[摘要] 目前太原在建在售的公寓产品大致分为三类面积区间，55—70、90—100、100—150平方米三类。相对而言，小户型公寓产品租住范围更广，但由于公寓产品的公摊率在20—30%左右，同时又需要兼顾各种功能性，所以70平方米左右的公寓产品是普通中小投资者的首选。
目前太原在建在售的公寓产品大致分为三类面积区间，55—70、90—100、100—150平方米三类。相对而言，小户型公寓产品租住范围更广，但由于公寓产品的公摊率在20—30%左右，同时又需要兼顾各种功能性，所以70平方米左右的公寓产品是普通中小投资者的。
如果你拥有一套25平方米的房子，你将怎样生活？能否拥有海量空间？
2014年末，地产大佬万科在青岛首发的米·公寓项目给出了好的答案：通过精细化设计，在 25平方米内，你可以享受客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。无论你是工作狂还是派对爱好者，都可以通过桌椅、大床的收叠变化感受舒适的生活空间。
如今，这样的微型公寓项目也开始出现在太原地产界。相比于传统的住宅地产，其具有低首付、小户型、功能全的特点。比如，海唐星光广场推出的45平方米公寓，新兴国际文教城推出的38—78平方米精装公寓，坤泽翰林华府推出的40—71平方米公寓。
公寓地产忽如一夜春风来，与传统的住宅地产相比，它们之间有何不同？该如何去理性投资和消费？在整体低迷的市场行情下，它能否实现逆袭？记者近日就此进行了采访调查。
楼市低迷，小户型公寓受热捧
孔斌，80后，太原本地人，从事楼盘推销工作已有数年。去年，他从小店区一个售楼部跳槽，原因很简单，这个售楼部所售房屋的户型基本都在100平方米以上，一个季度下来，销售情况并不乐观，收入自然也就上不去。
之后，他到小店区另一个项目——坤泽·翰林华府楼盘任职，问起原因，孔斌告诉记者，现在大户型不好卖，小户型却不一样，而这个楼盘所售的房子八成以上都是小户型。
事实上，孔斌卖房难的这一现象是 2014年太原整个房地产行业的一个缩影。
2014年初，一股楼市“崩盘论”让太原楼市随之进入了低迷状态。随后，“金三银四”的热销场景没有出现，“红五月”也没有红起来，“金九银十”更是与想象的相差甚远。
公开的数据更能说明问题：
2月17日，国家统计局发布1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中，太原新建住宅价格指数环比下降0.3%，同比下降4.7%。而在2014年6月份到12月份，太原市新建住宅价格指数也都在持续下降。这表明，太原楼市已经连续8个月出现环比走跌，这也创下了太原新建住宅价格指数下跌周期长的纪录。
不仅如此，根据太原市国土局公开数据显示，2014年2月，太原有一宗土地成交，出让面积为44575.09平方米，成交价为33850万元；4月，太原有两宗土地成交，出让面积为251547平方米，成交价为11.1亿元；5月，太原有三宗土地成交，总成交面积仅17972平方米，总成交金额18730万元，不管是土地成交面积还是成交总价，均为2014年以来低……
拿地少、库存高、房价上涨乏力，是2014年太原楼市的真实状况。在楼市低迷的情形下，房企如何找到契合点，是市场成败的关键。“上世纪60、70年代出生的消费群体大都已经完成了置业目标，现在市场上具有强烈购买欲的是80、90后年轻人。”3月7日，山西丰城房地产副总经理高峰告诉记者，一旦定下了客户群体，营销就是水到渠成的事情。
高峰表示，阻碍80、90后买房的大问题就是资金。所以，正如万科推出的米·公寓项目，从去年开始，太原很多在建在售的项目，都开始向公寓楼发展，“低首付、小户型、功能全”是其大的特点。
公寓住宅有区别，应理性消费
3月初，记者以购房者的身份走进了位于小店区田庄村的坤泽·翰林华府楼盘。在售楼人员孔斌的引导下，记者与几名看房人一同参观在建的公寓楼。
从楼宇外观来看，公寓楼更加方正一些，没有时下住宅楼流行的飘窗。
进入这个五证齐全的公寓楼，记者发现，这个公寓房并不是常见的南北通透。整个平层有十户之多，属于三梯十户。进入47平方米的样板间，厨房、卫生间、客厅、卧室一应俱全。而且，这个公寓的整体层高是3.8米，样板间还搭建了一个小二层，这个二层面积不大，如果一个成人站到上面去，会伸不直腰，只能供晚上休息使用。但是，这个小公寓，足够三口之家居住。
孔斌介绍，这栋公寓主推 40—70平方米公寓，首付只需 6万起，月供低只需千元。
也正是看到了这样的优惠条件，同来看房的小刘告诉记者，上次来看房时，觉得首付和贷款的要求挺适合自己的，于是很快就和开发商签订了合同。
“签订完合同后，自己开始在QQ业主群里面交流，才发现，公寓与住宅的差别很大，产权年限、物业费用方面等都不一样。”小刘告诉记者，“当时，售楼人员并没说不同之处，不过考虑到自己的实际情况，就这样接受吧。”
那么，到底什么才是公寓？它与传统的住宅又有何区别？
在百度百科里，公寓是这样定义的：公寓是商业地产投资中为广泛的一种地产形式。多数公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等。
一是在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足。
二是在入住后物业管理方面不同，公寓楼水电费按商用算，而普通住宅水电费按民用算。
三是土地性质和产权的区别。住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地（商住）、商业用地或教育用地等其他性质用地上。住宅的产权年限为70年，居住型公寓的产权年限也为70年，而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年，酒店式公寓根据用地性质产权为40年。
另外，高峰告诉记者，房管部门对公寓进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。
在谈到公寓消费时，山西房地产协会一位工作人员建议，购房者在选购此类公寓时，应选择针对性强的产品进行购买，不仅要考虑到公寓周边环境、配套设施、交通等，还要考虑商水商电对未来生活成本的影响，应该理性购买适合自己的房子。
项目竞争激烈，市场前景广阔
据了解，为了应对销售难题，太原房地产市场一大批公寓产品已经面世，市场表现如何？
孔斌告诉记者，自从他来到坤泽·翰林华府卖起了小户型公寓后，销量很不错，收入也上去了。“就拿15号公寓楼来说，一共有一百几十套，从去年8月底开盘至今，已经基本售罄。”孔斌对记者说。
小户型公寓受热捧程度可见一斑。业内人士老薛告诉记者，这样的小户型公寓会在短时间之内受到热捧，会出现整体行业的跟风行为，甚至会出现竞争白热化的现象。“你看现在的公寓市场，每家都在追求地段、配套、品质，这就是市场竞争的结果，只有好的产品才具有话语权。”老薛说，公寓户型相对较小，价格也比较低，适合过渡型居住群体。同时，公寓作为住宅与写字楼的“集合体”，具有“面积小、总价低”的优势，等时机成熟，既可以租赁，又可以出售，可以作为长期投资项目。
那么，面对刚刚兴起的太原公寓地产，投资者如何才能将公寓投资的风险降到低呢？“对于商业地产而言，地段是开发商开发项目成功与否的根本性因素。由于小户型公寓与普通住宅相比，带有更大的投资属性，地段也同样决定了小户型公寓是否具备投资价值和可持续发展潜力。”老薛告诉记者，太原近些年涌现出不少新繁华区域，比如龙城大街、长风商务区、高新开发区、太原南站片区，可在这些区域选择投资项目。
从面积上而言，目前太原在建在售的公寓产品大致分为三类面积区间，55—70、90—100、100—150平方米三类。相对而言，小户型公寓产品租住范围更广，但由于公寓产品的公摊率在20—30%左右，同时又需要兼顾各种功能性，所以70平方米左右的公寓产品是普通中小投资者的。
不过，价格高低和空间往往是公寓投资者为关注的两个方面。在做好这两方面的功课外，还要考虑开发商的实力和物业服务公司的管理水平，也是决定投资回报的重要因素。
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