[摘要] 2011 年8月17日，，由太原房天下主办，山西青年报、太原楼市、新晋商、山西晚报等多家媒体联动支持，主题为“对话DTZ戴德梁行——太原商业地产的‘惑’与‘解’”的大话地产活动在阳光国际成功举行。
2011 年8月17日，，由太原房天下主办，山西青年报、太原楼市、新晋商、山西晚报等多家媒体联动支持，主题为“对话DTZ戴德梁行——太原商业地产的‘惑’与‘解’”的大话地产活动在阳光国际成功举行。【直播实录】
大话地产邀请世界知名房地产顾问公司DTZ戴德梁行商业地产服务部中国区董事张家鹏、山西阳光集团董事长李春光、山西恒实集团副总经理黑改珍、山西晋联房地产开发有限公司董事长郭俊思、合生创展集团山西地区公司策划总监穆迪、茂业集团山西公司市场营销部经理 武晓红、山西国泰银丰房地产投资有限公司董事长李明铎、山西美特好集团副总经理助理梁祝君、山西民生房地产开发有限公司副总经理张联、DTZ戴德梁行商业部项目总监张治波等参加本次论坛，房天下太原分公司总经理周曼主持本次论坛活动。大家齐聚一堂，共议太原商业地产发展状态，共同探求太原商业地产发展的机遇与风险。
太原商业地产的‘惑’与‘解’”的大话地产现场
在会议上，嘉宾们借鉴其他二三线城市经验对太原商业地产格局和演变过程、运营模式全面评析，同时对影响商业地产的因素、太原商业地产的发展阶段、市场和政策环境，以及太原商业地产的机遇和挑战展开了热烈探讨，太原房天下对本次大话地产进行了全程网络直播。
DTZ戴德梁行商业地产服务部中国区董事张家鹏谈到，商业地产是两系，一个类别是销售型企业，卖商铺的，另一个是租赁市场。二三线城市和一线城市商业地产的不同有三个方面， ，越是二三线城市越看中体量，二三线城市消费人群的数量，可辐射人群的范围，以及零售商的饱和度都是有限的，只有大规模体量，别人才不会很快覆盖你；第二，招商时一定要看中本土品牌，不少客户找到我们，你们在全球有很好的网络，能不能帮我引入一些新品牌或者我们当地没有见过的品牌。其实，招商新进入的品牌，应该考虑40%是外来品牌，60%是本土品牌，本土品牌很多是本地消费者能够接受的，而且包括会员，是牢牢锁定的客户，一段时间即可带来客户群；第三，项目要学会造势，招商跟相亲一样，你需要看到品牌跟自己的匹配程度，自己没有确定好定位，跟别人讲合作，招商成为求商，完成招商个阶段，就是先引进一系列龙头品牌，一个阶段积累之后，通过一些造势活动对社会进行公布，这样可以给一些品牌紧促感，有助于促进招商的进程。
DTZ戴德梁行商业地产服务部中国区董事张家鹏
谈到太原商业地产市场环境，山西阳光集团董事长李春光认为，随着房地产市场不断完善，以及政府对住宅过热调控，商业地产逐渐火起来。太原商业地产主要包括两种，一是小商户，就是临街门面店铺；二是大的商贸地产和五星饭店，以后会朝着大购物中心趋势发展。对于太原商业地产热到什么程度，同时会出现什么问题，他都提出了自己的见解，商业地产也有一定风险，主要是资金压力，市场运营需要如此三步走，，选择好地段，李嘉诚先生谈房地产，主要是地段地段还是地段，第二，有一定的投资，第三也是最关键的一点，市场定位一定要准确，否则会全盘皆输。
山西阳光集团董事长李春光
DTZ戴德梁行商业部项目总监张治波针对开发商是不是要持有物业，谈了自己对商业地产的看法，对于开发商来说，希望变现来回款，但是，大体量物业应该是持有一定比例物业，因为综合体的优势，能带动整个区域的发展，包括区域综合住宅项目发展，提升商业价值和住宅价值。商业地产需要适当调整好持有物业和所售物业的比例，我觉得这个是未来发展的趋势。
DTZ戴德梁行商业部项目总监张治波
西国泰银丰房地产投资有限公司董事长李明铎曾参与早期铜锣湾和和信摩尔两个项目，对太原商业地产比较了解，他认为针对于不同的企业对于商业地产的理解和运营方式不一样。商业地产有两类，主要是商业地产开发和商业地产经营，以往不少本土房地产开发企业注重的是商业地产的开发，随着很多房企陆陆续续转型于商业地产，在操作过程当中，最重要的是应该考虑商业地产出售部分跟经营部分结合的关系。他谈到，太原商业中心目前为止有两个，一个以柳巷开花寺为主，第二个以长风街为主，商业地产相对来讲，酒店、公寓、商场物业是比较好建的，是商贸的聚集。对于商业地产的发展，重要的是商脉，有一定的商脉，区域商业地产会迅速蓬勃发展起来。同时，商业地产是持续的，对于商区发展会起到很大作用。对于长风街的商圈，王府井就是其中商脉之一，从区域的商务中心慢慢演变成这个城市的商务中心。在太原商业地产建设经营过程中，一个商圈不仅要有更多一线品牌进驻，同时也需要中端、低端品牌，共同集合在一个商圈内部，才能吸引不同的客户，形成良性互补的优势。
山西国泰银丰房地产投资有限公司董事长李明铎
房天下太原分公司总经理周曼
合生创展集团山西地区公司策划总监穆迪也对合生创展商业地产做了分享，随着商业地产兴起，越来越多房地产加入当中，逐步形成了精品住宅加商业地产发展模式。公司在一线城市大约40个商业地产项目，通过商业项目进入了招商阶段，这些商业项目不仅在集团提供了现金流，而且在未来行业中深入的条件下为合生保持了盈利能力和水平。目前，合生创展刚进驻山西，对太原商业地产还需要向房企进行太原商业地产经验交流和借鉴。
合生创展集团山西地区公司策划总监 穆迪
太原晨光房地产开发有限公司副总经理 张联
茂业集团山西公司市场营销部经理 武晓红告诉大家，茂业2003年进驻太原，茂业在南方是百货龙头，进驻太原时间并不长，2008年到现在三年时间，一直在摸索太原消费群，从我们的供应商里面看市场发展和长期运行，进行生根发展。茂业是面向要不同消费层次的人群和消费需求的人群，所以不会是单方面的一线品牌或者二线品牌，我们会把百货和奢侈品以及能够办法客户需求的吃喝玩乐购等这些形式，给太原商业地产真正带来的一些活力，刚才说确定哪些奢侈品这些，可能要等后期写字楼的定位，要相结合来确定具体。
茂业集团山西公司市场营销部经理 武晓红
山西恒实集团副总经理黑改珍说到，恒实成立以来一直做商业地产，和纯粹的住宅相比，商业地产风险更大一些。我们在和信摩尔是个项目，和信摩尔成功开业在太原整个商业是一个质的飞跃，当时走了很多弯路，目前和信摩尔成功乐观经营来说，前面的付出还是值得的。
山西恒实集团副总经理黑改珍
山西美特好集团副总经理助理梁祝君向大家介绍了美特好的发展，美特好是不断创造顾客和生产顾客的企业，不是一个单纯的超市，根据不同的商圈和人口确定超市的定位。美特好的发展模式也有几种。
山西美特好集团副总经理助理梁祝君
山西晋联房地产开发有限公司董事长郭俊思谈到了公司的项目发展，公司成立比较早，1988年就成立了，一直主要以房地住宅开发委主，也做过商业地产。太原的商业地产这么多年过来，通过规模式更新换代到现初具规模，随着下一步住宅的限购，更多的开发商要转向商业地产，大家都转到这个项目，会不会供大于求这么一个状况。前几年咱们太原市的整个商业地产基本上围绕这么几条大街，竞争会非常激烈这，选择商业地产确实需要重新考虑。
山西晋联房地产开发有限公司董事长郭俊思
“对话DTZ戴德梁行——太原商业地产的‘惑’与‘解’”的大话地产活动成功举行，嘉宾们对于太原商业地产发展充满了信心。
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