[摘要] “卖一套房多赚几千块”“只要有客户源就可以参与卖房”“额外打赏3000元”……介绍别人买房也能赚钱？这样的现象正在太原楼市中盛行。近日，本报记者走访中发现，近两年来，太原开始出现“全民卖房”的概念，而近期，不论是置业顾问、二手房中介，还是普通市民，越来越多的人以“全民经纪人”的身份大行其道。
“卖一套房多赚几千块”“只要有客户源就可以参与卖房”“额外打赏3000元”……介绍别人买房也能赚钱？这样的现象正在太原楼市中盛行。近日，本报记者走访中发现，近两年来，太原开始出现“全民卖房”的概念，而近期，不论是置业顾问、二手房中介，还是普通市民，越来越多的人以“全民经纪人”的身份大行其道。
这种模式到底如何操作？全民经纪人的利益是否有保障？是否会给楼市带来负面影响？购房者通过“全民经纪人”买房，会存在哪些风险？对此，记者进行了采访——
A 高的诱惑
所谓楼市全民经纪人，是指推荐人将客户推荐给项目，如果客户成功购房，项目则向推荐人提供一定的。全民营销的参与对象不限于业主，范围已经扩大到了社会上的任何一个人，所以称之为“全民经纪人”。
一般情况下，全民经纪人卖房是通过手机APP平台。记者在业内人士指导下安装了一款手机卖房APP。研究后发现，经纪人只要输入目标客户的联系方式、基本购房需求等信息，就可以算作是迈出拓展客源的步。随后，经纪人需要邀约客户看房并跟踪，如果成交就算拓展客源成功，领取。
“买房客户信息是公开的，如果一个客户的客源同时被多个经纪人上传，那就要看终是谁引导客户终完成交易，要追踪好才能成交。”某房产中介青年路店经纪人侯先生告诉记者，“目前太原经纪人常用的有好屋、爱房购、好房购等等，每个APP平台都有签约代理楼盘，一般经纪人会把这些客户端全部下载下来，客户买谁家签约的楼盘，就会用谁家的APP平台。”
“以省城大部分项目的平均水平为例，楼盘销售人员的提成往往只有千分之一，成交业绩高的可以跳点（即提成上浮）。但现在房子不好卖，不排除销售提成有所提高，但通过全民经纪人成交，返利肯定会更高。如果是朋友转介绍，可以享受额外的激励费，每成功转介一套房，可得几千元、近万元奖励。”省城和平路某楼盘一位置业顾问告诉记者，“销售人员待在售楼部等客上门是‘坐销’，弊端是太被动了，拓客渠道狭窄，销售方还要承担经纪人的培养成本，比如基本工资、社保、培训费、管理费用等。而全民经纪人或全民转介，只用付出销售提成即可。去年以来楼市下滑、拓宽销售渠道的尝试，同时也夹杂着利益导向在里面。”
B 分成问题多提成难兑现
对房地产业内及相关行业人士而言，这种高额诱惑更是满天飞。但业内人士马先生指出，以全民经纪人的方式，发动各方力量促动成交，虽然有助于拓宽销售渠道，但正因为涉及各方利益，所以由分成带来的问题不可避免。“说好成交后就给3000元业务提成，可是去年至今已经快一年了都没有兑现，终在年终时给了1000元的购物卡。”在太原市某小区居住的刘女士说，看到自己所住的小区在搞“全民营销”，只要介绍亲戚朋友买房，成交后就给提成，就介绍亲戚在自己的小区买了房子。“房子买了，可当初承诺的奖励，至今都没有兑现。所以，感觉这种行为很不靠谱。”刘女士说。
马先生认为，对管理成熟的房企来说，分成问题容易规避。如果开发商自己都没有想清楚、缺乏行之有效的机制，跟风去推全民经纪人，就可能带来纠纷。“全民经纪人带来的客户，成交后到底算谁的很难认定。”有开发商坦言，如果推荐人是销售人员，他私下提供的客户信息不是从自己的朋友圈而来，而是由职务便利获取，这些信息属于销售个人还是代理公司也有待商榷。
对于高额转介费，有业内人士认为，能拿到手的还是少数。一方面，能给出高额转介费的项目往往是滞销的户型，此类产品的成交量本来就有限，购房需求难觅；另一方面是朋友间介绍买房，不少人碍于情面，不好意思赚这钱。
太原中伦文德律师事务所律师李宁认为，中介人介绍成交的行为称之为居间行为，应当签署合同，并在合同中对权利义务进行细致的约定，以保护合同双方的合法权益。仅凭开发商的承诺并不能成为双方建立法律关系的依据，如出现承诺不兑现等行为，没有经双方签署的居间合同将难以维护全民经纪人的利益。
C 购房有纠纷无人承担责任
对于通过“全民经纪人”买房的购房者，整个购房过程也是陷阱重重。在太原某楼盘就发生过一次因全民经纪人虚假宣传而导致购房者利益受损的案例。
市民李先生欲购一套，在朋友介绍下认识了经纪人王女士。后又在王的介绍下，购买了一套位于太原市的五证齐全楼盘。李先生说：“购房前，王曾承诺开发商已经和某重点学校签约，且业主入住后可落户直接入学。因为是朋友介绍，所以也比较信任王，现在房子下来了，大红本也没问题，但重点学校却没有如当初承诺。现在孩子学校离家很远，我们不得不在学校附近再租一套房。当初买这套房时的目的基本没有实现。再寻找当初介绍买房的人，因是朋友介绍且无纸质合同约定，总感觉无力维权。”
李宁表示，所谓全民经纪人虚假宣传引发的纠纷，常常是以无人承担法律责任而告终。全民经纪人为促成交易对楼盘信息有可能进行有意无意的扭曲，为其带来巨大的法律风险，不仅可能无法获得报酬，还可能面临着开发商或购房人的索赔。同时对购房者也造成了风险，可往往交易结束后经纪人就无处可寻了。对此，要提醒广大购房人和全民经纪人，对项目信息的终确认，请以开发商表述为准，如因误听误信而购买房屋有可能产生定金损失。
房屋中介等企业作为房地产经纪活动作为常见的主体，已为群众所熟知。但随着房地产市场竞争的加剧，单纯地依靠自身力量进行销售或委托房地产经纪公司进行销售已经无法满足房地产企业的销售需求，于是全民经纪人就应运而生了。
李宁认为，全民经纪人作为一般个人进行居间活动收取报酬，这与房地产经纪机构的经纪人存在相似之处但又有本质的区别。全民经纪人的居间行为是民事的个人行为，由自己承担法律责任，而房地产经纪机构的经纪人则作为公司的员工以经纪机构的名义进行活动，房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务并收取费用。所以，全民经纪人进行居间活动并没有任何规范，政府相关职能部门对此部分行为的管理是空白。
D 不当竞争导致行业乱象
“全民经纪人的产生，对本已存在诸多问题的房地产经纪领域形成了又一波冲击。全民经纪人不仅将和房地产商本身的销售人员竞争，还会和房地产经纪公司、其他房地产经纪人产生竞争。本已存在的诸如飞单、双方代理和违规收取等问题将更加突出且难以管理，终造成整个市场的不正当竞争乱象。”地产营销人士李建明表示。
记者发现，目前在太原启动全民营销的各房企,除了在资源方面有所差异外,在操作方式上却大同小异,均是以现金奖励的方式调动市民的参与热情,明显的区别无非是奖励金额略有不同。在这样的背景下,一些楼盘或平台为了抢夺更多的客户资源，很可能以不断提高比例的方式来应对市场竞争,届时整个房地产销售市场很可能会掉入一个“卖房不断上涨,买房客户不见增长”的怪圈。
另外,在太原本地购房需求没有出现明显大幅增长、外部需求尚未打开的情况下,本地化的全民营销无非是楼盘抢夺客户的手段而已,而普遍化、同质化也会极大弱化全民营销的预期效果。
此外，记者还从太原市工商局工作人员处了解到，目前我国法律法规仅就房地产经纪公司的管理进行立法，尚未对全民经纪人进行立法规范，但这并不意味着全民经纪人可以无限制地自由活动。如果全民经纪人实质上形成了一定的规模和稳定的运营团队，但并未进行相应登记注册的，亦可能会受到工商行政主管部门的查处。
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