[摘要] 一面是外地房企步步紧逼，一面是拿不到地、无米下炊。在这样的夹缝中，向外拓张、多元发展，似乎成了太原本土房企必须要做的动作。
原标题：
违规拿地方式遇阻，面对被边缘化
太原本土房企困境求生
一面是外地房企步步紧逼，一面是拿不到地、无米下炊。在这样的夹缝中，向外拓张、多元发展，似乎成了 太原本土房企必须要做的动作。
事实上，从去年年初至今， 太原土地市场上仅有的几个地段好、面积大、出让条件成熟的地块，基本被一线房企收入囊中。本土房企在强手如林的竞技场上偶尔捡漏，综合开发成本及销售风险却要远高于一线房企，本土房企正在被行业“边缘化”。
坚守地产业界、转战三四线城市、抱团联合开发、转型地产服务商……太原多数本土房企，已开始多方探寻自己的生存之路。
A 土地市场整改影响行业格局
楼市史上最强调控政策出台之后的两年间，一直慢热的太原土地市场成交更加冷清。供应地块条件不佳、价格不断上涨以及难以估量的销售风险，让众多本土房企对拿地一事儿犹豫不决，致使太原2012年、2013年上半年的土地市场成交量出现同比下滑，但这种状况随着下半年华润、绿地、恒大一线房企的大手笔拿地，快速逆转。
太原国土局公布的土地招拍挂出让结果显示，仅华润、绿地、恒大三大一线房企，在过去半年里成交土地的累计出让金达到70多亿元，超过2012年太原市全年土地成交额。一线房企拿地次数不多，但地块面积大、出让金额高，频频引发业界震动。
据经常与太原国土部门打交道的某房企工作人员介绍，去年，太原市政府对违规用地严厉查处，并对土地市场规范交易进行了大刀阔斧的整改，国有土地收储条件及规模有所变化。以华润迎西地块为例，是大面积净地出让，这在太原土地市场的成交史上不多见。当然，华润也因该地块不涉及安置拆迁，创下每亩2000多万元的成交价。
同时， 太原土地市场上原来司空见惯的房企通过与改制国企、城中村合作，提先圈地违规开发商品房项目的状况大大减少。今后， 太原所有成交土地，必须通过规划、收储后才能上市交易。这种管理方式，切断了本土房企之前违规拿地的捷径。
按照太原市政府的思路，太原市城市建设和土地开发，将采用整体规划、连片开发的模式，这意味着开发商一次性投入土地的金额将大大提高。2013年至今，太原市通过招拍挂成交的土地有80余块，面积超过50亩的大地块占到成交地块数量的近一半。按照太原市中心城区500万元/亩的土地行情计算，开发商拿地需要一次性投入至少2.5亿元。这给资金不足的大批本土房企又设了一道门槛。
如今，本土房企被边缘化的趋势更加明显。
B 国资房企坚守阵地
除去华润、绿地、恒大高调拿走若干50亩以上的大地块，其它的大地块又被谁拿走了呢？太原国土资源局官方网站公示的信息显示，这当中有些地块被龙城北部置业公司、太原龙城投资公司等公司竞得，用于市政公共配套项目、旧城改造回迁项目的建设，还有些地块被不差钱的国资房企拿下。
2013年8月6日，山西焦煤集团房地产开发有限公司以4亿元竞得滨河西路48.81亩地块；同年8月16日，太原市国投房地产开发有限公司以3.39亿元竞得义井街办北部84.59亩地块；2014年1月23日，山西蒙山佛光旅游项目开发有限公司以2.23亿元竞得晋源区开化村310亩地块；同年1月23日，山西国信文化旅游投资发展有限公司以3.29亿元竞得呼延西村412亩地块。除此之外，财大气粗的中房集团山西天泰公司、山西鑫盛联房地产等有国资背景的房企也在近两年陆续出手，成功拿地。
实力雄厚的国资房企纷至沓来，除了因为 太原楼市近几年的发展比较平稳、健康、前景看好之外，更是基于对太原市楼市未来发展的看好。一位不愿透露姓名的某房企老总称，楼市限购政策出台后，大批房企因为担心市场销售前景，不断放弃拿地的计划。去年下半年，各地楼市供需两旺、地王涌现， 太原本土房企才发现错过了的拿地时机。
在太原土地市场供地倾向大规模大地块之后，相对而言资金雄厚、持续运营能力强劲、社会资源更为广泛的国资背景房企成为了太原房地产行业洗牌过程中的赢家。“国字号房企既不缺钱、又不缺地，人才可以从一线房企中高薪挖掘。在多方资源的整合下，山西国资背景的房企可能成为与一线房企角力的对手。”房产商李明铎先生称。
但与一线房企大张旗鼓地拿地开发销售相比，国字号房企对拿地的信息一贯处于低调。以山西鑫盛联房地产为例，公司鲜有对旗下若干待建及在建项目的营销推广活动，公司拿地及项目销售的信息更是神秘。据某房企的负责人称，国资背景房企通常社会资源强大、产品可靠、价格合理，销售供不应求，所以营销推广造势活动就非常低调。
C 布局三四线城市
2013年，山西东祥房地产在太原楼市在售项目仅剩槐桐别苑。今年年初，记者再度走访山西东祥房地产时，对方介绍东祥2013年在太原无新增地块，这意味着，2014年东祥房地产在太原市场将无新增项目。但东祥已经在我省晋中介休市、太原阳曲县竞得地块，东祥的新项目将在我省少数县城现身。
无独有偶，因为太原地价高、开发风险高，包括山西恒实、山西新弘琪、山西辰兴等本土房企近两年在三四线城市的拓张脚步加快。诸如侯马、介休、灵石等县级市、县城都是实力房企转战的战场。“2006年、2007年，外来地产大鳄陆续进军太原，太原地价普遍被拉高。与此同时，一线房企大体量项目的土地单价、开发及装修成本却要比本土房企便宜。这就让本土房企的产品没有了市场竞争力。与其在太原拼得头破血流，还不如更稳健地走向三四线城市。”
这是山西东祥房地产公司总经理王崇善的真实想法。王崇善称，以地处长风东街的槐桐别苑项目为例，项目四周被名盘包围，其单价比其西侧的某名盘均价低出2000元，但却卖不过名盘。“名盘有精装修、华丽的园林绿化，我的项目没有。”王崇善直言，本土房企如果也学习大盘建设精装修、欧式园林，本土房企在此方面的开发经验不足，容易造成客户投诉，影响企业口碑。另外，本土房企的资源整合能力较弱，土地、建材及装修园林等方面的成本支出要比名盘高。因品牌影响力有限，本土房企的融资渠道窄，项目销售价格却不能比名盘高。一旦销售节奏跟不上，就极可能压资金，造成无法如期交房，资金链断链。
相比太原市场，经济发达的三四线城市及县城，正处于百姓置业升级阶段。地方政府也在想尽办法吸引实力房企入驻，共同参与建设城市新风貌。“三四县城市楼市处于起步阶段，社会关系简单，开发商按市场需求开发楼盘，就不愁销路。”有着相同经历的恒实地产其工作人员介绍，在三四线城市，恒实的品牌竞争力与进入太原的一线房企一样，被当地百姓认可。
D 转入房产相关行业
从2010年开始， 太原的多数房企开始战略收缩，尤其是纯住宅市场。为多家房企提供金融政策及法律顾问服务的李先生介绍：房价上涨就会推动地价上涨，地价上涨又反过来会推动房价上涨，在这一上涨过程中房企获利颇丰，但这种水涨船高的模式是不可持续的，一旦房价下跌房企就会被深套其中。正因如此，他所服务的许多房企在近两年坚守行业的同时，纷纷将业务转入房产相关行业。这些行业包括商业地产招商、地产投融资、专业策划咨询以及项目落地服务等。
山西智诚房地产公司的负责人介绍，今年位于下元片区的智诚·御河骏景项目将正式开盘。这个项目与智诚之前开发的项目相比，商业物业的配比明显增加，智诚对这部分商业物业将以自持经营为主，面向市场出售的商业物业面积占比小。“国内知名的商业地产品牌都是房东，只要把商业招商、营运搞好了，出租物业的比一次性卖房更长远。”
山西智诚房地产公司负责人表示，以前公司将住宅及商业物业尽可能卖掉，是为了回笼资金，持续开发。但现在太原土地价格如此之高，对于多数本土房企来说，面临的销售风险会越来越大。所以，试水商业地产，介入物业服务管理行业，对开发商来说是近水楼台。“当然，如果有性价比高的地块，房企还是愿意拿地持续开发。”“还有一种转型方式是，通过合作入股方式，帮助一线房企在太原项目落地，当一个专业的地产投资中介商。”山西国泰银丰房地产公司的董事长李先生称，2013年太原市政府积极推进全城的旧城及城中村改造，相当一部分项目因为行业整治、地价高涨等原因正处于无钱开发的状态。同时，一批持有资金的地产投资商却找不到项目和投资地块。作为地域社会资源广泛的本土房企，可以给投资方提供专业全案项目对接服务，帮助项目出炉、投资落地。
记者了解到，通过这种方式拓展业务及业务转型的本土房企不在少数。此前山西宝佳地产与万科地产成功合作开发的宝佳万科紫台项目，就给 太原业界树立了榜样先例。而这种由两家及多家公司共同打造的项目数量会继续增多。
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