[摘要] 全国其他省市房地产使用权为70年，而太原大部分房产只有50年，房屋产权到期时间更近，在房地产新政的背景下，这种情况会不会影响普通老百姓住房？许多市民希望了解有关政策。记者日前走访了太原市国土资源局。
楼市观察
商品房的土地使用权到期后，我们的房子该怎么办？是自动续约再延长几十年的使用权，还是根据当时地价补缴土地出让金，或是还有其他新办法？近日，随着“以房养老”政策受到广泛关注并开始在一些地区进行试点，“房子使用期限到期后怎么办”的问题,再次变得迫切和现实起来。
其他省市房地产使用权为70年，而太原大部分房产只有50年，房屋产权到期时间更近，在房地产新政的背景下，这种情况会不会影响普通老百姓住房？许多市民希望了解有关政策。记者日前走访了太原市国土资源局。
A 太原的房子使用权大多50年
所谓房地产使用权，是指土地使用权，土地使用权决定了房产的使用权。国家明确规定，土地使用权出让年限不得高于70年。在其他省市，如北京、上海、广州等一线城市，以及周边石家庄、郑州、济南等二三线城市，房地产权均为70年。
太原市国土资源局相关人员表示，此前太原市开发商从政府手中所拿的地的土地使用权，从30年至70年不等。为维护广大市民的合法权益，后来太原市统一为50年。现在，全市住宅用地使用权出让基本都是50年。依据国家相关部门发布的《民用建筑设计通则》，普通建筑和构筑物的设计使用年限一般为50年，纪念性建筑和特别重要建筑的设计使用年限一般为100年。从竣工验收之日算起，一般50年便是普通房屋的寿命。因此，太原市的50年并不违规。目前，太原市的房屋中，上世纪八九十年代的建筑大约占到2/3，这些房屋以6层左右的砖混结构为主。以建筑物一般的设计使用年限以50年为限，房产使用权设定为30年、50年或70年都属合法。
B 到期后再付高额费用?
在我国，土地使用权中，居住用地出让的年限是70年，而70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。可是，土地使用权的到期，实际上也意味着房屋整体所有权的到期，这也正是人们担心50年后房子该怎么办的根源所在。
据太原市国土局工作人员表示，根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。根据《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
因此，如果从法律层面讲，购房者有权利在土地使用权到期后申请并优先获得延期的资格，但具体的法律条文却并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。因此，这个政策空白将给广大购房者们留下足够的想象空间，“50年后的续期，还要付出多大的代价？”
C 使用权到期可续期
从我国相关法律制定之初到现在，已过去20多年，当时的法律法规并未涉及50年或者70年之后的问题。而如今随着越来越多的商品住宅年限将至，解决这一问题开始变得迫切起来。许多市民十分关心，房地产使用权到期后怎么办？这不仅是购房者关心的个人问题，同样也是中国土地制度改革继续发展完善所必须解决的问题。
太原市国土资源局人士表示，房地产使用权到期后，产权所有人可以与政府重新续签合同，优先获得原土地使用权。
关于市民关注的费用问题，该人士表示，到期后，产权所有人或将按同期核算的地价支付土地使用权费用。所谓“同期核算的地价”，指的是产权到期时的地价。举个例子，假如现在某小区土地价格为3000元/平方米，50年后随着地区交通、配套等的逐步完善，价格可能会涨到3万元/平方米，这时土地使用权价格就会上涨。
但业内人士对于土地续期还有多种猜想。有人士认为，50年或70年的土地使用权到期后，政策方面可能会出现“房随地走、国家补偿”的情况。毕竟房屋的价值随着时间的推移会减少，而土地的价值则刚好相反。不过此举所带来的社会成本和经济成本过于巨大，不太可能成为一种普遍方式。
有业内人士表示，根据《物权法》“自动续期”的法律精神，保障房屋产权所有者对物业的合法权利应当是立法的基本出发点，直接收回土地，或根据当时核算的市场地价补缴巨额土地差价的可能性也很小。因此，届时国家会适时地进行政策调整，在商品住宅土地使用权集中到期前肯定会出台相对完善和公平的法律、法规。
记者查阅资料了解到，在马来西亚、新加坡等国家，这种转让土地使用权而不转让土地所有权的方式也普遍存在，区别不过是具体年限的不同而已。
因此，中国对土地使用权转让进行时间限制也并非独创，根据这些国家和地区的经验，在相关法律法规及政策逐步完善健全的过程中，如果政府本着对公民私有财产的尊重及保护态度，土地使用权的续期并不会造成严重的社会问题，也不会侵害业主的合法权益。
D 买房一定要看使用权年限
太原市国土资源局工作人员表示，现在许多购房者在买房时，只关心价格、位置、基础设施配套等问题，却鲜有人关注所购房屋的使用年限。其实，这是一个很大的疏忽，尤其是对于购买二手房的市民来说，有可能会因此蒙受巨大的损失。
据介绍，房地产的价值是由多种因素决定的，除了地理位置、基础设施等因素，还应看使用年限。
有的商品房价格看起来似乎很便宜，但由于使用年限较短，购房人其实吃了大亏。所以，购买商品房一定要先看开发商的土地证，上面清楚地标明了土地使用权的年限，购房者需清楚所购房屋还剩下多少年的使用时间。
举个例子，土地使用权以开发商拿到土地使用权之日算起，除去开发建设时间，手购房人得到的实际使用权年限不到50年。如果这套房子经过使用后再次转让，使用年限会缩短，如果几经转让，那么后来的购房人就应该注意使用年限。如果余下的使用权年限是30年，那么与使用年限是50年的房子价格就应有很大的不同。
除此之外，购房人还要看楼盘的容积率。容积率是建筑面积与土地面积的比率。1万平方米的土地建设商品房3万平方米，容积率就是3。容积率越低，建筑高度或密度越小，商品房价格越高。
此外，即使土地使用权到期要续期，房屋产权人也首先需要有小土地证。
太原市国土局人士表示，一套房产不仅要有房屋产权证，还需要有小土地证，即开发单位将土地分割给各住户的土地证。但现在仍有不少市民仍对小土地证不太了解，买房时只追问大红本而对土地证不闻不问。据了解，为了维护广大市民的合法权益，太原市国土局已开始宣传并为市民办理土地个人分割证书和居民分割证书。拿到了土地使用权证书和房产证，在土地使用权到期后，市民就可以重新与政府签订合同，优先获得原土地使用权了。
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