[摘要] 楼市成交难现活力，影响房企拿地开发的信心。不过，紧随一系列楼市刺激政策的出台、省城城中村改造工程的推进，今年1至4月，省城土城市场出现回暖迹象。
1至4月，省城成交的20个地块中，有11个地块在万柏林区，7个地块位处小店区，还有两块分别位于晋源区和杏花岭区。
楼市成交难现活力，影响房企拿地开发的信心。不过，紧随一系列楼市刺激政策的出台、省城城中村改造工程的推进，今年1至4月，省城土城市场出现回暖迹象。土地市场的升温回暖，势必会影响到省城楼市未来的走势。而从省城成交地块的分布、楼面地价来看，万柏林区、晋源区将是省城楼市的重要供应片区，省城楼市即将迎来单价8000元的时代。
1 外地房企相继拿地
今年2月11日，太原市2015年首场土地拍卖会召开，拉开太原全年土地市场交易的大幕。据太原国土资源局公布的土地资源交易信息统计，今年1至4月，省城土地成交量逐月上升。4个月，成交面积累计75万平方米，成交额累计达到52亿元。尤其是4月，成交面积及成交金额环比同比均现上升。其中，成交面积同比去年上升了90%，成交金额同比上升了173%。
今年前4月累计成交的20个地块中，多数被一线房企拿走。万科拿走6个地块、恒大拿走2个地块、南海集团拿走2个地块、保利拿走1个地块、茂业拿走1个地块、中铁建22局拿走2个地块。6个品牌累计支付的土地出让金超过了41亿元，占到全城土地成交额的近8成。
这当中，万科在省城西中环路、太原南站片区储备的两大片区地块，累计土地出让金达24.28亿元；恒大在文兴路储备的地块，即后北屯城中村改造地块，累计土地出让金为9.5亿元。而因为地块面积大、总价高，上述两家上市房企的拿地过程几乎没有竞争对手，可谓手到擒来。
在外地房企大手笔拿地的同时，本土房企资金实力不强的状态再度显现出来。1至4月的成交地块中，山西本土房企获得的地块为6个。其中，山西融恩房地产公司支付的土地出让金多，为3.3亿元。山西世纪朗润数据分析员刘伟娜介绍，山西本土房企在太原开发的单体项目，土地出让金鲜有超过10亿元的，这意味着山西本土房企很难独立投资开发超300亩的大体量项目。
2 省城土地成交活跃
省城2012年土地成交冲入高点之后，在2013年、2014年进入平稳期。
2014年，省城太原全年土地成交量高的月，不在4至10月，而是1月。原因是2013年上半年成交大幅缩水，土地原供应计划由于城建工程的影响一推再推，一直推到了当年的年底及2014年的年初。在1月集中放量之后，2014年的2月至7月再度进入平缓期。
从去年8月开始，省城土地市场出现小幅回暖。但与一线城市相比，省城单月土地成交面积高还不到400亩，成交额仅有20亿元，不及一线房企拿的一块地面积大、总价高。今年1至4月，省城土地成交行情逐渐走高，4个月土地出让金分别为3亿元、7亿元、12亿元、30亿元。
多位业内人士介绍，省城土地行情今年回暖的原因是多样的。一是在中环路修好后，道路周边的土地价值被挖掘及提高，增加了全城的土地供应量，刺激了需求。二是省城大规模的城中村改造工程，从去年下半年开始推进加快。迫于改造任务的压力，基层政府职能部门对项目对接的动力增强，服务企业的意识提升，加快了土地成交进展。许多待开发的项目，在今年集中放量。另外，从政策方面来说，二套房首付比例降低、多次降息给开发商带来楼市复苏的预期，提高了房企的拿地信心。与楼市供需行情一样，因为土地市场成交不活跃，省城的土地价格表现较为平稳，没有大幅上涨，房企拿地的时机相对较好。“省城成交的地块集中在外埠房企上，这与品牌房企的开发任务、业绩回报也有关系。”一位资深业内人士称，进入省城一线房企品牌对各地分公司的考核不仅有销售任务，还有开发、施工、项目储备等任务。不拿地，意味着品牌在当地未来的销售业绩缩水，或者无竞争力。所以尽管风险和艰难重重，一线房企、外埠房企在太原及山西市场拿地的积极性一直没有改变，缺的只有时机和合适的供应土地。
3 楼面地价保持高位水平
山西世纪朗润房地产公司统计的数据显示，今年1至4月，省城成交土地楼面地价一直保持高位水平。
1至4月，省城太原成交的土地中，地块单价高的为太原茂业置业公司拿到的亲贤街一商业地块，单价高达890万/亩；4个月中，成交地块的楼面地价均超过了1500元/平方米，其中1月成交地块的楼面地价达到2041元/平方米。“从数据可以看出，在省城六城区开发商品房，楼面地价在每平方米1500元至2500元之间。势必会抬高项目的开发成本、销售价格。”业内人士康敏先生介绍，而加上每平方米2000元的建安成本、2000元的税费成本、园林建筑规划设计及营销成本，还有不可预知的财务成本和风险，省城今年已成交的地块，其地上项目的成本就达到7000元/平方米，销售均价势必会超过8000元/平方米。而在2014年开盘的华润·幸福里，楼面地价达到了5800元/平方米。
从土地价格走势及楼盘两年的开发周期推算，省城在未来两年内，商品住宅销售均价将达到8000元/平方米，进入单价8000元的时代。而今年省城在售及待售楼盘中，已有近三分之一的项目单价超过8000元/平方米。
4 省城未来热点片区
土地成交价格影响楼价走势。而成交土地所处的地理位置，就是省城未来的楼市供应热点片区。太原国土资源局、山西世纪朗润发布的信息显示，万柏林区、小店区将是未来2至3年内，全城楼市供应的热点区域。
1至4月，省城成交的20个地块中，有11个地块在万柏林区，7个地块位处小店区，还有两块分别位于晋源区和杏花岭区。
万柏林城区内汇集了多的名企业。万科、保利、南海、智诚、融恩五家房企的地块位于西中环街、下元片区范围内；恒大在文兴路，拿到了两个后北屯城中村改造地块；中铁22局的地块位于南内环西街、千峰路附近。业界分析，万科、保利、恒大的进驻，改变了片区没有一线房企的楼市格局，在加剧片区楼市竞争的同时，也带动了楼市产品的升级换代。
在前4月的成交地块中，小店区成交的7块土地中，有4块地处北营新南站片区。这4个地块均为万科获得，为北营社区整村拆除改造工程。业内人士称，北营城改项目，对提高太原城市品位、构建现代都市交通、重塑城市定位、助推经济发展、改善北营社区居民的生产生活条件具有重大意义。
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