[摘要] 上半年,房地产市场利好政策频出。从中指研究院100个城市的全样本调查数据来看,在利好政策刺激下,楼市回暖明显——百城住宅均价止跌回升,上半年累计上涨0.82%。“虽然从当前整体上看房价已经触底,但预计未来价格会回暖。不过,不同城市之间将存在明显差异。”中指研究院高级分析师张婷表示,从现有存量与近6个月......
上半年，房地产市场利好政策频出。从中指研究院100个城市的全样本调查数据来看，在利好政策刺激下，楼市回暖明显——百城住宅均价止跌回升，上半年累计上涨0.82%。“虽然从当前整体上看房价已经触底，但预计未来价格会回暖。不过，不同城市之间将存在明显差异。”中指研究院高级分析师张婷表示，从现有存量与近6个月份平均每月成交量相比较得的出清周期来看，目前一线城市出清周期已经降至10.7个月，压力较小，价格将出现明显上涨。天津（楼盘）、青岛（楼盘）等部分二线城市出清周期超过20个月，价格以稳为主，但南京（楼盘）、南昌（楼盘）、合肥（楼盘）等出清周期较短的城市，价格存在一定上涨空间。三四线城市普遍压力仍较高，价格增长乏力。
目前，分化愈加严重。安邦咨询高级研究员贺军认为，三四线城市的库存压力或将持续10年之久。“截至2014年11月，国内一线城市出清周期已回落至14.4个月，土地消化时间为1.5年，二线城市出清周期为21.6个月，土地消化时间为3.3年。但在三四线城市，出清周期仍高达47.8个月，土地消化时间依然超过5年。”贺军同样以出清周期分析，“无论从短期还是中长期来看，多数三四线城市库存量已达历史高位，未来压力显著。在需求低迷的情况下，三四线城市的库存压力状况虽各不相同，但政府和企业恐怕都需要高度警惕这方面压力。”
房地产库存严重的背后，是地方政府债务高企。据贺军估算，国内某些三四线城市的债务在地方政府债务中的占比应该超过60%。“在财力有限、债务负担沉重的情况下，三四线城市未来的发展情况不容乐观。尤其是房地产供应过剩所形成的地方债务、企业债务，以及银行面临的潜在风险，都是很难在短期内化解的。”
对此，张婷认为，随着房地产行业的分化越来越明显，究竟需要多少年来消化掉“遗留问题”还很难说，“有些用时甚至会超过10年，但有些可能会好一些。不过，这确实是一个不容忽视的问题。” （经导）
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