[摘要] 近期，随着富力熙悦居、恒大滨河左岸等近10个楼市新盘集中推向市场、品牌房企摩拳擦掌地拿地、频频出台的利好新政、稳步推进的城中村改造、此起彼伏的路网改造建设……以及接连传来的各组楼市数据，似乎都从不同角度印证着，完成破冰之旅的太原楼市，正逐步进入供销两旺的火热市场通道……
今年夏天，股市的严寒与楼市的暖意形成强烈对比。
近期，随着富力熙悦居、恒大滨河左岸等近10个楼市新盘集中推向市场、品牌房企摩拳擦掌地拿地、频频出台的利好新政、稳步推进的城中村改造、此起彼伏的路网改造建设……以及接连传来的各组楼市数据，似乎都从不同角度印证着，完成破冰之旅的太原楼市，正逐步进入供销两旺的火热市场通道……
成交数据飘红楼市渐入佳境
和此前萧条清冷的售楼部、寒意浓浓的成交量相比，以下几个场景似乎预示着，楼市正在交出一份表现不俗的成绩单，回暖走向日渐清晰——
恒大滨河左岸、中海寰宇天下、恒大翡翠华庭、天朗美域、保利香槟国际……今年第二季度，集中推盘的品牌房企，为渐渐复苏的太原楼市注入了活力。更值得关注的是，各楼盘开盘后，几乎都呈现出购房者爆满、抢房的盛况……
太原市的城中村改造，让巨量土地涌向市场，恒大、万科、保利等品牌房企掀起来势汹涌的拿地热潮，有些地块甚至引起众多房企争抢。其中，北营板块和科大板块等新晋地块的兴起，让太原土地市场迎来久违的飘红……
拿地热潮在加剧各片区楼市竞争的同时，也带动了楼市产品的升级换代，成功推动了河西片区和南城片区经济发展，而某些楼盘的价格也随之水涨船高……
随着太原商品房市场的回暖，土地市场成交也持续走热，据数据中心统计，2015年上半年太原土地成交面积约1898.09亩，成交总价约67亿元。仅7月，太原土地市场就成交三块地块，出让总面积175.58亩，成交总价约15亿元。与2014年同期相比，成交套数同比增长了50%，成交面积同比增长44%，而成交均价同比仅增长了4.5%。
事实上，四次降息、三次降准、多次公积金新政……受一系列利好政策的“轰炸”，开发商纷纷趁势加大促销力度。在经过一季度低迷后，太原楼市已悄然进入微涨通道。据有关机构统计，今年5月，太原房价环比上涨。数据显示：5月份太原新建住宅价格为7043元/平方米，环比4月的6971元/平方米上涨1.03%，涨幅位列百城第7位；6月，太原市商品住宅成交均价为9750元/平方米，环比上涨6.93%，同比上涨18.28%。太原市商品住宅市场6月整体呈现量价齐升现象。
从区域来看，小店区和万柏林区的成交均价领跑全城地产。其中，小店区普通住宅整体住宅成交套数居首位，成交均价为9940元/平方米，而该区域内恒大翡翠华庭的火爆热销，更是使该区域的成交峰值出现一个小高潮。万科蓝山和十二院城等住宅成交量上升，明显拉高整体区域价值……
山西某信息机构执行总经理牛佩华分析，经过3·30等政策刺激后，市场明显向好，而随着6·28的再次降准降息，信贷宽松将更加充实，利好政策加之刚需和首改空间之大，致使商品住宅市场成交缓慢攀升，价格小幅上涨。
他认为，“红五月”供销两旺的火热市场余温尚存，企业信心较足，为冲刺半年度业绩，本月房企推盘也非常积极。供应增量而成交微降，库存压力将会持续改善。
尽管2015年恒大翡翠华庭惊现楼市低迷状态下难得一见的“日光盘”，交出其旗下两个盘都销售10亿元的成绩单，但总体而言，太原楼市的主基调依旧是去库存。
从万科蓝山、兰亭御湖城、富力熙悦居、华润悦府到阳光揽胜、天朗美域、君泰中央公园、凤凰苑、玉泉山庄……7、8两个月，太原市开盘的楼盘达十几个。据统计，今年上半年，太原市商品房待售面积达1600万平方米，库存量和待售量面积大，房屋可售时间周期长，给开发企业带来很大的财务负担的同时，消费人群也因持币观望迟迟难以解决住房问题。
除了即将推向市场的盘和在售楼盘的巨量，太原的城中村改造将形成巨大的供应量，使去库存压力变大。山西某信息机构统计：太原市实施大范围城中村改造将快速改善城市面貌，在分流需求的同时也会带来巨大的供应压力。2015年，太原市实施54个村整村拆除和同步建设，涉及土地总面积39.5平方公里，旧村总建筑面积1629.4万平方米。2016年安排改造村31个，涉及土地总面积37.25平方公里，旧村建筑面积889.46万平方米。
山西某信息机构执行总经理牛佩华认为，城中村改造需要一个阶段，短期内不会对市场形成大的冲击，但高额的安置补偿成本会在一定程度上给房屋成本造成一定的压力，并在一定程度上推动房价。而从供应的角度上讲，城中村的房源一方面用于安置，一方面进入市场，这部分担忧更多来自对未来市场存量的压力，到那时，各个项目之间的竞争和市场供应量也会加剧。
更值得关注的是，和商品住宅的库存量相比，投资性的产品如写字楼和商铺，则需要很长时间去消化。太原市房地产业协会会长程绍华表示，太原市新增的写字楼市场供应量达600万平方米，需要20年甚至更长时间去消化。
牛佩华分析，今年的楼市已进入微涨状态，房价上涨意愿明显但略显乏力。从开年到现在，楼市表现稳中略升，但量上体现得并不明显，市场主要项目依旧是较大的开发商在做，产品略有升级。下半年，太原楼市会在量上有一定的缓步回升。但市场基本不会出现2010年大幅回升的可能。各个项目竞争压力加大，涨价风险加大。
房企多元化发展 转型成当务之急
尽管楼市日渐复苏，但房地产的辉煌时代已成历史。“市场已经进入一个与以往任何时候都不同的时代。在这样的形势下，房企必须走转型发展的道路，通过产品转型创新来实现新常态下的新发展。”
山西省房地产业协会会长于世玮认为，在新常态下，房企必须更加重视对市场走势和经营方略的判断，以有效需求和有效消费为导向，与市场更好对接。目前，市场上一些房企由于缺乏深度调研，做无效开发，短期内形成库存，去化压力较大。
据了解，自去年以来，房地产市场已经进入深度调整的阶段，尽管利好措施不断，但市场分化加剧，下行压力不减。在这种形势下，许多房企已意识到必须走转型发展的道路，通过产品转型创新来实现新常态下的新发展。
在传统与多元之间，住宅开发趋于平衡，房企由规模化转向多元化，以求稳健增长。据山西某信息机构分析：由于市场原因，万科、绿地等7家领军房企今年的业绩增速明显放缓。如果这些千亿房企维持原有模式，可能将遇到规模上的“天花板”。因此，万科、绿地、万达等房企纷纷加大转型步伐，在产品类型、开发模式上均更为多元化，在房地产行业产业链的上下游拓展，乃至进军其他行业。
据了解，目前标杆房企采取的增长措施非常多样化：有的从发展模式上进行创新，如万科小股操盘的轻资产模式、融创绿城的合作模式；有的从经营模式上进行探索，如阳光城进军社区服务市场、花样年打造彩生活社区服务平台；也有的跨界发展，如恒大的体育产业，万达的文旅产业等。
对此，于世玮会长表示，品牌企业和优势企业都在做转型的文章，对本土房地产企业来说，转型发展更是当务之急，是生命线工程。房地产业是关系国计民生的支柱产业，应该保持持续健康发展的态势。随着城镇化进程的推进，住宅的刚需和改善型、投资性需求潜力仍然巨大，但必须重视房地产开发，特别是住宅开发建设的有效性，一定要开发建设能够销售出去的、适销对路的产品，要把项目选好做精，既要注重产品质量，更要注重环境质量和服务质量。于世玮会长特别强调，房地产业正在开启服务时代。房地产企业要依托自身优势，在延伸产业链上下功夫，当好发展社区现代服务业的排头兵。在把重资产项目做好做精的同时，要把轻资产做重做大。要通过发展轻资产和新服务，促进存量资产的增值。
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