48小时，房价上涨57%！这个城市到底经历了什么

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48，房价上涨57%！说明了什么

今天（5月2日），《人民日报》旗下的《证券时报》，在A5版以整版篇幅，报道了过去几天辽宁丹东房价的戏剧性暴涨。

天津的黄某在朝鲜宣布弃核的第二天，也就是4月22日来到丹东，寻找楼市的投资机会。黄某的朋友比较果断，在4月24日在丹东新区某楼盘买入了4套商品房，每套面积均为109平米，单价为3500元/平米。黄某一直在犹豫，没有及时出手。两天后的4月26日，当他再回到那个楼盘时发现，售价已经从3500元/平米上调到了5500元/平米。48，房价上涨了57%！

一位销售经理对记者说：“现在丹东新区的房价一天一变，有些楼盘甚至一天几变，想在丹东新区买房就趁早。”

报道还说：几天前，在新区的一个楼盘里，郑光（一位采访对象）亲眼见证了一位外地人一次性购买三套房产，其中一套全款购买，两套贷款购买。“外地人在丹东新区买房，几乎都是以投资为目的，极少会用于自住。

丹东位于中朝边境的鸭绿江入海口，对面就是朝鲜的新义州。在朝鲜此前N轮的“改革开放”中，新义州都是重要的开放区域。当你好我好大家好的时候，丹东经济也会繁荣起来；反之，当朝鲜试验核武器、经济受到联合国制裁的时候，丹东经济就会往下走。

此次丹东房价的暴涨，可以告诉我们什么呢？我想主要有以下几点：

，经济不景气、楼市低迷的时候，政府就会放松楼市的限制性措施。

从《证券时报》的报道看，丹东没有限购，也没有限贷。外地人到丹东购房，买三套四套，都没有问题，还可以贷款。

国家提出“住房不炒”已经一年多了，很多城市不仅限购限贷，还限售。丹东为什么不执行？原因很简单，中国的楼市调控是“因城施策”，东北地区整体经济不景气，丹东这类边境城市还受到朝鲜半岛局势的负面影响，稳增长的压力巨大。

我根据丹东2017年统计公报，整理了丹东主要社会经济指标，可供大家参考：

从上表中可以看出，丹东市“小学生人数”一年就减少了8.5%，“初中生”一年减少了6.3%，这是非常令人震撼的。由此可见，国际局势对人口流动的重要影响。

至于丹东的经济指标，也大多非常难看。2.8%的GDP增速，0.2%的财政收入增长，都显示了经济稳增长压力巨大。

丹东2017年统计公报还说：2017年全市商品房销售面积231.9万平方米，年末全市商品房待售面积208.4万平方米。这说明丹东房地产市场的“去化周期”为11个月，显著偏高。

丹东以及众多三四线城市的情况告诉我们：即便是在“住房不炒”的时代，很多中小城市的房子也是可以随便买的，没有任何限购措施。原因很简单，当地经济需要楼市的支撑。这类城市未来很难有实质性的房地产税，更不可能有“累进制、惩罚性”的房地产税。

问题是：在这类城市投资房子，最终能否顺利套现将成为一个大问题。至于丹东的房价，将始终受到朝鲜半岛局势的影响。

第二，人口流失的中小城市，也会因为局势变化、供应量变化、比价关系等因素的影响，房价突然出现跳涨。

去年以来，三四线城市房价飙升。很多城市的经济不景气，人口流失，为什么房价还能涨？货币化棚改是一个重要原因，这等于政府减少了房子（拆掉棚户区），并给拆迁户直接发钱，让购房需求大增，同时控制住了新增住宅。

此外，比价关系也会让中小城市“有用的房子”上涨。当北、上、深中心区房价上涨到每平米10万元以上，省会城市中心区上涨到3到4万，三四线城市3000到5000元的房价就很难长期不涨。只要房子能出租、能自用（也就所谓的“有用”），即便在人口流失的中小城市，价格也跟涨，这就是通胀带来的效应。只是在这类城市投资，效率不高，可能会跑输“真实通胀”。

丹东此次房价跳涨，主要是国际形势变化。其次，则是比价效应。过去两三年，丹东房价一直没有涨，现在局势变了，房价带有补涨和憧憬预期的双重因素。

第三，由于高度管控，房价上升未来将主要通过“跳涨”实现。

楼市正在被政府越来越严格地管控起来。相信丹东在大涨之后，也会出台调控措施，开始的时候比较温柔，然后慢慢收紧。

由于行政的强干预，中国房价将呈现“鸟笼行情”的走势。大涨之后，调控措施严厉，楼市会横盘很久。这个横盘期，往往成为购房者选房子、换房子、筹集资金的好时光。当横盘超过两三年之后，由于经济周期的作用，下行压力增大，政府可能会放松调控，甚至降准、降息，这时候房价就可能出现跳涨。

第四，中国经济仍然在缓慢转型，很多逻辑并未改变。

常有读者给我留言：问我为什么不相信“货币低增长的时代”已经到来，未来钱将会越来越值钱。我同样可以用今天“证券时报”“头条+2个整版”的一个专题来回答。

据“证券时报”对全部公布了2017年业绩的A股上市公司的统计：

1、2017年深沪上市公司去年合计实现净利润3.35万亿元；其中沪市1417家上市公司共实现净利润约2.62万亿元，深市2105家上市公司实现净利润7295亿元。

2、2017年深市上市公司归属母公司股东净利润合计7295.02亿元，同比增长20.58%，其中主板、中小板分别增长35.62%和18.89%，创业板下降15.21%（剔除个别权重股，比如温氏股份和乐视网的影响后，净利润增长4.43%）。

就凭上述两组数据，我就可以断言：中国货币超发的时代远远没有结束。

从上述数据可以看出：深交所上市公司数量超过上交所，但利润只有上交所的28%。为什么会有如此惨烈的差距？因为上交所挂牌的都是大型国企，尤其是大银行、电信、石油石化企业。可见，由于制度设计问题，中国企业的利润主要被国企拿走了，其中银行利润占上市公司的接近一半。

第二组数据告诉我们，即便是在深交所内部，差距仍然巨大。主板因为有一些大型银行、国企上市，所以利润增长逼近36%，中小板只有大约19%的增速，被大家寄以厚望的，代表民间经济、新经济的创业板，利润竟然大幅下滑了15%！即便剔除几个权重股的影响，创业板也只增长了4.4%，仍然差距很大。

由此可见，我们的经济仍然愉快地走在老路上。所以，经济的基本逻辑至今没有发生实质性的变化。

记住我的结论：只要中国的投资仍然被政府和国企主导，效率必然不高，最终必然以货币超发来解决“低效率带来的烂账”。而房地产就仍然重要，房价就仍然易涨难跌。

估计很多读者会咨询辽宁的楼市，所以把我们团队此前整理的“2010年到2016年”辽宁各城市的四大关键指标变动情况提供给大家。其中“人口”是指“小学生人数”，“资金”是指“金融机构本外币存款余额”。辽宁是统计数据最难以获得的省份之一，所以这个表格打了很多补丁，只能给大家参考一下。

辽宁14城经济与人口增长情况

（2010年~2016年）

数据来源于各地区统计局，其中沈阳2016年小学生数据缺失，采用了2015年数据代替；大连2016年资金、小学生数据缺失，均采用2015年数据代替；鞍山2016年资金、小学生、财政数据缺失，采用2015年数据代替；抚顺2016年小学生数据缺失，采用2015年数据代替；铁岭2010年、2016年小学生数据缺失；朝阳2010年、2016年四个数据均缺失。

从上述表格可以看出，在过去几年里辽宁经济增长大幅跑输了。“小学生人数”反映出来的人口，只有沈阳有相当规模的增长，其他都在快速流失。但我还观察到，东北地区的民间消费下降不多，说明虽然政府缺钱，老百姓过得还是可以的。在辽宁买房，我还是看好沈阳和大连。沈阳未来，可能比大连还好。大连经济地位会继续下降，但有环境溢价，会成为一个小而美的城市。

48，房价上涨57%！

作者：潮哥

刚刚过去的五一假期，东北边疆小城丹东彻底火了一把，不是因为游客，而是投资客和房价。

据证券时报爆料：

4月26日，当黄坤回到朋友购买房产的楼盘准备出手置业的时候，该楼盘的售楼员告诉他说：“3500元/平米是两天前的价格，现在的售价是5500元/平米。”仅仅两天时间，就要比朋友高出2000元/平米的价格购买同一楼盘的房产。

另外，4月25日丹东市不动产登记中心发布《通知》称：

近期，由于办理不动产登记业务急剧增加，超出我中心每日办理260件不动产登记业务的能力，为避免办事群众、企业拥挤和早起排队现象，从今日起，实行预约发号，请申请人持身份证及相关申衣材料原件，领取预约号，并请按时照预约时间来办理。

五一小长假期间，丹东迎来了大量看房客，据丹东当地人披露，这些人都是来投资房产的，极少会用于自住。推涨了新区房价的同时，也提高了丹东本地人在新区购房的成本。

这些炒房客主要以北京、上海、天津、深圳等大城市的人为主，另外还有不少是来自河北的购房者。

那么问题来了。丹东房产为何一夜之间蹿红？丹东值得投资吗？

丹东是辽宁省下辖的地级市，与朝鲜设立的新义州特别行政区就隔着个鸭绿江。

根据之前本号统计的数据可知，丹东从2010年~2016年六年的时间里，GDP仅增长3%，财政收入下滑了15%，以在校小学生为依据统计的人口，流失了28%。

就这么一个地方，在刚刚过去的五一小长假几天时间里，房价直线飙升，涨幅高达57%，是何原因？

其实，明眼人都能看懂，无论是过去六年丹东人口、财政急速下滑，还是今年五一房价大涨，都是因为对面的朝鲜。真可谓跌也朝鲜，涨也朝鲜。

过去的丹东，还有吉林省的通化、白山等城市人口大量流向内地，其根本原因是朝鲜半岛局势动荡，核试验不断。从2006年~2017年朝鲜先后进行了6次核试验，直接威胁到了中国边境人民的生命、财产安全。

朝鲜主要核设施分布图

没有人口支撑的丹东，经济和楼市一直难有起色，直到最近，朝鲜决定放弃核试验。朝鲜领导人金正恩4月20日正式宣布：

朝鲜将从21日开始，不再进行任何核试验和洲际弹道导弹发射，废弃朝鲜北部核试验场。只要朝鲜不受核威胁挑衅，朝鲜不使用核武器，不泄露核武器和核技术。

朝鲜将集中全部力量发展经济，提高人民生活水平。为营造对发展经济有利的国际环境，维护朝鲜半岛和世界和平，朝鲜将与周边国家和国际社会积极展开紧密联系和对话。

这表明，朝鲜将正式放弃核试验、决定全力发展经济，并有意效仿中国进行改革开放。

4月27日，金正恩与文在寅在朝韩边境板门店实现了历史性的会面。未来金正恩还将与特朗普会面。

一大波消息传来，对于紧靠朝鲜特区的丹东楼市，是个利好，丹东房价在核试验乌云的压抑下，终于迎来了补涨。

从地图我们也可以看到，如果朝鲜不搞什么核试验，背山靠海的丹东是个绝佳的旅游胜地，非常宜居。

炒房客正是看到了这一点，才疯狂涌入丹东去抢房，这就是中国式的疯狂。在这种疯狂需求的刺激下，丹东的房价焉能不涨。

那么，丹东楼市真的值得投资吗？

理性来看，如果朝鲜能够信守承诺，半岛局势从此相安无事，作为朝鲜新义州特区对面的丹东，楼市当然非常有潜力。

但问题的关键就在于，朝鲜局势真的能稳定下去吗？

事实上，朝鲜在金家前两代领导人执政下，就搞过几次改革开放。1991年，朝鲜在罗先设立了个对外开放的自由经济贸易区，其历史意义相当于中国的深圳，都是探索改革开放的先头兵。

之后，朝鲜又搞了鸭绿江经济开发区、新坪旅游开发区、满浦经济开发区等19个经济开发区。

朝鲜部分经济特区图

后来的结果我们也知道，朝鲜不但没开放，反而越来越保守，所设立的十多个经济特区没有一个成功。

这一次，朝鲜能否实现历史性跨越，真的打开国门，拥抱世界，实现彻底、深入的改革开放？概率很大，但风险也不小，仍存在较大的不确定性。

所以，在此奉劝那些投机客们，谨慎为好，不要被喜悦冲昏了头脑！