[摘要] 太原市民孙女士从原房主刘先生手里，为子女购置了一套二手房作为婚房。该房屋为期房，所以没有办理房产证。孙女士与刘先生签订了合同，并付了1万元定金，约定一个月之内孙女士将首付款交给刘先生，双方再通过开发商办理更名，余款由孙女士向开发商支付。
太原市民孙女士从原房主刘先生手里，为子女购置了一套二手房作为婚房。该房屋为期房，所以没有办理房产证。孙女士与刘先生签订了合同，并付了1万元定金，约定一个月之内孙女士将首付款交给刘先生，双方再通过开发商办理更名，余款由孙女士向开发商支付。
在签订合同后，孙女士得知该房五证不齐全，且交房时间还未定，因此与刘先生取得联系，认为该房不符合预售房屋的条件，双方签订的合同属于无效合同。孙女士认为，刘先生应该退还1万元定金并解除合同。刘先生则认为，孙女士对该房源尚未取得房产所有权这一情况是知晓的，如果不履行二人签订的合同则属于违约，定金不能退。
山西艾伦律师事务所田源律师认为，我国《合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也明确规定：出卖人（开发商）未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由此可见，刘先生与开发商订立的购房合同是无效的，刘先生转让给孙女士期房的合同也是无效的。因此，孙女士不需要履行合同。
由于孙、刘之间的购房协议是无效的，因此作为从合同的定金协议也是无效的，故刘先生应该返还孙女士1万元的定金。刘先生实际上也是受害者，其也可以按照《买卖商品房解释》第二条主张合同效力，要求开发商退回房款。
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