同区域楼板价皆出现了新高度，不论是否能够直接带动区域房价上涨，区域潜力还是蛮值得期待的，小编分别选了内中环、中外环和外环外比较典型的区域进行了一番探索，把一手信息给大家~
潜力区域之内中环房价潜力解析
一.中内环哪些土拍“翘楚”，如今怎样了呢？
1.2014年1月28日，方兴地产以101亿元竞得闸北区大宁路街道325街坊地块，成为上海宅地总价地王。地块成交楼板价47609元/平米，溢价率高达111.6%。
大宁金茂府：大宁金茂府预计将于2015年11月上旬加推新房源，房型为158平3房、192平4房，价格待定；项目现有带装修3-4房在售，158平3房还剩3-4套，195平4房还有8套左右，均价8万/平，现购房158平3房可享6万抵40万优惠，195平4房可享8万抵50万优惠。先领再看房，金额50000元。项目位于上海八大核心区——闸北大宁核心区，临近南北高架、内环线，距离轨交1号线上海马戏城站仅800多米。
2.2013年7月3日，万科联手张江集团以48.7亿元的总价拿下浦东新区张江高科技园区中区C-11-3、C-11-4、C-12-2、C-12-3商住地块，终楼板价达到21415元/平米，溢价率达到88.6%，刷新记录成为当时新的总价地王。
万科翡翠公园 万科翡翠公园目前在售85平两房，125-150平三房经典户型，均价5.5万/平，案场交付10万还可享受9.78折优惠。项目预计2015年10月20日加推180平4房，房源位于9、10号楼，加推价格待定。先领再看房，金额100元。万科翡翠公园坐落在张江高科技园区内。
二.内环房价破10万/平，两年内能实现吗？
这是小编去中山润园售楼处看到他们展板上的信息，标题更是醒目的内环“十万”时代已经到来，无论是“出头鸟”浦东的万科翡翠滨江，还是稳居十万单价的静安豪宅，十万不仅再只是一个概念，“十万”时代正在慢慢渗透内环新盘。
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小编实地探访了静安新盘金融街静安中心河普陀待加推楼盘中山润园，跟小编一起来看看吧~
金融街静安中心400-890-0000 转 817275
如果是内环只是留个人一片繁华印象，其实也不尽然，小编在静安体会更多的是一种“静”，更多是一种现代化和前代韵味儿的冲撞，一边可以是繁华街道，另一边则是古树两旁，一片清幽，独留浓浓的安详的生活气息。
小编这次来到的是一个几公里范围内畅享配套的新房项目：金融街静安中心，地处上海市静安区万航渡路（近康定路），距离上海市中心核心地段静安寺1.6KM，南京西路2.3KM，中山公园1.6KM
目前楼盘在建中，还没有开盘，由1栋22层住宅、1栋7层酒店式公寓和2栋办公楼组成，项目预计10月下旬首次开盘推出1栋共84套150-180平3房房源，目前样板间已公布；另外酒店式公寓，房型为166、172平3房。问价格？任性的说，看看周边楼盘的价格就能了解了 点击查看周边楼盘
金融街静安中心工程进度 点击查看更多图片
既然样板间已经开放，哪些不看的道理，150平样板间的图片也给大家速速送上，主卧套房显得是主人尊荣身份，双厅通达，书房典雅，体现的是身份~
金融街静安中心样板间 点击查看更多图片
中山润园400-890-0000 转 810704
离开了金融街静安中心，小编驱车来到了中山润园，位于凯旋北路1888号，属于内环内普陀中山公园板块，虽然周边配套林立，小编私以为这里不是小编的菜，地铁近显得闹，住宅林立，显得压迫，好吧，这优势在喜欢安静环境的小编这，都成了缺点，无论如何这边才6.5万/平的单价还真不算高~
中山润园项目实景和规划 点击查看更多图片
中山润园大面积房源在售，面积为112平、138平及142平，均价约在65000元/平，非毛坯交付，装修费在每平6000-7000元之间，可享18万优惠，另外，领再买房，金额可达72000元。项目预计11月底或者12月初加推111-142平住宅，价格嘛，售楼处销售人员说，肯定涨价，看看售楼处标榜十万时代来临的展示牌，小编表示不能淡定！点击查看周边楼盘
中山润园样板间 点击查看更多图片
潜力区域之中外环宝山上大板块房价潜力解析
9月16日，上海就有三块土地出让，房企掀起了凶残的土地争夺战，终以超78亿的总价拿下了起始价格为37亿元的三幅土地。三幅土地溢价率均 超出了100%。其中宝山区大场镇地块有13家开发商参与竞拍，终被保利地产以41亿的价格拿下，溢价率达107%，楼板价达22314元/平方米。 业内预计未来此地块项目的保本价将超4万元/平方米。
大场镇境域成陆于南朝梁天监年间，初属昆山县。相传宋时设盐场于此 ，因为盐场甚大而以“大场”命名，是历史上的商业重镇。2000年12月 ，经区划调整，撤销原大场、祁连两镇建制，合并建立了新的大场镇。
因为区域内有知名学府上海大学，大场镇也几乎被上大板块的名气给盖了过去。
上大板块是指以上海大学为中心的一个新城区。随着轨交7号线的开通，上大板块一改多年的交通发展瓶颈，20至上海市中心也已不再是梦。而15号线规划也将于2015年开通，届时整个板块的交通将更加四通八达。板块依托上海大学，人文氛围浓郁，如今随着入住率的提高，周边配套也日益完善，板块的居住价值和投资价值优势凸显，获得越来越多的市场认可，吸引了很大部分刚需和改善群体来此置业。
小编对这片区域直观的印象是“住宅区”，楼盘供应很多，配套相对齐全，生活氛围十分浓厚，对于中外环的宝山上大区域来说，人流量充足，发展已经初现成果。
并且要说的是根据规划，宝山上大板块将建设一座以运动为主题的大型休闲公园——大场公园，公园规模约33万平方米，在总体设计上，大场公园着重针对公园的运动功能进行了整体规划，形成“一块运动区、多个健身点、一个慢跑系统、多个赏景空间”的运动健身体系，切实做到功能性、实用性与自然生态的和谐统一，以供不同人群的使用需求。公园的建造对周边配套、环境的提升作用，不难想象。
宝山上大板块楼盘推荐：
远东君悦庭位于宝山上大板块，距离轨交7号线南陈路站出口200米，轨交15号线（规划中）也将在此交汇。项目周边生活配套和教育配套比较齐全，商业上有锦秋新天地、东方国贸、弘基广场，教育资源上，锦秋幼儿园上大附中、上海大学等，为业主生活提供便利。
远东君悦庭400-890-0000 转 812766
远东君悦庭目前在售70-95平非毛坯公寓、178-241平别墅，公寓均价36000元/平，别墅均价49000元/平。远东君悦庭带装修约约为3000元/平。现房天下会员享支付2万可享98折的优惠。点击查看详情
远东君悦庭实景图 点击查看更多图片
经纬城市绿洲六期学府阳光家园附近其他配套有位于沪太路上的东方国贸商城、宇业生活广场、美润商业广场等。
经纬城市绿洲六期学府阳光家园400-890-0000 转 813783
经纬城市绿洲六期学府阳光家园预计2015年11月初加推，户型为61平1房、88平2房、100-125平3房小高层，加推价格待定。经纬城市绿洲六期学府阳光家园自带经纬汇商业广场已于2013年动工，目前在建中，预计2017年投入使用。点击查看详情
经纬城市绿洲六期实景图 点击查看更多图片
10月10日，松江泗泾拍卖SJSB0003单元05-04号地块，由同济以23.1亿元竞得，楼板价达20531元/平米，成为了泗泾板块的单价地王，远超去年4月泗凤路1号B地块不足一万五每平的楼板价。该宗土地地处别墅区，东至刘五公路，南至泗陈公路，西至规划五路，北至规划七路，距离轨交9号线泗泾站约1公里。
该宗土地容积率1.2，出让面积93762.8平方米，未来可开发住宅套数为1150套，建筑限高24米。此外，地块全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的50％以上（不包含保障性住房等），计53444.796平方米以上。
由于容积率限定在1.2，纯别墅项目则容积率太低，高层住宅项目容积率又太高。小编预计该地块将来可能会开发为混合社区，建为别墅+高层住宅形式，或者像建发玖珑湾一样建设为洋房形式或者是洋房结合别墅。
无论哪种形式，由于楼板价高达两万，将来开发商必将定价在4万以上，亏本的事情，开发商是不会做的。从拿地到开盘，理论上要在两年内完成。不算不知道，一算吓一跳！难道两年后泗泾房价会突破四万？！
单价2万/平以上的楼盘中，价格全部在2万5/平以上，高的保利翡丽公馆则达到了29000元/平。在这些盘的带动下，泗泾成交均价超过了2万4/平。目前松江泗泾2万以下的楼盘仅剩2个，新入市的楼盘价格已逼近3万/平。但是去年10%的涨幅已属不易，两年时间整体区域房价破四不太现实。
但是就单盘而言，该地块位于别墅区域，容积率和楼高限制，如果是别墅+洋房的物业类型，单盘整体房价破4万完全有可能。
| 楼盘 | 单价（元/平） |
| 华润佘山九里 | 25000 |
| 建发玖珑湾 | 28000 |
| 保利翡丽公馆 | 29000 |
| 金地自在城3期 | 25000 |
| 万业梦立方 | 25000 |
| 绿地云雅园 | 27500 |
松江泗泾板块楼盘推荐：
发玖珑湾东至祥汇路，南至泗凤公路，西至外婆泾，北至泗宝路,占地面积34438.6平方米，容积率2.0，位于松江泗泾城区腹地，紧依黄浦江支流外婆泾，踞守9号线泗泾站，9站快速徐家汇。
建发玖珑湾400-890-0000 转 815086
建发玖珑湾2015年9月20日已开盘，其中公寓房源面积为93、98、119平，洋房88-116平，均价28000元/平。项目占地面积34438.6平方米，容积率2.0。点击查看详情
建发玖珑湾实景图 点击查看更多图片
区域高价位楼盘：保利翡丽公馆
在售98平、135平房源及93-118平三房，均价29000元/平。在房天下领再买房，金额20000元。保利翡丽公馆占地面积84089.70平方米，绿化率达到35%。点击查看详情
保利翡丽公馆实景图 点击查看更多图片
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