首只公募REITs产品揭开面纱与国际接轨享受房屋租金收益

国内首只公募房地产信托投资基金（REITs）揭开了面纱。

证监会网站近日发布的信息显示，鹏华基金公司旗下“鹏华前海万科REITs基金”4月22日被证监会受理。从产品的名称来看，万科在深圳（楼盘）前海的某处物业租金，或是该产品的投资标的，而鹏华基金为该产品的投资管理人。

所谓REITs，是一种以发行凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合按比例分配给投资者的信托基金。REITs主要来源于租金收入和房地产，另外的大部分将用于发放分红，与股市、债市的相关性较低。其与中国信托纯粹属于私募的性质不同，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。

REITs在国内破冰，意味着这类在海外市场现金、债券、股票之后的第四大资产，已逐步进入中国内地居民的资产配置池。

基于中国房地产市场的高回报，国内机构对REITS产品也是觊觎已久。多年来，一直都有投资机构、法律界人士、地产界人士提出要发展REITs。其间屡屡传出REITS要出炉的消息，但是迟迟不见真实动静。

但在国外，REITs产品已经十分规模化，发展快速的原因在于其稳定持续的回报。彭博数据显示，截至2014年12月31日，美国道琼斯REITs过去20年年化平均率为11.66%，跑赢罗素2000（9.61%）、标普500（9.83%）等主要指数。REITs长期率稳居各大类资产率榜首。

然而，REITs产品在中国的试水相当缓慢。

2014年，中信证券开发出两只私募领域的REITs实现这类产品在私募领域破冰。但其市场交易量极低，某种程度上失去了REITs的交易功能。只有当REITs推向公共市场，其价值才能被凸显。国内一些大型公募基金公司对REITs产品都有花力气研究，在产品线的布局上，REITs是未来必不可少的一个重头板块。

业内人士分析，首只REITs产品之所以只给鹏华基金公司，是因为其在海外积累了很多经验、储备了相应的人才。公开数据显示，早在2011年，鹏华基金在三年研究的基础上开发了首只REITs投资基金—鹏华美国房地产基金。这是一只专门投资美国市场REITs的QDII基金。鹏华基金对REITs的产品储备也未停止，有传出该公司有研究私募RETIs产品。

政策方面，REITs产品也是一年一年苦熬来的。央行于2009年初步拿出了REITs试点的总体构架，并初步拟定了银监会版本的“REITs试点管理办法”。同时，证监会也制定了证监会版REITs方案。到了2009年下半年，央行召集相关部委召开会议并成立REITs试点协调小组。 一年后的2010年，国务院批准北京（楼盘）、上海（楼盘）、天津（楼盘）三城市为房地产信托投资基金(REITs)试点城市。

随后，REITs的发展陷入停滞，直至2014年9月，央行发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，要求积极稳妥开展REITs试点工作。随后，根据住建部的相关部署，将首先在北京、上海、广州（楼盘）、深圳四大城市展开保障房REITs试点。

从鹏华基金上报的首只公募REITs产品名来看，深圳前海是这只REITs的重要环节，也是首只REITs能够诞生的“地利因素”。

前海这片土地获得了政策方面的大力支持。2014年2月25日，中国证监会肖钢主席到前海调研，现场回应支持前海试点房地产信托基金（REITs）。2014年10月，中国证监会推出15条支持深圳资本市场改革创新、加快推进前海金融先行先试的政策。