[摘要] 法官提醒购房者，在遇到房屋维权问题，不要因为维权麻烦而选择“忍气吞声”放弃自己的权益。
延期交房、面积缩水、房屋质量不过关、房产证迟迟办不下来、物业不给力……在每年消费投诉中，作为特殊的消费品，房子越来越多地出现在维权的商品前列。而在大多时候，购房者往往处在维权不利的位置。
买房怕遇到延期交房，购房者辛苦攒钱买了房，终于等到了交房日，不想交房时间却被一推再推而迟迟住不上新房，甚至一拖大半年。按说延期交房是开发商违约，但开发商总是能找出各种理由来解释。业主遭遇延期交房，该如何维护自己的权益呢？
开发商三改交房时间
早在2010年12月，刘先生看上了位于太行山路上某新建小区的一套房屋，很快与开发商签订了商品房预售合同。合同上约定总房款为59万余元，开发商定于2012年4月30日前将房屋交付给刘先生，除不可抗力外；开发商如未在合同约定的期限内将该房屋交付给刘先生，应当向刘先生支付违约金，违约金按刘先生已支付房价款日万分之二计算，违约金自合同约定的后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。签完合同后，刘先生按照合同支付了全部购房款59万余元。
因为开发商建设的该小区并未按时取得工程竣工综合验收备案证，不具备交房条件，到了合同约定交房日期2012年4月30日，开发商并未如约向小区业主们交房。
2012年6月25日，该开发商向包括刘先生在内的全体业主们发出了一份函，告知该小区将于2012年9月30日正式交房，交房时间将以小区符合政府要求的交房条件为标准，不以业主办理交房手续、领取钥匙的时间为标准，如公司未能在上述日期准时交房，将向业主双倍支付2012年9月30日之后的违约金。
然而，开发区给出的承诺再次没有兑现，2012年9月30日仍未能交付房屋。
随后，2012年10月16日，开发商第二次向包括刘先生在内的全体业主发函一份，第三次承诺称将于2012年12月20日正式交房，如2012年12月20日前房屋未交付，公司将在2012年12月21日统一发放之前的延期交房违约金。并承认之前的所发公函继续有效。谁料这又是一张“空头支票”。直至2013年1月24日，开发商才将房屋交付给刘先生。
交房违约金分两部分
3次变更交房日期，延期交房9个月，这让刘先生对开发商很不满，认为开发商违约的行为给自己造成了很大的损失，开发商应当按照合同约定及函的承诺来支付交房的违约金。
刘先生起诉至黄岛区人民法院，请求法院判令被告某置业公司支付截至起诉之日止的交房违约金43815元。
审理此案的法官解释，被告开发区曾向刘先生及业主发出函做出承诺，如未能在2012年9月30日交付房屋，则向原告双倍支付2012年9月30日之后的违约金。
该承诺系被告自行作出，且经过相关监管部门的调查确认，应属有效，被告应当依其承诺，自2012年10月1日起按合同约定的二倍，即日万分之四的标准向原告支付至实际交房之日止的违约金。
被告某置业公司已于2013年1月24日将房屋交付给原告，故交房违约金应计算至2013年1月23日。
开发商赔偿刘先生的交房违约金包含两部分，一部分是2012年5月1日至2012年9月30日共153天，按照合同约定房价款日万分之二计算；一部分是2012年10月1日至2013年1月23日共115天，按照函承诺房价款日万分之四计算。 后，法院判决被告某置业有限公司支付原告刘先生交房违约金共45725元。
“原、被告签订了《商品房预售合同》合法有效，双方应当按照合同约定和法律规定来履行各自的义务。合同签订后，原告刘先生按照合同支付了全部的购房款，但是被告开发商却没有按照合同约定的期限来交付房屋，应当按照合同来支付原告交房违约金。”
法官提醒购房者，在遇到房屋维权问题，不要因为维权麻烦而选择“忍气吞声”放弃自己的权益。
北京汇都律师事务所沈律解答：
一、关于延期交房：
在不存在合同约定或者法定如开发商不可抗力而延迟交房的情况下，开发商交房的或者交房有瑕疵的。就应当承担继续履行、采取补救措施或者就赔偿损失等违约责任。
关于违约金的计算方法
1、依照双方买卖合同约定的违约金数额或者违约金数额计算方法予以确定，
2、如果没有约定，则根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：交付使用房屋的，按照交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
另外如果出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方可以请求解除合同。
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