[摘要] 2014年 8月初，杭州、西安等多个城市限购全面松绑，在此背景下，太原宣布取消始于 2011年的商品住房限购政策。9月 30日，央行推行房贷新政，改善型置业者限贷松绑。不过，太原整体楼市并没有因为限购和限贷松绑而销量明显增加，楼盘销售依然人气不旺。
2014年 8月初，杭州、西安等多个城市限购全面松绑，在此背景下，太原宣布取消始于 2011年的商品住房限购政策。9月 30日，央行推行房贷新政，改善型置业者限贷松绑。不过，太原整体楼市并没有因为限购和限贷松绑而销量明显增加，楼盘销售依然人气不旺。
2014年12月18日，国家统计局按惯例发布11月70个大中城市住宅销售价格变动情况，其中，太原新建住宅价格指数再度出现环比走跌，环比走跌周期创下连续6个月的纪录，这6连跌创下了太原新建住宅价格指数下跌周期长的纪录。
正值年终岁末，不管是本地房企，还是口碑良好的外地房企，都纷纷大搞促销优惠活动吸引购房者，尽管如此，很多购房者仍然选择继续观望。
楼市半年低迷，商家年末大促
据国家统计局的数据显示，2014年11月被监测的70个大中城市，新建住宅价格指数环比同比数据双双走跌。其中，环比价格下降的城市有67个，持平的城市有3个；同比价格下降的城市有68个，上涨的城市有两个。太原新建住宅价格指数环比下降了0.4%，同比下降了3%。
历史数据显示，太原2014年6月至11月，已连续6个月出现新建住宅价格指数环比下跌。而对比9月、10月、11月太原房价变动环比数值可以看出，11月份太原房价降幅小于9月、10月。其中新房价格降幅由9月的1.1%降为10月的0.5%，再降为 11月的0.4%。
对于这组数据，一位多年研究太原房地产行业的业内人士称，虽然国家统计局的逐月报告比市场实际行情有所滞后，但数据走势却真实地反映了太原楼市整体销售不振的态势。
年终岁末，开发商们为了资金回笼，完成全年的销售任务，大搞促销。“从今年的市场看来，高库存依然是主要问题。”2015年1月2日，山西一家房地产企业副总高峰告诉记者，面对观望情绪较浓厚的买方市场，开发商们在年底也是纷纷出招，争取完成全年销量。
怎么来出招解决高库存问题，也许从一家本地房地产门户网站做出的楼盘优惠数量统计就可以看出。
据该网站数据统计，太原楼市 2014年 12月优惠楼盘数较11月份稍涨，整个楼市活跃项目358个，在售楼盘数为265个，打折优惠楼盘数为170个，较11月稍有上涨，增加了4个楼盘，占总楼盘数的47%。
在实际的采访中，记者发现，尽管楼盘打出了优惠营销手段，包括特价房、精装改毛坯、车位抵价券等，但房子难卖却是不争的事实。“团购、电商、全民营销、微信拓客等新奇的营销玩法，我们都试过了，但收效甚微。”高峰坦言，太原超八成房企未达到年初的销售及开发目标。
高峰告诉记者，现在的行情只有降价才可以达到销售目标。但他坦言，降价不但会自毁市场，还会带来前期业主投诉、销售难等一系列恶性循环的运营问题。
那么，房企该怎么办？在采访中，记者发现，在销售库存压力下，房企销售开发的产品结构出现明显变化。“我们新推出的项目小的户型是70平方米的舒适小两居。”元旦期间，太原坤泽地产的工作人员介绍，因为是小户型，所以首付款就低，还贷压力也就不大，项目一经推出，受到了很多刚需族的欢迎。
记者了解到，不仅是坤泽，包括保利、智诚、辰兴等品牌旗下楼盘，纷纷力推不足100平方米的中小户型。“从1—11月各楼盘的销售业绩看，主力户型为中小户型的刚需楼盘日子相对好过。”1月3日太原小店区一位售楼经理贺志敏告诉记者，那些没有行业品牌影响力，或者是很多别墅项目的销售相比之下就很困难。
对于很多房企走起了刚需路线，高峰认为，这是无奈之举。“现在的本地房企，受到多方面因素的影响，资金状况不是很好，为了尽快回笼资金，眼下看来，只能采取这种办法。”高峰告诉记者，现在房企的开发及金融成本居高不下，由于市场购买力不足，主打小户型楼盘倒不失为一种有效的办法。
尽管部分楼盘通过上述噱头吸引了部分购房者，但成交量却并未获得明显提升。
而在采访中，购房者对于开发商的优惠，大多数持观望态度。他们表示，如果自己心仪的楼盘并未出现房价松动，那就继续持观望态度。
王女士刚成家，在一家体检医院工作，月收入2000多元。因为今年已怀上小宝宝，准备在小店区买房。“看了好几家网站上说有优惠的楼盘，但是，总的价格下来优惠幅度也只有一两万块，不如再等等。”1月3日，王女士对记者说，目前楼盘的优惠力度还是不够，要是均价能下来一千左右，买套房能便宜大几万，到时候再买也不迟。
在采访中，记者发现，对于刚结婚不久的年轻人，王女士的看法代表了很多购房者的感受。
采访中，记者了解到，时下，不少购房者对期房都心存抵触，开始倾向于购买现房。
王女士告诉记者，近一段时间，她和丈夫跑了小店区几家售楼部，售楼小姐个个都说得天花乱坠，什么靠近银行，大型超市，十七局中心医院，但在我实地考察之后，才发现，这些大多数都是骗人的。“不想光看图纸上的户型或者是参观样板房，只想真真切切地了解自己要购买房屋的结构。现房可以让你考察到，你到底需要几才能到公司，几送孩子到学校。”王女士对记者说，他现在改变了注意，想买现房。
确实，在很多情况下，如王女士所说，目前市场上出现的房屋买卖纠纷，大多数是购买期房的业主遇到的：房屋质量、面积不符、未能及时办理相关权证等等，随着这些问题的显现和积累，期房越来越不受待见，而在售的现房倍受青睐。
王女士认为，现房不仅能降低风险，更省略了期房验收的过程，对于刚需购房者来说，购房后可以马上装修入住，减少了变数。
市场供大于求，上涨空间不大
不管市场表现如何，山西省房地产业协会会长于世玮认为，从 2004年至今，山西房地产行业走过了黄金十年，现在出现了回落，属于市场调节。
对于购房者关心的降价与否问题，于世玮认为，房价长期变化主要取决于地价、建安、人工、通胀、人口等因素，而房价短期变化则主要由市场供求关系决定。“当市场持续供大于求时，房屋库存就会增长，反之则会下降。”于世玮对记者说，因此，要想把握房价短期动态，必须紧盯库存，以及与之相关的去化周期的变化。
于世玮分析，从太原目前市场存量房投放量来看，供大于求的市场整体现状仍未改变。“近年来，开发楼盘的数量越来越多，新增商品房供给速度与人口带来的内在需求不一致。加上国内总体需求放缓，居民购买意愿不强，库存量难以在短期内消化。整体而言，未来两三年内供给过剩将是一个不可忽视的问题。”于世玮对记者说。“太原的房地产市场目前正在经历一个小调整期。虽然房贷优惠政策落地，但基于库存压力、信贷供给量有限等原因，太原房价短期上涨的可能性并不大。预计年底至明年，太原房价仍以平稳为主，继续下调的可能性降低，短期上涨的空间也不大。”于世玮对记者说。
于世玮认为，太原作为山西的省会城市，从地市涌向太原的流动人口较多，这种情况下，需求也会随之增长。在目前房地产业的调整期和转型期，开发商要适应这种常态，不能继续粗放地开发楼盘，要多元化发展。“开发商给老百姓提供的不仅仅是一套钢筋水泥的房子，而是要让这栋房子有生命力和内涵，因此在产品附加值开发和产品品质领域多下工夫成为必然。房地产市场的黄金时代已逐渐转为消费者购买房子的黄金时代。预计2015年，太原房价仍以平稳为主，继续下调的可能性降低，短期上涨的空间也不大。房企不能一味地朝圈地、盖房这样粗暴简单模式发展，得向文化地产、旅游地产及绿色节能地产等领域延伸，方能促进太原房地产市场的繁荣与发展。”于世玮对记者说。
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