[摘要] 尽管今年以来房地产市场利好政策不断，但由于促销等原因，上市房企一季度业绩整体走弱。从统计A股144家房企2014年的年报后发现，虽然亏损的开发商只有15家，但多达71家房企的业绩出现了下滑，占比近半。同时，A股房企整体净利增速也大幅放缓，当年的“暴利”已是一去不复返。
尽管今年以来房地产市场利好政策不断，但由于促销等原因，上市房企一季度业绩整体走弱。从统计A股144家房企2014年的年报后发现，虽然亏损的开发商只有15家，但多达71家房企的业绩出现了下滑，占比近半。同时，A股房企整体净利增速也大幅放缓，当年的“暴利”已是一去不复返。
一季度房企利润增幅整体放缓
中金公司研报指出，今年一季度主要A股地产公司业绩加权净利润同比下滑5%；A/H重点上市公司一季度销售目标完成率仅为15%（2011-2014年平均完成率20%）；重点覆盖的A股公司1季度净负债率达到104%，超越了2008年高点，且一年以内到期负债/在手现金为1.3倍。
“结算慢、毛利率偏低等因素是业绩低增长的主要原因。”中金公司分析师宁静鞭表示，一季度上市房企净负债率高位徘徊，偿债压力之下，开发商将加快销售进度。因此二季度推盘量将大幅上升，销售有望爆发。
4月底，东兴证券针对152家房地产上市公司一季报统计分析后得出类似结果。一季度，这152家企业合计营收1087.07亿元，同比下降 0.75%；归属母公司的净利润为114.21亿元，同比下降3.49%，降幅加大；每股为0.07元，同比下降12.04%。
东兴证券分析师郑闵钢认为，一季度利润同比下降的原因是房地产公司为了促销带来的毛利率的下降。随着政策力度的持续深入，商品房市场回暖仍将在范围内扩散，但市场对销售的持续回升仍保持谨慎的态度。房地产上市公司二季报业绩可能会企稳。
记者了解到，一季度，华侨城、中海地产、合生创展、越秀地产等房企均有不同程度的促销力度，这些措施包括买房时的折扣优惠、降低 首付比例等。业内普遍认为，由于2014年房地产行业销售情况普遍不景气，房地产行业当前还面临高库存、高负债的局面，因此行业内以价换量的让利措施还要持续一段时间。
龙头房企表现不佳
实际上，在翻阅了多家业绩增幅较大的房企年报后发现，这些公司的主营业务在2014年的表现并不理想，净利润更多源自出售股权或政府收储获得的资金。因此，龙头房企的业绩表现更能真实反应房企去年的经营状况。
以龙头万科为例，2014年其实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，同比分别增长8.1%和4.2%。虽然其净利润的增幅高于行业平均水平，但对于万科来说也仍是多年来的差表现。同时，相比2013年，万科的结算净利率也下降0.6%，为11.41%。
至于赚钱效率下滑的原因，万科方面解释称，“2014年我们的毛利率和全面摊薄净资产率都有小幅度下降，下降的主要原因一方面是因为地价占房价比例越来越高，意味着开发商利润空间不断被挤压；第二，2014年房价不断下跌，当年卖出去的现房当期结算，会影响2014年的毛利率；第三，2014年公司业务转型方面有一些投入，这些投入在短期内无法体现为一个好的率，这个会直接影响我们的率水平。”
不仅年报中显示业绩下滑，万科一季报也显示公司业绩下滑：报告期内公司实现营业收入88.94亿元，同比下降6.4%；实现净利润6.5亿元，同比下降57.5%。前三个月，公司累计实现销售面积395.7万平方米，销售金额463.4亿元，同比分别下降4.7%和14.6%。
万科方面解释称，公司一季度业绩同比下降的主要是因为上年同期结算中高毛利项目多、投资高。
除万科外，保利地产、金地集团、招商地产这三家传统龙头同样也出现了增收难增利的情况。其中保利地产2014年营收增速为18.08%，净利润增速为13.52%；金地集团2014年营收增速为31%，净利润增速为10.77%；招商地产2014年营收增速为33.21%，净利润增速仅为1.75%。
对此，有分析人士指出，房企的业绩一般都具有滞后性，而由于2014年楼市持续低迷，所以房企今年一季度的业绩表现不会太好。但一季度确实也是大型房企结算的淡季，这些房企一般会将结算集中至下半年进行，因此仅靠一季报的表现还不能判断房企全年的净利情况，不过净利润增幅趋缓的大势仍是可以确定的。
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