[摘要] 政府对于房地产市场的调控政策正从房屋销售环节蔓延至土地供应环节。4月5日，住建部、国土部联合发布关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，明确住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。
政府对于房地产市场的调控政策正从房屋销售环节蔓延至土地供应环节。4月5日，住建部、国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（以下简称《通知》）明确，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。值得注意的是，《通知》对于部分地方难以有效降温，始终处于过热状态的土地市场强调，各地要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。
调控过渡至土地市场
近几个月，多地不断出台房地产市场调控新政，纷纷在住宅销售端加码限购限贷等措施。从已出台的政策不难看出，在目前这一调控周期内，从中央到地方各级政府部门对楼市调控的重点都在房屋交易环节，热点城市调整的政策也大多数是购房条件、购房方式等方面。而本次，《通知》将“合理安排住宅用地供应”放在首要项目提出，业内认为，这意味着我国将进一步把严格调控的发力点延伸至土地供应环节，并以此来拉动住宅销售端政策发挥更充分的效果。
具体来说，《通知》提出，各地要保证住宅用地供应平稳有序。具体来说，要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。《通知》将去库存周期分为四个档：对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
而且《通知》明确，各地要建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。
楼市降温土地热度不减
实际上，自从多个热点城市祭出了迄今为止当地强力的调控政策后，近期已有不少地方楼市出现了不同程度的降温。
以北京为例，4月6日，某房产中介集团市场研究院发布数据显示，3月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签3082套，环比2月增加了10.3%，但同比下滑了39.6%，整体交易量仍在3000套左右的低位徘徊。“与去年同去相比，今年3月北京新房交易量大幅回落，甚至整个一季度交易市场都非常低迷，由此看出，去年北京出台‘9·30’楼市调控政策后，相关部门对开发商销售行为的管理不断从严，房地产企业对于楼市预期普遍开始出现变化，令一季度供应出现萎缩。”业内人士分析称。
“而随着‘3·17’升级版调控政策等一系列举措的出台，北京已经编制出一张严密的‘防炒房’政策网，投机需求被有效遏制，市场降温已成定局。”胡景晖分析称，楼市调控政策的持续收紧，对缓解市场恐慌情绪、稳定市场预期起到了立竿见影的作用，一方面，政策升级让购房人更加理性；另一方面，更严格的购房条件使得部分购房居民家庭取消或延缓了购房计划，购房人群普遍陷入观望，需求明显萎缩。据统计，今年清明小长假3天内，北京全市二手住宅网签量仅有234套，同比下降了13.3%，而某中介北京区域买房客户登记量也同比下降了16.4%，新增合同签订量更是同比大跌51.3%。
然而在业内看来，与此同时，包括北京在内，多个热点城市土地市场却显示出了与住宅市场截然不同的状态，似乎并未太多受到调控新政的影响，而这应该也是本次两部委出台《通知》的重要原因之一。3月28日，北京土地市场成交了两宗可建普通商品房面积十分有限的住宅地块，其中更有一宗是纯自住型商品房地块，但即便如此，现场仍然有多家房企争相竞价，终分别以15.8亿元和17.6亿元的价格成交，楼面价均超过了1.2万元/平方米。
土地供应放量发力
据不完全统计，一季度，50大热点城市合计出让土地金额已达6370.2亿元，同比上涨63.8%，其中，武汉等21个城市仅前3个月土地出让金就已超过百亿元，可见，虽然各地购房需求已大多无法维持此前的火爆态势，但房企在囤地上却一点都不手软。
其实，近期已有地方政府开始逐渐强化土地市场调控之手了，比如天津等地近期已经开始实施新型土地出让方式，即设置土地出让高限价，并在达到上限之后竞报自持面积。“然而，在这种情况下，各地的实际地价依然保持高位运行。”中原地产首席分析师直言。
对此，有业内人士表示，只有更合理地调整土地供应规模和节奏才是有效控温的“治本之策”。日前，市规土委公布消息称，北京将在当前加快土地供应节奏的基础上继续加大土地储备开发力度，根据市场需求，适度增加商品住宅用地的供应量，积极推动成熟地块入市交易。预计到三季度末，北京全市将完成全年商品住宅用地260公顷的供应计划，达到去年全年实际供应量的2.5倍。“北京市将完善供应计划调整机制，对于未列入计划的地块，只要条件成熟即可适时纳入计划、推向市场。可以预见，今年接下来北京住宅用地的供应还会继续发力，这对稳定房地产市场预期将起到良好效果。”市规土委相关负责人表示。
数据显示，今年一季度，北京市已推出自住房用地约50公顷，建筑规模约87万平方米，达到自住房用地年度供应计划的60%，是去年全年自住型商品住房用地实际供应量的2.8倍。而此前市住房城乡建设委还进一步明确，今年北京将至少落实1.5万套自住房供地，为自住房供应带来量的增加和质的提升。
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