[摘要] 您或者您的朋友是否遇到过房产纠纷相关的烦心事？遇到房产纠纷的时候，您又是怎么解决的？房天下现连线北京汇都律师事务所资深律师为您解答买房过程中的诸多法律问题，为您的维权保驾护航。如果您也有相关问题需要咨询，请点击下面的调查地址告诉我们。
【房天下讯】又是一年3.15消费者维权日。房子作为市场经济商品中的一种，总价高昂，几乎是普通中国人一生中贵的“奢侈品”。近些年来，随着中国房地产业的不断发展，房产维权事件也层出不穷，房屋质量不达标，房屋面积缩水，房屋交付等，成为不少购房者心里难言的痛。
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网友问题：买房子的时候开发商承诺的10月交房，并且交房的时候可以五证齐全，但是不仅交房的时候延期了三个月，而且预售证还是没下来，现在要去交尾款收房了，该怎么办？
北京汇都律师事务所沈律解答：
一、关于延期交房：
在不存在合同约定或者法定如开发商不可抗力而延迟交房的情况下，开发商交房的或者交房有瑕疵的。就应当承担继续履行、采取补救措施或者就赔偿损失等违约责任。
关于违约金的计算方法
1、依照双方买卖合同约定的违约金数额或者违约金数额计算方法予以确定，
2、如果没有约定，则根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：交付使用房屋的，按照交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
另外如果出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方可以请求解除合同的
根据目前高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释相关规定未取得商品房预售许可证的销售行为应当认定无效“第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。那么合同无效的法律后果往往是根据双方的过错承担缔约过失法律责任。
如果开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的。导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。当然前提是买受人是善意购买的，即应开发商的欺诈行为误以为有许可证为前提
另外如果在正当的商品房买卖法律行为中俗话就是大产权购房法律行为中。由于开发商的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。
商品房买卖合同约定或者办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。
相关法律依据：
《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
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张 博 ：北京大学法学院法学学士学位 ；国家检察官学院刑事诉讼法专业研究生。专业领域：公司法律事务；民商诉讼代理；刑事辩护。
薛晓波：中华律师协会会员；北京市律师协会会员；2009-2011年度法律中国网律师；年度律师；物业企业法律顾问律师；潍坊科技学院科技学院客座教授；法律公益咨询志愿活动志愿律师；
沈俊涛：北京大学法学学士；国家检察官学院刑事法研究生；专业领域:诉讼仲裁；电话：15901422088；E-MAIL：997821767@qq.com
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