[摘要] 2015年4月15日，原告胡某从被告康某处购买位于文水县某村村东6间房屋中的东三间，双方约定该房总价为57500元，被告康某为原告胡某出具收据一份。同时双方约定，在原告胡某支付房款后，被告康某配合原告胡某办理过户手续，如有一方违约，该方应向对方支付月息1.5%的利息作为赔偿。
【案情】
2015年4月15日，原告胡某从被告康某处购买位于文水县某村村东6间房屋中的东三间，双方约定该房总价为57500元，被告康某为原告胡某出具收据一份。同时双方约定，在原告胡某支付房款后，被告康某配合原告胡某办理过户手续，如有一方违约，该方应向对方支付月息1.5%的利息作为赔偿。随后，原告胡某去该房屋时，发现张某已经居住，经询问得知该房屋在卖给原告胡某之前，被告康某已经卖给了张某。故原告胡某诉至法院，请求判决被告康某归还57500元及利息。
经审理，文水县法院依法作出如下判决：被告康某于本判决生效之日起十五日内退还原告胡某购房款57500元整及从2015年4月15日至本案全部执行完毕之日止的利息（利率按月息1.5%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1237.50元，由被告康某负担。
【评析】
本案是一个典型的普通一房二卖合同纠纷，看似简单，却隐含着几个较复杂的问题需要进一步探析：一是原告胡某与被告康某签订的房屋买卖合同是否有效？二是被告康某与第三人张某签订的房屋买卖合同，是否侵犯了原告胡某的权益？三是原告胡某要求被告康某支付从2015年4月15日至本案全部执行完毕之日止月息1.5%的利息作为赔偿的请求是否合理？
关于“一房二卖”合同的效力问题。笔者认为，就原告胡某与被告康某签订的房屋买卖合同而言，其效力并不应由于没有办理过户登记手续而受到任何影响。我国法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为合同生效要件，《合同法》中第四十四条款也规定“依法成立的合同，自成立时生效”。
其次，就被告康某与第三人张某签订的合同而言，其效力同样应当予以肯定。因为被告康某与原告胡某签订的买卖合同没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在被告康某的手中。与第三人张某签订买卖合同，无非是被告康某行使处分权的体现。至于原告胡某未办理过户登记手续意味着其尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。按照《民法通则》中规定，债权是不能对抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。
我国《合同法》百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案原告胡某由于尚未取得房屋的所有权，因此不能声称被告康某与第三人张某签订的合同侵犯了其所有权。
此外，原告胡某要求被告康某支付利息的请求是合理合法的。在本案中，被告康某与原告胡某和第三人张某签订的两个买卖合同都是有效的。只不过由于其标的是同一的，房屋只能实际交付给一个买方。被告与第三人张某签订的合同合法有效，且办理了过户登记手续，应当受到法律的保护。而被告康某与原告胡某签订的合同，因被告康某现已无法实际履行，原告胡某只能追究被告的违约责任。被告康某基于合法有效的合同而产生出实际交付房屋并过户的义务，由于他没有履行该义务，理应承担违约责任。鉴于第三人张某办理了过户手续并居住，被告康某失去了继续实际履行合同的能力，因此其承担违约责任的方式只能是支付违约金或赔偿损失。
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