楼市新政组合出击

■ 中国建设报记者 刘宏伟 北京（楼盘）报道

继3月27日国土资源部、住房城乡建设部联合下发通知优化住房及用地供应结构后，30日央行联合住房城乡建设部、银监会发文下调二套房个贷首付比例，同时调整了住房公积金贷款政策。同日财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。对此，国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民在接受中国建设报记者采访时表示，密集出台的楼市新政正在形成组合架构，是落实今年《政府工作报告》提出的“支持自住和改善性住房需求”的重要举措，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号，是在向楼市正常化状态回归。

新政适应市场情况

财政部、国家税务总局联合发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》 主要内容为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。通知自2015年3月31日起执行。

中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》 主要内容为：1．对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。2．进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。

对于上述政策的出台，住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示：“政策的调整应适应房地产市场的实际情况。去年以来，我国房地产市场出现深度调整，从过去房地产市场的供求关系总体偏紧，进入了现在总体趋于平衡、局部地区过剩的状态。在这样的情况下，将房地产调控政策不断优化、调整，把过去抑制房价过快上涨的从严、过严的政策取消，让其逐步回归到正常状态，更好地发挥房地产市场自身的规律，是合理的，适应了房地产市场的变化。”

加速去化仍是主流

密集出台的楼市新政，在市场上会引起怎样的反应呢？3月31日早上，尽管离新政出台仅仅过去一晚，但记者在紫竹院路、北洼路的几家房地产中介门店了解到的情况是，客服电话咨询量比平日多出了两三倍，且几家门店都在快速扩招人员，准备迎接“新政红利”。对此，财政部财政科学研究所副所长白景明认为，此次调整个人购房营业税政策，有利于活跃房地产交易，促进二手房流转率的提高，盘活存量房市场，进一步满足居民的住房需求。对满2年的“次新房”减免营业税，可以增加二手房市场供给，平抑房价，让更多的改善性需求得到满足。同时，对普通住房和非普通住房执行差别化的税收政策，有利于多层次房地产市场的发育，更好地体现税收公平。

针对业界关注的新政的出台对房地产市场价格可能产生的影响以及会不会形成新的楼市泡沫，秦虹指出，客观上讲，信贷政策放松对恢复房地产市场信心及成交量是有利的。但是，由于现在我国房地产市场分化严重，差异很大，即使此次信贷政策放松，对于那些供应量较大、库存较多的地区的楼市，影响也是有限的。对于那些供求关系偏紧的地区，政策调整有利于房地产销售的增长。房地产销售经历了去年一年的负增长，今年一二月销售仍是负增长，如果将过严的政策回归常态，对销售还是有利的，对拉动房地产投资是有利的。然而，从来看，目前投资性需求已经明显下降，并且不少市场供应量很大，而投资性需求只有在房价上升期才会进场，因此新政是否会刺激房价上升还有待观察。

面对新政的“组合拳”，开发商又该如何接招？对此，深圳（楼盘）市住房研究会常务副会长、深圳市住房和建设局政策咨询委员会秘书长陈蔼贫在接受中国建设报记者采访时认为，从市场供求关系或库存去化周期角度来看，开发商推盘策略也应区别对待。对一线城市和部分已经没有去库存压力的二线城市而言，开发商在跑量的同时可以适度调整价格策略追求更大利润，但对大部分二线城市和三四线城市而言，市场表现为供大于求，借新政产出的组合效应加速去化才是主流。