[摘要] 现在不少深圳人选择到海外投资买房，“做世界的房东”，看上去很诱人，但业内专家昨日在接受深圳商报记者采访时表示，由于政策、地理、经济、人文、法律等方方面面的差异，跨国买房投资还是一件较复杂的事情，一定要谨慎。很多事实也证明，海外房产是带刺的玫瑰，一不小心就会被刺得满手是血。
现在不少深圳人选择到海外投资买房，“做世界的房东”，看上去很诱人，但业内专家昨日在接受深圳商报记者采访时表示，由于政策、地理、经济、人文、法律等方方面面的差异，跨国买房投资还是一件较复杂的事情，一定要谨慎。很多事实也证明，海外房产是带刺的玫瑰，一不小心就会被刺得满手是血。
深圳投资客热衷海外置业
在英国房产深圳推介会上，正在英国华威大学攻读硕士研究生的中国留学生小杜暑期来深圳实习，他告诉记者，深圳的姑妈想让他帮忙物色合适地段的房产。“现在国内政策限制太多，把余钱输送到海外房地产，是一个新的投资途径。”其实，和小杜姑妈有同样想法的深圳人不在少数。
今年以来，越来越多的深圳人开始到海外尤其是欧美地区买地购房，加拿大、澳大利亚、美国、新西兰、新加坡等置业热门国家，到处都有深圳投资客身影。
“两年间，加拿大的华人置业群体明显年轻化，这些新留学生多购买大户型，甚至是别墅。多伦多学区物业有八成是中国人购买。”21世纪不动产上海锐丰房地产总经理叶厚彪表示，加拿大温哥华、多伦多两个城市上半年的三四成豪宅被中国人买走，今年6月份住宅成交量和价格同比分别上涨了15%、20%，与中国人强劲的购买力有关系。
在英国，仅在最近两个月内，中国人在伦敦买房的投资就高达1.2亿英镑（12.7亿元人民币）；在加拿大，华人聚集地温哥华，2011年一季度，华人购买新房的比例占到了当地市场的29%；在韩国，2011年1至3月，中国人在韩国购买的房产面积达到16.56万平方米，比去年同期多一倍，总价值为749亿韩元（约合4.48亿元人民币），比去年同期增加了近4倍……与前几年相比，今年深圳人海外买房势头更猛，所涉及的国家更多。同时，深圳人海外购房目的也有所改变，纯投资买房所占比例越来越高。在住宅限购扩散到二三线城市的情况下，“到海外买房”成为一种潮流。
“长线”投资需谨慎
业内人士表示，海外投资虽热，但也面临着种种风险。毕竟是物理距离上的“长线”投资，在出手之前一定要做好充分准备，投资过程中也需多一分谨慎。
不少在海外买房的投资者都有错误的观念。他们觉得买房就一定能，这种想法容易让投资不理性。从事国际地产投资的资深人士建议在选择房产的同时，首先要考虑供应量的多少和潜在供应量，因为，任何市场的价格都是由供求关系所决定，只有在供应量封顶以后大量需求才能驱使价格上升。
投资者需关注房产的投资和投机，即租金收入和资产增值。当目标市场的租售比低于长期平均水平25%以上时，可以初步判断当地房产被低估；而当租售比高于长期平均水平25%以上时，则提示当地房产已进入收获期，可以考虑落袋为安。
在法规、政策方面要了解当地政府对外国人的置业条件、不动产交易税、持有税费、对利润征收的所得税等规定。
像普通市民想要到澳大利亚买房得聘请律师、申请贷款，和开发商、银行打交道，还要出租房屋、日常管理或者是出售，每次有事情都飞去澳大利亚显然不太现实。如果选择代理商也要注意甄别，因为有些代理海外投资买房的公司都是原来做留学或移民的中介，看到海外投资买房的人多了才转行做房产代理。
刘先生是一家信贷公司的日方代表，他表示日本对国外投资者的门槛就设得比较高，贷款很难办下来。其次，如果投资买房是以转手获取溢价为目的，可能不太容易获得。而国外的房产并不像国内房产如此过热，空间值得商榷。在日本想要投资房产，前提是要长期持有，比如，投资地段金贵的酒店式公寓、高尔夫度假观光物业等，每年能获得稳定的营运。“若想短时间内买房卖房获得高额回报，是很难实现的。”
海外“养房”费用一大把
一位长期研究国外楼市投资的行业人士告诉记者，看上去这些发达国家的房价水平还没有国内高，而且环境更好，确实很有诱惑力。“但这些国家的房产持有成本非常高，初次考虑海外置业的投资者当心买得起却养不起”。
海外很多国家房价不高，但是在购房、持有、出售几个环节，成本很高。需支付各种费用总共约合房价的10%左右。而在房屋持有阶段，业主还需要依物业估价每年向市政府交物业税，税率各省规定不同，如多伦多现行税率约为房屋价值的1%至1.2%。各种成本算下来，实际支出要高出一大截。
在新加坡，买家购置除了总房款、印花税和产业税，买家还应支付其他应付款项，例如，物业管理费和房产购买过程中产生的律师费用，出租房产所得的租金收入应缴纳个人所得税。
涉外法律专家提醒，美国养房成本高，物业税、管理费、维修费、中介服务费，每年都在数千元以上。如上述底特律别墅，130平方米，每年的物业税也在3000美元以上，相当于2万元人民币。
此外，汇率风险也是一个重要因素。置业海外，除了提防楼价下跌，还需留意汇率浮动的可能性。有眼光的投资者在2008年澳元对人民币的时候到澳洲买楼，3年过去，澳元对人民币的汇率从1：4.3升至1：6.9，楼价同样呈现50%的涨幅，相当于楼价与汇率都取得可观的。而英镑对人民币从2008年前的1：15跌到如今的1：10附近，选择现在到伦敦买楼，相当于楼价打个六折多。
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