[摘要] 由于二手房交易环节复杂，交易双方心理差异较大，加之突遇政策调整等原因，造成二手房交易中纠纷频发。政策对交易双方离异的影响差异、合同中对于违约责任的不同规定，都有可能导致买卖双方产生纠纷。
由于二手房交易环节复杂，交易双方心理差异较大，加之突遇政策调整等原因，造成二手房交易中纠纷频发。政策对交易双方离异的影响差异、合同中对于违约责任的不同规定，都有可能导致买卖双方产生纠纷。
交易成本突变买方希望解除合同
“国五条”细则落地后，张罗买房两个月时间的闫峰犯了难。据了解，在新政落地之前，小闫与房主李先生签订了购房合同，以90万元的价格购买了李先生名下的两居室住房，并交付定金10万元。然而，“国五条”细则并没有执行二手房缴纳差额20%个人所得税的规定，现在还是按照原来的1%的比例在征收。3月初“国五条”刚刚发布后，不少人想着规避马上到来的20%个税新政，就选择了赶搭“末班车”急着交易房屋。
小闫当初着急买房，对房子的地段、周围的设施都没有考虑清楚，就交了定金。尤其是电地暖，小闫非常不满意。现在既然二手房交易不存在20%个人所得税，那完全有时间重新选择自己满意的房子。所以，小闫便与房主李先生沟通，希望解除之前的购买协议，并退还他已支付的定金10万元。对此，房主李先生认为，既然是小张反悔，要求解除合同，按照合同补充条款中的规定，这属于乙方根本违约，不光不能退10万元的定金，小张还应支付他违约金。
对此，山西德为律师事务所律师任毅认为，在小张和李先生签订的购房合同及补充协议中，对双方的责任义务都做出了明确的规定，根据该合同补充协议的第四条第3款，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，其中就包括“拒绝购买该房屋的”。而且该条款中规定，乙方应在违约行为发生十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。据此条款，甲方也就是李先生无须退还小张的10万元定金，甚至还有权利索要剩余部分违约金。但鉴于双方不能达成交易的原因有政策因素，小张可以与李先生友好协商，减少违约金的支出。
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