[摘要] 众所周知，所买房子居住面积和实际面积是有差距的，之间的差额就是所谓的公摊面积。在购房中，每个楼盘的公摊面积均不同，公摊面积越大，得房率就越低，反之，则越高。在大多数首次购房者中，很多人对公摊面积不是太清楚，导致被“潜规则”，多付了房款。
众所周知，所买房子居住面积和实际面积是有差距的，之间的差额就是所谓的公摊面积。在购房中，每个楼盘的公摊面积均不同，公摊面积越大，得房率就越低，反之，则越高。在大多数首次购房者中，很多人对公摊面积不是太清楚，导致被“潜规则”，多付了房款。本期，记者为大家总结了一些公摊面积知识，教读者如何解决公摊面积吞掉房子的问题——
A公摊面积咋算
售楼处置业顾问在介绍房子公摊面积时，通常会一言带过，如“我们的房子公摊面积占到20%-30%，在同等房屋里算比较小的，您可以放心”。按一平方米八九千元的房价计算，100平方米房子在公摊上起码要支出十几万元，购房者若要放心，须明白公摊面积应该怎么计算。
公摊面积，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。即：商品房的建筑面积-套内建筑面积=公摊面积{每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积}。而其中，建筑面积=套内建筑面积+公摊面积；公摊面积=公摊系数×套内建筑面积；公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积×总套数)；套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。
太原市某楼盘工程部工作人员孟婕表示，影响公摊面积的因素有很多，首先，一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，塔式楼和板式楼是不一样的；其次，套内面积房子大就多点，房子小就少点；再次，公共设施只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多、面积越大公摊就越大；还有建筑规模楼层高度越高公摊越大，因为楼层越高，则电梯、消防等公共设施越多，所以公摊面积越大。
孟婕表示，公摊面积过高虽然会影响住宅面积，甚至会花更多的钱购房，但是公摊面积并非越小越好，因为公摊面积过低意味着配套公共设施的规模缩减，会影响居住品质。
B 公摊面积百分比不等于实际公摊面积
而在实际操作中，公摊面积百分比，并不等于实际公摊面积。公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而不是单纯的某一套房子，因此具体到每套房子的面积就会有一定的差距。
通常，购房者会根据公摊面积比简单计算自家公摊，但这其中潜藏着不少猫腻。公摊百分比的误差允许上下浮动3%，且这样的误差受到法律保护，而开发商则会利用多计算公摊面积挣取额外的利润。曾有购房者根据自身经验向记者吐槽：以每平方米一万元的房子为例，一套房子一户的公摊多算两三平方米，那么一户就多交两三万元，1000套房子的利润就可以达到两三千万元。
一般来说，越是高档小区的公摊面积越大，因为设施更加完备，利润也就越大，因此购房者要多加警惕开发商的“猫腻”。业内人士认为，现在没有关于公摊面积“猫腻”的相关法律条文或规定出台，作为购房者只能被动地接受，而开发商则会利用公摊面积挣取额外的利润。
C 如何避免多分到“公摊”
细心购房者会发现，虽然《商品房买卖合同》中标明了“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，但由于只列出应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。因此，业内人士给购房者支招，如何能降低“被公摊”的风险。
首先，在签订购房合同时，购房者可以向开发商索取公摊数据，让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。
其次，业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如终设计图纸或者终设计方案、终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。
同时，购房者可以在购房合同中约定公摊面积。太原中伦文德律师事务所李宁表示，《商品房买卖合同》中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。若发生了纠纷，惟一的选择就是诉诸法律，避免浪费不必要的人力和精力。
本报记者 张磊
链接
1、公摊面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，按水平投影面积计算。还包括套(单元)与公共建筑之间分隔墙及外墙水平投影面积一半的建筑面积。
2、根据规定，以下共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，但应分摊仅为本幢服务的相应共有建筑面积。
A、为多幢服务的管理用房、警卫室;
B、独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库等;
C、为公共事业服务的配套用房;
3、下列共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，也不分摊其他共有建筑面积。
A、为多幢服务的配电间、水泵房等设备用房;
C、幢与幢之间相连的通廊。
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