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高利贷式融资后遗症:地产界或现更多违约个案

东方早报   2014-06-17 00:00

[摘要] 中国楼市不再火爆,不仅令房地产企业艰难度日,还可能给金融行业产生连锁式危机。

中国楼市不再火爆,不仅令房地产企业艰难度日,还可能给金融行业产生连锁式危机。

国际物业顾问世邦魏理仕6月13日在实时研究报告中发出警告称,在影子银行持续调控的背景下,不少房地产企业均通过预售来作为主要的集资兑付手段,而目前楼市成交急速下行,中国地产界可能出现更多的违约个案。

巧合的是,新华社旗下《经济参考报》当天报道也援引业内人士的提醒:“今年肯定会在一定程度上爆发房地产基金产品兑付风险。信托产品也正在面临同样的境遇。”

据中原地产市场研究部统计数据显示,上周30家上市房企公布前五月销售业绩,平均完成率仅29%,普遍较差。其中,17家房地产企业的销售额同比下降。

地产私募兑付风险凸现

面对楼市下行可能带来的金融风险,业内人士实际上早已发出警告。此前,不少机构通过基金、信托乃至资管等私募方式纷纷投资房地产企业,以获取高额。

建银精瑞资本副总裁刘东预计:“今年肯定会在一定程度上爆发房地产基金产品兑付风险。”长富汇银投资基金管理(北京)有限公司总裁张保国此前表示:“今年和明年是房地产私募基金风险的集中爆发期。”在这轮楼市的调整中,房地产基金也将迎来一轮洗牌。一规模较小的私募基金合伙人直接表示,目前,所有项目都不再做,可以说几乎退出了一级市场投资。“目前的情况下,风险这么大,很多小的基金公司已经没法做了。要不就退出,要不就直接入股大的开发商。”他直言。

根据清科研究中心发布的《2013年中国私募房地产投资基金年度研究报告》显示,2013年新募房地产基金数量同比增长逾40%,总计132只。《经济参考报》报道称,在当前楼市的深度调整期,一些这类基金重新调整策略,另一些小的基金则干脆被“清退”出市场。

该报道援引清科研究中心分析师苗旺春称,截至去年9月,国内房地产私募基金的率平均为20%,也就是说,地产商向房地产私募基金融资的平均成本为20%左右。上述房地产私募基金人士表示,有些小的房企通过私募基金融资,成本达到30%也并不奇怪。虽然堪比“高利贷”,但小房企愿意接受这种高成本,因为他们觉得房价涨起来,房子卖出去,利润不仅能覆盖融资成本,还能挣钱。

但事实显然未能如他们所愿。

中原地产数据显示,30家房企4月单月销售额签约968.8亿元,“红5月”的单月签约额不过是1016.7亿元,环比仅微涨5%。截至6月11日,公布前五月销售业绩的30家房企,前五月签约金额合计4858.7亿元,平均仅完成年度销售目标的29%。与去年同期相比,销售额下调的房企达17家,占比56.7%;其中,同比下滑幅度的为花样年控股,其次为恒盛地产,再次为首开股份(行情,问诊),分别为56%、51%及48.6%。“招保万金”中的保利、金地、招商等房企,前五月销售业绩也同比微跌。

华融证券研究报告则指出,从上市房企5月业绩快报来看,除万科、恒大等龙头房企在促销的带动下,出货量较高外,多数房企下滑明显,甚至难以完成全年任务。一些房企倒闭现象也已经出现。

对此,上述世邦魏理仕报告在承认可能会出现个别风险的同时,还强调“违约的个宗数只会维持于中央接受的有限程度,以确保贷款人更严谨控制贷款质量及额度”。

“这些措施表明中央政府有意透过微调方法刺激市场,以鼓励对住宅的实际需求,并欲于某些指定的市场保特市场流动。”针对各地的一些取消限购或变相的放松措施,世邦魏理仕亚太区研究部资深董事蔡咏嘉称。

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