[摘要] 您或者您的朋友是否遇到过房产纠纷相关的烦心事？遇到房产纠纷的时候，您又是怎么解决的？房天下现连线北京汇都律师事务所资深律师为您解答买房过程中的诸多法律问题，为您的维权保驾护航。如果您也有相关问题需要咨询，请点击下面的调查地址告诉我们。
【房天下讯】又是一年3.15消费者维权日。房子作为市场经济商品中的一种，总价高昂，几乎是普通中国人一生中贵的“奢侈品”。近些年来，随着中国房地产业的不断发展，房产维权事件也层出不穷，房屋质量不达标，房屋面积缩水，房屋交付等，成为不少购房者心里难言的痛。
您或者您的朋友是否遇到过房产纠纷相关的烦心事？遇到房产纠纷的时候，您又是怎么解决的？房天下现连线北京汇都律师事务所资深律师为您解答买房过程中的诸多法律问题，为您的维权保驾护航。如果您也有相关问题需要咨询，请点击下面的调查地址告诉我们。
网友问题：房屋面积与承诺不符
北京汇都律师事务所沈律解答：
1、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
2、另外根据合同法相关规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。那么开发商如果面积不符合购房合同的约定，自然要承担违约责任。
网友问题：西峪东街，丽都美墅小区，后一期交房已经7年了，迟迟不给办理房产证手续，小区管理混乱，无人管
北京汇都律师事务所沈律解答：
1、如果购房合同有约定开发商办证期限和违约赔偿责任的，在约定期限内未办理产权证的。那么开发商依约定承担违约赔偿责任。
如果合同未约定的。那么依据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定开发商须自房屋交付使用之日起９０日内办理产权证。不能办理的依约定承担违约责任。或者合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。
相关法律依据：
《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。
2、关于物业管理，小区可以依法成立业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，也可以自己管理。
网友问题：买的时候开发商承诺了各种配套设施和园林房屋密度小等等，交房的时候什么都没有
北京汇都律师事务所沈律解答：
1、如果购房合同里有明确约定开发商的承诺。那么开发商就遵守合同的要约和承诺规则。应当按照约定全面履行自己的义务。开发商不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
一般的商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是如果销售广告和宣传资料中出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。就是说其适用合同法中的要约承诺规则，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。也就是说这种情况下买受人可以主张要求开发商按广告承诺要求履行具体承诺。甚至包括有证据证明的销售人员的口头承诺。
2、另外根据《商品房销售管理办法》房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
网友问题：签订合同的开发商和土地证上的不是同一个单位，怎么办？
北京汇都律师事务所沈律解答：
具体得先查清楚开发商跟原土地使用权单位有没有相关的有效的土地使用权转让法律行为，并且完成变更登记。
如果没有相关转让协议。那么开发商是五证不全，办不下了预售许可证。根据《城市商品房预售管理办法》商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
另外根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。
合同无效可以依据缔约过失责任要求开发商返还购房款。也可以基于不当得利要求开发商返还购房款。如果开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的。导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。当然前提是买受人是善意购买的，即应开发商的欺诈行为误以为有许可证为前提.
网友问题：未入住还强制收取取暖费
北京汇都律师事务所沈律解答：
如果开发商没有通知交房。那么购房者是没有缴纳取暖费的法律依据，无需缴纳。但是如果开发商已经合法通知交房。购房者已经收房，而是由于购房者自身原因没有入住，而且物业已经提供了物业和供暖服务的情况下，依据《高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。也就是说这种情况下，业主不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由不缴纳相关费用。
当然如果是市政供暖。业主跟市政热力服务单位另有约定的则从其约定。
网友问题：买期房遇到开发商延迟交房，违约金根本兑现不了 遇到这样的问题具体有哪个执法部门能给我们解决
北京汇都律师事务所沈律解答：
在不存在合同约定或者法定如开发商不可抗力而延迟交房的情况下，开发商交房的或者交房有瑕疵的。就应当承担继续履行、采取补救措施或者就赔偿损失等违约责任。
关于违约金的计算方法
1、依照双方买卖合同约定的违约金数额或者违约金数额计算方法予以确定，
2、如果没有约定，则根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：交付使用房屋的，按照交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
另外如果出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方可以请求解除合同的
民事纠纷的解决方式可以通过和解或者调解。不成也可以通过仲裁或者诉讼的程序保障自己的权益。
网友问题：购房合同，交房延迟按活期利率补偿，交记迟三年，结果只补1000多。且重复收安装煤气等费用
北京汇都律师事务所沈律解答：
既然合同有约定违约条款和赔偿数额。基于合同行为的意思自治原则。可以依据合同要求开放商严格按照合同约定是违约条款赔偿
另外如果第十五 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同。
关于配套费如果购房合同没有约定另行缴纳则应当包括在购房款里面。购房者无需另行缴纳配套费用
《关于加强和完善住房价格管理有关问题的通知》（晋价服字[2008]282号，2008年10月13日印发）明确规定：“新建商品住宅中供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统等配套建设费用，以及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用，应包含在住房价格中，没有包含的交易费、登记费、维修基金以及税金等，应在销售合同中约定，房地产开发经营单位不得在房价外向购房人另行收取合同未予明示的费用，不得在商品住房销售价格外强行推行及搭售商品、强制服务并收费。”
网友问题：购房时要求缴纳一定金额的团购费才能享受折扣优惠，但是缴纳的团购费不计入房费，收款人也不是房地产开发企业。不知道这个钱到底有没有依据？
北京汇都律师事务所沈律解答：
不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；
当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；但是当事人之间另有约定的，从其约定。
另外收取预定款性质的企业如果不是出卖方。而且更购房者也不存在合同或者其他法律关系。那么收取的不当得利，即指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益，应负返还的义务，购房者可以基于不当得利之宅要求对方返还。
网友问题：我们买的单位团购房，到现在两年时间了，却迟迟没有开工！买的时候已经打听了土地出让金已经交了，到现在土地证还没有！
北京汇都律师事务所沈律解答：
1、根据《城市商品房预售管理办法》商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
另外根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，
那么合同无效的后果是根据双方过错承担缔约过失责任。可以解除合同要求对方返还预定金或者购房款，也可以基于不当得利之债要求对方返还不当得利。
2、如果开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的。导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。当然前提是买受人是善意购买的，即应开发商的欺诈行为误以为有许可证为前提
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