[摘要] 山西省人民代表大会常务委员会关于批准《太原市城市房地产交易管理条例》的决定
山西省人民代表大会常务委员会关于批准《太原市城市房地产交易管理条例》的决定
山西省第十一届人民代表大会常务委员会第二十二次会议审议了太原市第十二届人民代表大会常务委员会第二十七次会议于2010年12月23日通过的《太原市城市房地产交易管理条例》，决定予以批准。
解读《太原市城市房地产交易管理条例》
住房，一个让多少人心痒痒或心痛的梦想。为了让自己能够在城市“安居”乐业，又有多少人被开发商天花乱坠的概念炒作弄得晕头转向，无所适从。3月30日上午，省十一届人大常委会第二十二次会议批准了新修订的《太原市城市房地产交易管理条例》，比之12年前制定的《条例》，有了很多改进和完善，特别是对开发商虚假宣传、商品房预售缺陷、房屋租赁管理等房地产交易市场新出现的问题加以规范解决。
规范预售行为：没有预售许可证，不得以任何形式变相销售商品房，也不能发布商品房销售广告
一个朋友在和开发商签订购房合同五年后，终于在去年底住进自己的家。“我以为自己被骗了！当时签合同时没注意太多，更不知道什么预售许可证，只是觉得价格合适。想想挺后怕的，买房时地基还没挖呢！”这个朋友心有余悸地告诉记者。
今后，这样销售商品房就是违法。《条例》明确规定，房地产开发企业预售商品房应当在房产管理部门办理商品房预售许可证，并禁止 “未取得预（销）售许可，以认购、预定、排号、收取定金、预订款、吸纳会员、发放VIP卡等方式变相销售商品房”的行为，如有违反，由房产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，对收取预付款的，可并处已收取款额1%以下的罚款。
同时，《条例》还禁止了房地产开发企业的其他四项行为：返本销售或者变相返本销售商品房，采取售后或者变相售后方式销售未竣工商品房，分割拆零销售商品住宅，以及委托没有资格的机构代理销售商品房。如有违反，责令限期改正，可并处一万元以上三万元以下罚款。
房地产开发企业具备什么样的条件才能申请办理预售许可证呢？《条例》要求取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的同时，完成建筑物主体1/3以上或按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期，才能申请办理预售许可证。在此之前，房地产开发企业应当在项目所在地商业银行设立商品房预售款专用账户，所有预售款必须用于预售项目的工程建设，不得挪用，市政府还要建立相关监管制度。
对于越来越多、五花八门的商品房销售广告，《条例》规定：取得预售许可证的企业才能发布商品房销售广告。在广告中应当载明房地产开发企业名称、商品房价格、环境、质量、交付使用日期等内容，以及预售许可证文号、代理销售的中介服务机构名称。
一房多售、面积缩水、“大红本”办理迟缓等问题的解决有法可依
相信不少人还对2000年太原市郝庄村的一起一房多卖闹剧记忆犹新，现在，这样的事情仍偶有发生。为避免出现商品房销售中“一女嫁二夫”甚至“嫁几夫”现象，《条例》对房地产交易实行了网上管理制度，增强信息公开透明度，具体规定，市政府应建立房地产信息系统，对新建商品房、存量房交易合同备案、违法行为处罚决定等实行网上管理。市房产管理部门在对符合条件的房地产开发企业发放预售许可证后，应当将待售商品房信息输入房地产信息系统，商品房预售人则应将预售合同报市房产管理部门登记备案。
在验收房屋时，有不少业主发现住房面积缩水了。对于这样的面积纠纷，《条例》规定买卖双方应在合同中载明约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如果合同中没有约定，则分两种情况对待：一是面积误差比值在3%以内的，据实结算房价款。二是面积误差比值超出3%时，买房子的人有权退房，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将已付房款退还，并支付利息。如买受人不退房，又分为两种情况：产权登记面积大于合同约定面积时，误差3%以内的房价款由买受人补足，超出部分由开发企业承担；实际房屋面积缩水时，误差3%以内部分的房价款由企业返还，超出部分由企业双倍返还。
“大红本”什么时候能够拿到是百姓买房时最为关心的问题之一。《条例》规定，房地产开发企业提出办理商品房初始登记申请后，房产管理部门应当自受理之日起30个工作日内办理完毕，发放初始登记房屋所有权证书，并予以公告。在办理商品房所有权转移登记时，应当由房地产开发企业与买受人双方共同申请，房产管理部门在受理之日起30个工作日内、最长不超过60个工作日办理完毕，发放房屋所有权证书或作出不予登记的书面决定。有时，当你历尽艰苦、用手头所有积蓄购买了一套住房后，却发现梦想破碎了——开发企业被注销或变更了。针对这样的情况，《条例》规定买受人能够提交相关证明材料的可以由买受人单方申请办理商品房所有权转移登记。
加强房屋租赁管理：实行登记备案制度、酒店提供客房给他人作为经营场所属租赁、违法建筑不得租赁
随着房屋用途日趋多样化，房屋租赁的范围和涉及的安全问题都经《条例》进行了规范。《条例》明确将五种通过房屋获取固定的情形纳入房屋租赁管理：将房屋以合资、合伙经营等名义提供给他人使用，不参与经营；将房屋以柜台、摊位、场地等方式分割提供给他人使用，以及以贷抵租；酒店将客房或其他房屋提供给他人作为经营场所；将地下构筑物提供他人使用；以其他方式变相转让房屋使用权的情形。
对于房屋租赁，《条例》规定要实行登记备案制度。当事人应当自签订书面租赁合同之日起30日内，持房屋租赁合同、当事人身份证和房屋所有权证书或其他合法权属证明，到市、县房屋租赁管理机构办理备案登记，领取房屋租赁登记证明。如未备案，可对住宅租赁当事人处以200元以上1000元以下的罚款，对非住宅租赁当事人处以5000元以上3万元以下罚款。
此外，《条例》还对几种房屋作出不得出租的规定，即：属于违法建筑的，司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封的，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，违反规定改变房屋使用性质的，以及法律、法规规定禁止出租的其他情形。如将不得出租的房屋出租，对没有违法所得的，可处1000元以上5000元以下的罚款；对有违法所得的，可处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款。
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