[摘要] 信网5月5日讯 5月5日下午,青岛市不动产登记中心吴晓航书记做客青岛政务网“在线问政”栏目,就“房屋租赁管理专题”与广大网友进行交流。据信网了解,《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条之规定,房屋租赁合同订立、变更、续租和终止的,租赁当事人应当在30日内办理房屋租赁登记备案,否则处......
信网5月5日讯 5月5日下午，青岛市不动产登记中心吴晓航书记做客青岛政务网“在线问政”栏目，就“房屋租赁管理专题”与广大网友进行交流。据信网了解，《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条之规定，房屋租赁合同订立、变更、续租和终止的，租赁当事人应当在30日内办理房屋租赁登记备案，否则处以千元以下罚款。
五大服务窗口办理房屋登记备案
“房屋租赁登记备案，是房屋使用权的依法公示。《房屋租赁登记备案证明》是房屋租赁的合法凭证。”吴书记介绍说，青岛市不动产登记中心房屋租赁中心负责市内三区房屋租赁的行政管理，负责房屋租赁登记备案，核发《房屋租赁登记备案证明》，依法查处房屋违法违规租赁行为，并负责其他市区房屋租赁行政管理指导。
吴书记说，办理房屋租赁登记备案需提交房屋租赁合同(原件+复印件)，租赁双方身份证明(属个人的提交身份证原件+复印件;属单位的提交营业执照复印件，加盖单位公章、法人代表授权委托书原件和经办人身份证原件+复印件)以及房屋权属证明(房产证复印件或房产权属证明材料原件)。
“共有五个对外服务窗口，分别是：市房地产交易中心6号窗口，市南区巫峡路9号;市房地产交易中心市北交易处21号窗口，市北区南京路236号;市房地产交易中心四方交易处，市北区重庆南路120号;市房地产交易中心李沧交易处17号窗口，李沧区峰山路117号。”
四项审查服务保证合法权益
很多网友询问租赁双方在登记中能享受哪些服务，对此吴晓航说，在房屋租赁登记过程中，工作人员将对租赁双方提供以下服务，“一是对租赁双方身份审查。办理租赁登记备案时，需要核实登记双方的身份证信息，对租赁双方当事人身份的审查，可以有效保护租赁双方的合法权益，极大避免违法犯罪问题的产生。二是对出租房屋真实情况的审查。办理租赁登记备案时，工作人员会根据出租房屋地址，通过房地产权属登记备案系统，查询出租房屋的相关信息，如是否存在查封、抵押、共有等情况，以及是否存在违反规定改变房屋使用性质和法律、法规规定禁止出租的其他情形。三是对出租资格审查。工作人员会通过审查房屋租赁合同和房屋产权情况，判断房屋出租人是否具备出租房屋的资格，即‘出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致’。以及是否存在‘转租’，如果是转租，转租人将房屋转租是否已征得了原出租人的书面同意等。四是对合同内容合法性的审查。如房屋的租赁期限超出国家法律法规的规定，以及房屋租赁用途是否违反相关法规等。”
除此之外，吴书记还指出，部队将军产房屋分配给军人或职工承租使用的，按照部队房屋管理规定执行，不需要到房屋租赁主管部门办理备案手续;但经部队同意后，承租人再行转租的，需到房屋租赁主管部门办理房屋租赁备案手续。
个人违规租赁处罚一千元以下
“房屋租赁办理登记备案，是现行法律、法规的要求。房屋租赁登记备案，是房屋使用权的依法公示。”吴书记表示，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国家住建部《商品房屋租赁管理办法》和青岛市人民政府办公厅青政办发[2010]23号文件的规定，房屋租赁应到房屋租赁登记部门办理备案手续。《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条之规定，房屋租赁合同订立、变更、续租和终止的，租赁当事人应当在30日内办理房屋租赁登记备案。“违反上述规定的，由房屋租赁主管部门责令限期改正;个人不改正的，处以一千元以下罚款;单位不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。”
同时，他指出，青政办发[2010]23号文件的规定：房屋管理部门要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，在办理房屋转让、抵押登记环节，要查证房屋租赁内容，保护承租人和抵押权人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《商品房屋租赁管理办法》第十三条，以及青岛市人民政府办公厅青政办发[2010]23号文件规定：“房屋出租期间出售房屋的，承租人享有优先购买权。即‘买卖不破租赁’。”“为了确保房屋承租人和抵押权人的合法权益，对有出租行为的房屋在办理房屋转让、抵押等环节时，要依法查证房屋租赁内容。”
正确区分联营行为与租赁行为
有网友表示对自己“与朋友共同出资成的公司使用个人房屋，公司法人也为自己，但仍需要办理房屋租赁登记备案”一事不解。据此，吴书记解释说，根据高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中有关联营行为的规定，联营行为的基本特征是：联营各方共同投资、共同经营、共享效益、共担风险。不符合上述四个基本特征的不属于联营;即使某联营方把房屋作为“投资”为公司使用，如果房屋本身并没有“共担风险”，应确定为租赁行为。除此之外，根据青政办发[2010]23号文件规定：将房屋以联营、承包、合资、合作经营等方式提供给他人使用的，视为房屋租赁。
“按网友所说的情况，与朋友共同出资设立的公司，属于合资或合作经营方式;虽然公司法人是个人，但房屋是出租或以投资合作方式提供给公司使用的。因此，网友情况符合青政办发[2010]23号文件的有关规定为房屋租赁，需要依法申办房屋租赁登记备案。”信报全媒体记者 高鹏 实习生 林华妮
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