联合办公让中介租赁插上互联网翅膀

以WeWork为代表的联合办公，正在以分享、社交、科技颠覆传统的办公租赁市场。

东地产财经周刊

美国分享经济发展速度惊人。

日前，如日中天的WeWork迎来了明星职业经理人亚瑟·明森(Arthur Minson)。

纽约客乍到

6月2日，代华纳有线电视公司宣布，首席财务官亚瑟·明森已经离开公司，离职决定即刻生效。

这位6月初离任的前时代华纳电视公司高级副总裁、CFO已经开始了其在WeWork的职业生涯。

明星职业经理人的流向，通常反映着美国产业版图中此消彼长的企业发展格局。

2014年底，WeWork完成一笔3.55亿美元融资，估值达到50亿美元。投资者声名显赫，上市资产管理公司T. RowePrice、JP摩根大通、哈佛资产管理公司、标杆资本。

巨资在手的WeWork正在加速扩张，除了城市版图的不断扩张当然也包括明星职业经理人的引入。

而明森——这个土生土长的纽约客，曾经就职于美国在线(AOL)、时代华纳（Time Warner）的明星职业经理人，见证着新势力的崛起，这个新势力源自传统的地产办公租赁业务。

WeWork，由亚当·纽曼(Adam Neumann)和米格尔·麦克凯尔维(Miguel McKelvey)于2010年联手创建，专注于联合办公（CoWorking Place）租赁市场。公司成立初运营面积仅为300平方米，但到2014年，WeWork实现了1.5亿美元的营业收入，营业利润率达到30%，市场估值超过50亿美元， 2015年营业收入预计超过4亿美元。

创业者出身草根，与另一家短租企业、分享经济巨头Airbnb的创立有相似之处，出发点都是办公空间的分享。在Airbnb估值超过百亿美元之后，WeWork也紧随其后，在资本和实体上更快的速度扩张。

和Airbnb已布局全球近200个城市不同，WeWork的业务目前仍集中于美国和欧洲，项目预计在今年底会扩张至60个。但值得关注的是，这家公司在成立近一个月后就实现了首次盈利，此后从未亏损。

模式演进

联合办公其实并非首创，其发展其实可追溯数十年历史，但为何在近两年突然间变得红火？答案须从商业模式说起。

事实上，办公方案解决领域的巨头雷格斯（Regus），堪称联合办公起源的鼻祖级企业，这家全球大的办公空间解决方案供应商， 其创始人马克·迪晨Mark Dixon在1989年创立企业时，就以解决在家办公、旅行途中办公等外包方式，当业务中其实也涵盖了联合办公。但时至今日，这个传统巨头仍以服务全球500强巨头企业为主要营务，联合办公模式多年来并未引发资本市场关注。

2008年初，纽曼和麦克凯尔维创办了个联合办公空间Green Desk时，主打绿色环保办公，同时提供免费的咖啡等服务，二人利用互联网广告宣传，很快招募到足够多的租房，终甚至人满为患，但这个模式其实与商务租赁企业雷格斯所提供的内容并无太大差别，这种模式可称为代联合办公模式。

在将项目出售给房东后，二人赚到了桶金30万美元。于是开始了进阶板的新联合办公模式，这种模式突出了公共空间，强化了社交功能，甚至推出了社区APP。例如，每周举办各种社交活动，WeWork社区中可能就找得到客户的服务商，当然社交活动中也可能遇到风险投资人。围绕这些租户，WeWork目前还在开发增值服务项目，第二代联合办公新的商业模式初步形成。

这种模式其实并不复杂：联合办公的企业以折扣价租下某大型办公空间，如写字楼的某个楼层，然后将办公场地划分成多个细分空间，在租金溢价后定期向希望集中办公的初创企业和小公司收取会员费，公司免费提供安保、前台、宽带、打印等服务，通过规模效应为租户分担了上述行政成本，提高使用效率，创业者也可享受与大企业一样的办公环境；与此同时，由于创业者集中，联合办公企业通过举办社交活动，风投推介等各类附加值服务，既满足了社交需求，又形成了良性互动，小圈层内解决了企业创业中的各种难题，终形成特别的商业模式。

扩张难题

在风投界，是否可快速复制是衡量一个商业模式的重要标准之一。但目前看来，第二代联合办公模式的扩张其实面临几个难题。

相比于分享经济中的Airbnb和Uber建立的平台轻资产化特征，WeWork的扩张仍偏重资产模式，一旦缺乏足够多的承租户，其运营将面临压力，且运营压力将随规模而日益显现，这与酒店业入住率的评估极为相似。此外，即使可以实现网络先行招募租户，满员后再开辟新办公点，也将面临时间周期考验，对新创业者来说，办公需求存在变数。

另一难点在于私密性，由于联合办公的开放空间，对初创者来说，自身商业理念，核心商业机密如何保护，也对创业者是个挑战，毕竟如果包括财务、行政在内的各项内容都可托管，那么意味着初创企业已经没有太多的商业秘密。这在知识产权保护力度不够的城市或地区，可能面临较大挑战。

更大的难点在于市场规模与品质保证的平衡点。据了解，WeWork目前采取的会员升级的模式，即大一点的企业在发展后租赁更大的空间后，自己租赁办公室，小的会员升级进阶。在企业规模发展的过程中，保证每个办公点始终如一的品质，是个艰巨的挑战。一旦某个办公点品质未达预期，则可能对联合办公企业口碑构成伤害，进而影响扩张进程。

据统计，全球目前共有6000个联合办公空间。其中不少成功的企业走向了小而美的模式，较为代表的典型有：NeueHouse走向高端市场，并在市场赢得高美誉度；Hera Hub只向女性创业者开放，在加州获得成功；Grind主要面向有多次创业经验的创业者和资深的专业人士，口碑日渐提升……

显而易见，作为一种非轻资化的商业模式，如何在扩张与品质中平衡，在规模与供需间提高预见性，仍将考验WeWork们。