[摘要] 时至今日，接踵而至的楼市刺激新政，对太原楼市影响作用几何？从2014年就大谈房地产转型的郭尚文如今又在做什么？面对气势汹汹、接近肉搏的上市房企及其项目，山西智诚房地产公司该如何应对？6月8日，记者对郭尚文进行了专访。
2014年6月，一向低调做事儿的郭尚文成为山西地产圈的焦点人物。原来，太原史上首块以挂牌形式成交的城中村改造地块被山西智诚房地产获得，郭尚文即是“吃螃蟹”的人。随后，该地块上项目进入快速开发建设期，引人瞩目。同在这年，郭尚文被业界推选为首位山西省房地产商会会长，并入选晋商领袖风云人物评选。郭尚文对房地产业的趋势判断、山西智诚的企业动向，成为媒体关注的焦点。
时至今日，接踵而至的楼市刺激新政，对太原楼市影响作用几何？从2014年就大谈房地产转型的郭尚文如今又在做什么？面对气势汹汹、接近肉搏的上市房企及其项目，山西智诚房地产公司该如何应对？6月8日，记者对郭尚文进行了专访。
人物名片：
郭尚文，山西智诚房地产开发有限公司董事长兼总经理、山西省房地产商会会长、太原市企业联合会执行会长。自1972年投身建筑行业与房地产开发开始，郭尚文依靠个人四十多年的艰辛努力、合作伙伴的支持，从进城务工人员成长为建筑行业技术多面手，先后出任定襄建筑安装公司三处处长、山西省晋建房地产开发公司第四分公司经理等职务，直至一手创立山西智诚房地产开发有限公司。
1政策利好 未改变太原高库存
记者：中国房地产告别“黄金十年”，包括太原在内的各地楼市已连续多年出现量价齐跌的状况。今年，降低利率、下调二套房首付比例、放宽二手房营业税交易年限等利好政策不断出台。这些刺激新政，甚至被业界视为救市的手段，目前有无起到明显作用？楼市今年上半年的走势如何？
郭尚文：楼市的宏观政策、宏观数据即能说明问题。资料显示，截至今年3月底，省城太原商品房可售面积达1585.48万平方米，今年季度累计销售面积为88.88万平方米。按上述两个数据推断，即使太原不再增加新库存，太原市房地产库存需要53个月才能销售完。
从2014年下半年至今年5月，省城楼市在多项刺激新政的影响下，成交量即成交面积、成交套数出现了明显提升。但令人担忧的是，全城楼价未现反弹，说明市场没有全面回暖。太原市场需求格局发生了变化，成交动力仍显不足。
从楼市行情来看，房地产业在国民经济中的重要地位没有改变，但楼市成交下滑、投资放缓、局部降价的态势仍在。像太原这样的常住人口不太集中的二三线城市，楼市库存量较大、去化周期长，行业压力依旧很大。
2 市场趋势 改善需求将大增
记者：根据市场行情来看，2014年省城销售业绩较好的项目，多为产品定位为刚需类型的高品质项目，中小户型配比较大的名盘销售业绩不降反升。相反，产品定位过高、或者产品无特色的楼盘销售却是一落千丈。结合政策走向、市场行情，您认为太原楼市趋势将有怎样的变化？
郭尚文：太原楼市已发展了十几年，全城四处高楼林立。从购房者自己及周边朋友的住房情况来看，大部分市民已经有房住，但相当一部分人所住的房子、生活的小区还有许多硬伤。现在更多人要解决“住好房”的问题。
从智诚在售楼盘的业主需求来看，改善型的购房需求正在逐步代替刚需。业主对小区的生活、服务、商业、教育等配套的要求不断增加，仅仅能满足业主睡觉、吃饭的房子不是好房子。业主还希望可以足不出户地享受各种生活便捷，比如送餐、家政、健身、亲子等，这样可以节省很多时间成本。这种居住需求，要求生活的小区必须配套完善，而且地处城市配套成熟的繁华市区内，而偏远楼盘相对而言需要较长的开发周期，一年半载满足不了如今业主快速膨胀的居住要求。
目前，全城各大在售楼盘都在强调项目的高性价比、配套完善、地段优势，就是基于改善性购房需求增多，业主附加的居住需求增多。而改善性需求的购房欲望不如刚需强烈，但对产品品质要求很高，增加了房企的开发及销售难度。
3 房企转型 减持重资产
记者：2014年，由于经济形势及经营压力，各地房地产企业对“转型”的呼声高涨。您在去年接受本报记者专访时，曾声称智诚将转型，放弃原有的拿地立项、开发销售，再拿地立项、再开发销售的模式，智诚将整合现有的房地产上下游产业，挖掘资源，实现。智诚房地产现在在做哪些事情？原来的转型计划进展顺利吗？
郭尚文：高库存、再加上业主改善性需求增加，房企单靠房地产业运营，面临的风险非常大。智诚已经开始由原来的重资产经营理念，向轻资产经营理念转型。如果一个公司的净利润全部分红了，负债率不变化的情况下，这个公司的营收和利润就停止增长了，那么这个公司就是重资产公司。
房地产业就是一个重资产行业，一旦不追加投入，企业的营业收入和利润就会停止增长。正因如此，多数大开发商拿地开发节奏特别快，原因就是因为企业运营成本降不下来，但企业需要不停地追求利润增长，才能保障企业运营。这样下去，房企面临的财务及运营风险非常大。
所以，智诚的格局不该仅仅拘泥于房地产，尤其在如今的市场环境下，作为资金密集型行业，房地产企业需要审时度势，总结自己拥有的资源，利用自身优势，化被动为主动，结合互联网思维，统筹整理，创新发展。
今年，山西智诚汇电子科技有限公司正在注册，在手续完善后，智诚将整合现有的上下游产业、商业资源，包括住宅小区、酒店、超市、商铺、物业公司、幼儿园等，全面进入现代服务业。智诚的客户能通过线上商务，享受智诚线上线下互动服务、完善的配套，智诚由此实现。智诚小区业主及客户，可以通过智诚搭建的电子商务实现网上交易，在网上进行房屋买卖租赁、购买生活用品，报修水电气暖、缴纳各种费用、获取各类生活商业服务信息等。
智诚通过轻资产产业的利润，获得现金流，来反哺房地产业。
4 如有机会 我们还会拿地
记者：按照此思路，智诚今后将减持地产业项目，转向上下游产业，从发展电子服务业上要利润。今后遇到地段很好的地块，难道就不考虑拿地了吗？
郭尚文：智诚是房地产企业，有机会还会拿地。但之后的拿地开发，将会更精准，更明确。房企考察地块价值和业主买房一样，不但要考虑地段，还要考虑地块开发的性价比。仅仅地段好，并不意味着地块就适合开发，房企还要考虑地段周边的城市配套、未来的产品定位，开发产品能否适应市场需求等。房企盲目拿地的时代，已经过去了。
智诚今年重点打造的项目仍是御河骏景，同时要加速智诚电子商务平台的搭建。御河骏景项目扼守太原市城西多个重要交通枢纽，项目自身和周边的城市、商业、教育、生活配套成熟。今年8月，智诚·御河骏景五栋回迁楼将交房。正在办理销售手续的A区则将于今年国庆前后开盘。御河骏景项目内的超市将于年底率先开业，项目内的社区医院、幼儿园、洗衣店、酒吧等项目正在招商中，这给智诚搭建电子商务提供了丰富的线下资源。
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