高端住宅、改善型交易崛起促进房价上扬

统计部门发布了房价指数变化情况，一线城市房价全部回升。伴随连续多项利好政策刺激下，4月份量价迅速上扬，上海（楼盘）一手住宅（剔除配套动迁）和二手住宅成交面积分别为124.25万平方米、304.46万平方米，环比分别上涨59.3%、75.8%。4月整体均价上涨，一手住宅（剔除配套动迁房）均价29422元/平方米，环比上月增加5%，二手住宅均价24149元/平方米，环比上涨5.3%，一二手房价同比涨幅都超过10%。上周（2015.5.11-5.17），尽管一手住宅成交面积回落至30万平方米以下，环比下滑，但29.76万平方米的成交量仍处于高位，上周一手住宅均价31665元/平方米，环比上涨3.53%，位列今年周度成交均价的第二名。上周，中高端和高端住宅楼盘成交崛起促进了均价上扬。在交易排名前十的楼盘中，单价在4-5万元/平方米的中高档楼盘占据四成，其中不乏新盘项目；而10万元/平方米以上的楼盘成交了6套，其中静安区的“嘉天汇御苑”均价达9.9万元/平方米以上，成交了10套。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示：今日国家统计部门公布了4月房价指数变动情况，一线城市和少数二线城市房价回升，大部分三线城市仍处于下跌的格局。一线城市的优质资源和人口优势决定了房价率先止跌回升已是预料之中；大部分二三线城市由于库存高和城市吸引力不足的原因，房价止跌尚需一段时日，但房价降幅收窄说明了二三线城市交易也开始逐渐步入回暖的通道，但各城市之间差距仍较明显。

上海中原地产董事总经理刘天旸觉得改善型需求的量还是很大。在当前成交中改善型需求的比例几乎要占到一半。但是从政策来看，对刚改型买家有很大的倾斜度。尤其是置换型买家，卖出一套再买入一套在首付上可以享受首套房待遇（首付三成，利率可以打折），而之前信贷认房又认贷，二套房不但首付比例高达七成，利率也要上浮1.1倍，所以无法激起改善型需求购买欲望。从当前市场交易来看，5月延续4月的交易势头，预计总体情况和4月相当。

值得注意的是，4月，上海改善型成交段房价上涨明显，分段价格变化中，90-144平方米面积段的房价涨幅在三类面积段的增幅中大，呈现出中间大，两头小的格局，也表明了二套房放宽的信贷政策对释放上海改善型需求作用较为明显，不过这一现象仅存在新建商品住宅市场，二手住宅市场中，自住刚性房价涨幅明显。

从数据来看，尽管上海并没有位列一线城市房价涨幅前列，但从上海的地段价值和近阶段趋势来看，未来房价仍有上升空间。首先是豪宅热销，股市跌宕起伏和投资品种匮乏之下，上海房地产是高端投资客资产重新分配的地之一；其次是近年来地价的不断增长，房价上升压力较大，各类新建商品房品质提高也带动了房价上扬。在经历了若干年房价盘整之后，在交易量提升下，房价具备了上涨基础和条件，有需求者还是早入手为好。