[摘要] 由于二手房交易环节复杂，交易双方心理差异较大，加之突遇政策调整等原因，造成二手房交易中纠纷频发。政策对交易双方离异的影响差异、合同中对于违约责任的不同规定，都有可能导致买卖双方产生纠纷。
由于二手房交易环节复杂，交易双方心理差异较大，加之突遇政策调整等原因，造成二手房交易中纠纷频发。政策对交易双方离异的影响差异、合同中对于违约责任的不同规定，都有可能导致买卖双方产生纠纷。
交易成本突变买方希望解除合同
“国五条”细则落地后，张罗买房两个月时间的闫峰犯了难。据了解，在新政落地之前，小闫与房主李先生签订了购房合同，以90万元的价格购买了李先生名下的两居室住房，并交付定金10万元。然而，“国五条”细则并没有执行二手房缴纳差额20%个人所得税的规定，现在还是按照原来的1%的比例在征收。3月初“国五条”刚刚发布后，不少人想着规避马上到来的20%个税新政，就选择了赶搭“末班车”急着交易房屋。
小闫当初着急买房，对房子的地段、周围的设施都没有考虑清楚，就交了定金。尤其是电地暖，小闫非常不满意。现在既然二手房交易不存在20%个人所得税，那完全有时间重新选择自己满意的房子。所以，小闫便与房主李先生沟通，希望解除之前的购买协议，并退还他已支付的定金10万元。对此，房主李先生认为，既然是小张反悔，要求解除合同，按照合同补充条款中的规定，这属于乙方根本违约，不光不能退10万元的定金，小张还应支付他违约金。
对此，山西德为律师事务所律师任毅认为，在小张和李先生签订的购房合同及补充协议中，对双方的责任义务都做出了明确的规定，根据该合同补充协议的第四条第3款，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，其中就包括“拒绝购买该房屋的”。而且该条款中规定，乙方应在违约行为发生十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。据此条款，甲方也就是李先生无须退还小张的10万元定金，甚至还有权利索要剩余部分违约金。但鉴于双方不能达成交易的原因有政策因素，小张可以与李先生友好协商，减少违约金的支出。
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无过户资格卖方要求解除合同
两年前，程先生购买了万柏林区的一套房子，当时该房的房产证还没有最终办理下来。于是程先生与房主方先生达成协议，约定先将物业交割给程先生，等到房产证办理下来，双方在去办理过户手续。当时该房屋的价格约为6000元/平方米。
入住了两年，程先生的心一直是悬着的，因为听说这种无房产证的交易法律是不保护的。3月，程先生从开发商处得到消息，5月底该项目的房产证就能批下来了，本来终于可以尘埃落定，但太原市为了合理引导住房需求，落实各项限购措施，太原市房管局对原有限购相关事项进行了调整。新流程的的不同是“限购审核环节前置”，他没有购房资格了。程先生希望房主方先生可以继续等待他一段时间，等到他具备购房资格了再行过户，而方先生则认为，这份买卖合同已经无法履行，而且是程先生的过错导致他的希望可以与程先生解除合同，并且他愿意退还程先生已支付的房款，且不追究程先生的赔偿责任。而程先生则不这样认为，他们双方签订合同时，该房产并不能交易，程先生选择先支付方先生大部分费用，并等待房产证下来以后过户，而他如今没有购房资格了，房主为什么不能再等等他呢。
任毅律师认为，如果在签订合同前，国家政策已对买房资格有规定，买方是明知国家政策抱有侥幸心理，签订合同，导致最终无法过户，那么责任应该是买方，国家政策不构成不可抗力，如果卖方要求买方承担违约责任，买方会很被动。但如果签订合同前有资格，合同履行过程中，因国家政策变化导致没有资格，属于不可抗力，买卖双方均可主张合同自动解除，都不需要承担违约责任。
调控期政策易变违约责任合同“说了算”
任毅律师提醒，鉴于国家房地产调控政策在不断调整变化中，二手房交易中，买卖双方在合同中对国家政策变化如何处理有明确的约定，并仔细阅读合同条款，不能因为是制式合同就忽略细节。
以太原市房管局存量房屋买卖合同范本为例，其中就由对合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费有明确的约定。而在某知名中介公司的补充协议中，也有关于限购政策导致本协议无法履行时已支付款项的具体约定。买卖双方在签订合同时不能对于这些条款都选择忽略，应协商后仔细填写。
律师提醒，对于买卖双方是否违约及赔偿责任的认定主要还是以合同为主，在房地产调控政策不断升级的当下，买卖双方在签订合同时，应尽量在合同中对国家政策变化如何处理有明确的约定。
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